[仲量聯(lián)行]市場趨于理性，“金九”表現(xiàn)平平

??2019年10月21日，上?！袢?，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年9月70個大中城市商品房住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示70個大中城市新建商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，環(huán)比漲幅微升。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

??市場成交明顯放緩，“金九銀十”表現(xiàn)平淡

??雖然9月各線城市價格漲幅微微擴大，但事實上，9月多地整體市場成交已出現(xiàn)放緩，市場調(diào)整壓力正在增大。在整體政策趨嚴的背景下，9月作為傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)平平。仲量聯(lián)行跟蹤的20個重點一、二線城市在9月的成交量環(huán)比下跌0.6%，較去年同期下滑10.2%。按城市看，除上海成交量環(huán)比相對平穩(wěn)以外，北京、廣州和深圳均出現(xiàn)成交下滑。長期高壓調(diào)控之下，加上近期供應(yīng)放量，購房者選擇增多，觀望情緒加重，決策周期延長，成交明顯放緩。二線城市成交規(guī)?？傮w平穩(wěn)，其中杭州、南京和青島等城市需求強勁，但鄭州、西安、廈門、大連和寧波等地的9月成交均有收縮，“金九銀十”的表現(xiàn)差強人意。

??融資收緊，房地產(chǎn)市場趨于理性

??今年8月，央行推進貸款市場報價利率(LPR)形成機制改革，以引導(dǎo)市場利率下行從而降低實體經(jīng)濟融資成本。但為阻止低成本資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次改革特意增加5年期報價利率，將房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款分而治之。從最新10月的LPR報價來看，房貸利率“換錨”前后各地個人房貸利率水平基本穩(wěn)定，“房住不炒”定位不改。因此，短期內(nèi)，房貸利率“換錨”不會對市場產(chǎn)生較大影響。

??融資收緊，土拍降溫

??自今年5月以來，房地產(chǎn)融資收緊政策密集出臺，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托、海外債、銀行貸款等融資渠道全面收緊，房企融資壓力增大。從土地市場來看，9月土拍持續(xù)降溫，“底價成交”頻現(xiàn)。在市場調(diào)控、金融監(jiān)管等多重因素的影響下企業(yè)拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。主要原因為：1）前端融資全面收緊，開發(fā)商資金壓力凸顯，拿地節(jié)奏放緩。1-8月房企到位資金同比增長6.6%，增速較1-7月下滑0.4個百分點，已是連續(xù)4個月回落。房企到位資金增幅持續(xù)下滑，表明近期房地產(chǎn)融資全面收緊效果顯現(xiàn)。2）地產(chǎn)政策偏緊，住宅銷售偏弱，影響開發(fā)商預(yù)期。目前調(diào)控政策未見放松，住宅銷售總體承壓，從而影響房企的資金回籠速度，也影響開發(fā)商對后市的預(yù)期。同時，一些城市的限價政策擠壓了開發(fā)商的利潤空間，因此購地?zé)崆榻档?，市場逐漸趨于理性。

??四季度住宅市場將繼續(xù)放緩

??展望四季度，經(jīng)濟下行預(yù)期難改，地產(chǎn)政策將依然偏緊。利率改革對整體市場影響有限，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融監(jiān)管將繼續(xù)對市場帶來較大影響。預(yù)計未來房企融資仍將持續(xù)收緊，土地購置面積將繼續(xù)回落，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速、新開工面積增速繼續(xù)放緩。銷售方面，結(jié)合“金九銀十”期間市場的平淡表現(xiàn)來看，市場調(diào)整預(yù)期逐漸強化，購房者的觀望情緒或?qū)⒓又?，四季度市場銷售規(guī)模的調(diào)整幅度將小幅加劇。