[克而瑞] 河北省三四線城市（四十）：廊坊篇

文／沈曉玲、萬(wàn)任澄

??調(diào)研感受庫(kù)存積累，市場(chǎng)整體去化壓力大； 限購(gòu)政策剔除外來(lái)投機(jī)客群，本地內(nèi)生需求較為疲軟；廣陽(yáng)、安次兩區(qū)價(jià)格分化明顯，客戶地緣性強(qiáng)；項(xiàng)目營(yíng)銷通過(guò)渠道、行銷、折扣等方式，渠道轉(zhuǎn)化率較低；土地市場(chǎng)以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，品牌房企難以進(jìn)入；大興機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口或是未來(lái)廊坊市場(chǎng)的有力支撐。

??01 市場(chǎng)綜述

??庫(kù)存積累、去化壓力大，市場(chǎng)整體低迷

??圍繞限購(gòu)前后，廊坊市場(chǎng)可謂“冰火兩重天”，17年之前，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好，大批北京投資客進(jìn)入廊坊，市場(chǎng)異常火爆，近乎無(wú)房可賣，榮盛單是廊坊市區(qū)銷售就破百億。17年6月，廊坊加碼調(diào)控，非本地戶籍需繳社保滿三年方可購(gòu)房，大批投資客抽離，市場(chǎng)徒然降溫，房企紛紛打折促銷，房?jī)r(jià)也波動(dòng)下行，幾近腰斬，且限購(gòu)政策延續(xù)至今未見(jiàn)松動(dòng)。

??19年持續(xù)18年的萎靡之勢(shì)，市場(chǎng)未見(jiàn)起色，整體庫(kù)存去化壓力較大。主要是由于市場(chǎng)由外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，而前期炒房潮導(dǎo)致需求大幅透支，目前本地客戶購(gòu)買力不足以支撐，廊坊進(jìn)入調(diào)整的陣痛期。

??02 調(diào)控政策

??調(diào)控以限購(gòu)為主，并提高首付比例

??廊坊政策調(diào)控始于16年4月出臺(tái)的“廊九條”，規(guī)定非本地戶籍居民限購(gòu)一套住房，但僅針對(duì)廊坊北三縣及固安縣。17年4月，限購(gòu)范圍擴(kuò)大，對(duì)廊坊主城區(qū)（廣陽(yáng)、安次、開發(fā)三區(qū)）、三河市、霸州市及大廠、香河、固安、永清、文安五縣統(tǒng)一出臺(tái)限購(gòu)政策，且上調(diào)了首套首付比例至50%。17年6月，廊坊進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購(gòu)房，且限購(gòu)一套住房，本地戶籍人群限購(gòu)兩套，并且調(diào)整住房公積金政策，政策一直延續(xù)至今未見(jiàn)松綁。

??固安縣方面,根據(jù)近期調(diào)研信息,政策有出現(xiàn)部分松動(dòng),外地人士在固安無(wú)房無(wú)需驗(yàn)資,可以購(gòu)買一套。

??03  區(qū)域房?jī)r(jià)

??廣陽(yáng)、安次價(jià)格分化明顯，大湖定位固安標(biāo)桿

??廊坊市包含兩區(qū)、兩市、六縣。市區(qū)被京廊鐵路一分為二，京滬鐵路以北為廣陽(yáng)區(qū)，下轄開發(fā)區(qū)。以南為安次區(qū)。市區(qū)東北為大廠、香河、三河“北三縣”。市區(qū)西南方向則包括固安、永清、霸州、文安及大城五縣。

??整體上看，市區(qū)內(nèi)廣陽(yáng)、安次價(jià)格分化明顯。廣陽(yáng)為市中心，整體配套齊全，擁有3家三甲醫(yī)院及新朝陽(yáng)、萬(wàn)達(dá)兩大三圈，房?jī)r(jià)1.6-2萬(wàn)/平方米，主打改善性需求；廣陽(yáng)區(qū)下轄的開發(fā)區(qū)有部分產(chǎn)業(yè)，但能級(jí)較低，主打交通優(yōu)勢(shì)，緊鄰京滬高速，來(lái)往北京便利，有部分北京外溢客戶，房?jī)r(jià)1.2-1.3萬(wàn)/平方米。安次區(qū)地理位置較偏，房?jī)r(jià)1.15-1.35萬(wàn)/平方米，主打本地剛需，小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品去化較好。

??固安方面，包含空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)六大區(qū)域。大湖片區(qū)為全縣中心，四大公園環(huán)繞，離北京大興僅一湖之隔，緊鄰京廣線，駕車到北京市區(qū)約1小時(shí)。大湖孔雀城為全縣標(biāo)桿產(chǎn)品，主打改善需求，房?jī)r(jià)2.2-2.5萬(wàn)/平方米，總價(jià)400-500萬(wàn)，客戶主要來(lái)自北京朝陽(yáng)、海淀片區(qū)。

??04  客戶結(jié)構(gòu)

??以本地及郊縣內(nèi)生需求為主，地緣性意識(shí)較強(qiáng)

??17年限購(gòu)政策啟動(dòng)后，大部分投資客被剝離出場(chǎng)，目前廊坊主要以市區(qū)本地的地緣性客戶為主。還包括部分周邊郊縣人群，不過(guò)占比不高，約為20%，主要是由于廊坊下縣本身比較強(qiáng)勢(shì)，且本地人地緣意識(shí)較強(qiáng)，不太愿意在離家較遠(yuǎn)的地方購(gòu)房。

??未來(lái)廣陽(yáng)片區(qū)是發(fā)展的重點(diǎn)，因?yàn)榫o挨大興機(jī)場(chǎng)，隨著新機(jī)場(chǎng)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，會(huì)導(dǎo)入大量工作人員以及產(chǎn)業(yè)人口，在限購(gòu)未放松的當(dāng)下，這部分外來(lái)人口或是未來(lái)支撐廊坊市場(chǎng)的重要保障。

??05 營(yíng)銷去化

??上渠道、下郊縣拓客，渠道轉(zhuǎn)化率偏低

??市區(qū)項(xiàng)目基本都上渠道，且配合行銷、折扣、特價(jià)房及家電贈(zèng)送等方式。渠道方面，由于不正規(guī)，中介客戶資源整合能力弱，轉(zhuǎn)化率不高，僅有20-30%；行銷方面，40-50人銷售團(tuán)隊(duì)輪留下周邊郊縣拓客；折扣方面，政府限價(jià)，漲跌幅均不能超過(guò)10%，集中在95-99折。

??多數(shù)項(xiàng)目到訪量不太理想，日均5-15組，月均成交30-60套不等。安次區(qū)150萬(wàn)是門檻，低總價(jià)、小戶型去化良好。廣陽(yáng)區(qū)近年客戶出現(xiàn)改善意識(shí)，榮盛首府定位廣陽(yáng)高端項(xiàng)目，主打智能化、大平層、社區(qū)食堂等元素，10月底開盤，首開約330套房，目前有認(rèn)購(gòu)意向僅有100多組。

??固安方面，由于限購(gòu)松動(dòng)吸引外來(lái)客戶購(gòu)房，大湖片區(qū)以老帶新、業(yè)主維護(hù)為主要營(yíng)銷手段，依靠項(xiàng)目自身口碑積累。

??06 土地市場(chǎng)

??一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，大型開發(fā)商難以進(jìn)入

??廊坊市場(chǎng)供地多以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及勾地為主，有很多不是純粹意義上的招拍掛，這也導(dǎo)致大型開發(fā)商難以進(jìn)入，土地的獲取需要與當(dāng)?shù)卣３置芮新?lián)系。2019年廊坊計(jì)劃出讓59幅地塊，其中住宅用地24宗，目前廊坊市區(qū)地塊已經(jīng)基本出讓完畢，屬于無(wú)地可供，而舊村棚改等地塊本地房企也已與當(dāng)?shù)卮迕袂⒄勚小?/p>

??07  企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

??榮盛、華夏遙遙領(lǐng)先，且各自為王

??目前廊坊市場(chǎng)基本被兩大開發(fā)商所占據(jù)，榮盛在廊坊已開發(fā)30余個(gè)項(xiàng)目。華夏則是以固安作為大本營(yíng)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城模式導(dǎo)入人口，在廊坊的固安、霸州等郊縣地區(qū)有較高市占率。萬(wàn)科、恒大、新城屬于第二梯隊(duì)，且差了一個(gè)量級(jí)，基本只有1-2個(gè)項(xiàng)目在售。本土房企目前僅剩新奧占據(jù)一定的市場(chǎng)份額。四季度榮盛有3盤入市，在廊坊市占率有望進(jìn)一步提升。

??08  綜述

??限購(gòu)加碼導(dǎo)致需求大減，大興機(jī)場(chǎng)或是一大利好

??2018年，廊坊市GDP為3108億元，在河北省排名第六，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)占比為6%：37%：57%。雖然受益于京津冀一體化的利好，但是目前還停留在紙面上，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。廊坊更多扮演人口轉(zhuǎn)移的角色，僅交通領(lǐng)域有序推進(jìn)落地，如大興機(jī)場(chǎng)、軌交S6、高鐵、高速等。

??在17年限購(gòu)政策出來(lái)后，廊坊市場(chǎng)進(jìn)行大幅度的調(diào)整。目前主要依托本地及周邊郊縣的客群需求支撐。但由于前期市場(chǎng)過(guò)于火爆，導(dǎo)致庫(kù)存積壓，而本地客群購(gòu)買力十分有限，使得廊坊市場(chǎng)整體疲軟。

??未來(lái)廊坊的發(fā)展需要倚賴與京津冀一體化的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入擴(kuò)大原有的內(nèi)生性需求。目前大興機(jī)場(chǎng)的開通及周邊配套工程的建設(shè)對(duì)于廊坊是一大利好消息。該部分的人口導(dǎo)入或能支持未來(lái)廊坊市場(chǎng)的部分需求。