[易居研究院]2019年三季度全國居民購房杠桿研究

??10月31日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年三季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，2019年三季度，個人房貸余額同比增速回落至16.8%，連續(xù)10個季度回落；全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比下降0.1個百分點。

??易居研究院研究員沈昕表示，730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，市場預期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個月上升，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。同時需要注意到，我國住戶部門杠桿率不斷創(chuàng)新高，不斷縮小與發(fā)達國家間的差距，這也預示著房產(chǎn)金融政策短期內(nèi)仍難松綁。

??易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示：

??1、個人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末個人住房貸款余額29.05萬億元，同比增長16.8%，增速比上季度末低 0.5個百分點，比上年同期低1.1個百分點。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

??回顧過去13年數(shù)據(jù)，個人住房貸款余額同比增速最高點出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。

??2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落（30.8%），此后8個季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年三季度回落至16.8%。四季度來看，預計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，商品房銷售難有大起色，個人房貸余額同比增速還將進一步小幅回落。

??2、個人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，個人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比持平，同比增長5%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個人住房貸款余額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強。二季度個人住房貸款余額新增額環(huán)比一季度小幅下降，三季度與二季度持平。

??從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2019年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為28%，環(huán)比下降0.6個百分點，同比上升2.4個百分點。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標大致出現(xiàn)三個高點（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續(xù)刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標回落，此后三個季度小幅上升。2019年一季度該指標回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。從絕對值來看，該指標已經(jīng)回到2016年初水平，但仍高于2008年以來平均值較多，說明住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??這里將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比下降0.1個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。

??今年上半年居民購房杠桿率上行主要有以下兩點原因。其一，央行2019年1月份全面降準1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個月，居民貸款意愿增強。但三季度部分熱點城市首套房貸利率紛紛上調(diào)，6月份以來全國首套房貸平均利率已連續(xù)4個月上升。這使得居民貸款意愿減弱，三季度居民購房杠桿率小幅下降。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的LPR定價機制，但從各地的執(zhí)行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，這將制約居民貸款意愿進一步增強。

??此前央行發(fā)布消息稱，要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。9月監(jiān)管嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。當前全國居民購房杠桿率連續(xù)2個季度回升后有所下降，目前來看短期內(nèi)房貸政策很難全面放松，預計2019年四季度全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)小幅下降。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)關(guān)系

??由于新房價格受到限價政策的影響，不能準確地反映市場情況，本報告均采用二手房價格，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局70城二手住宅銷售價格指數(shù)以及“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國家統(tǒng)計局二手房價格的統(tǒng)計方式存在不足之處，為了更準確的反映市場情況，本報告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對二手房價格進行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進行累計計算。其中，2016年之前國家統(tǒng)計局70城二手房價的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房價數(shù)據(jù)來自“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。注：2016年后的數(shù)據(jù)樣本覆蓋了全國337個地級以上城市，與統(tǒng)計局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。二季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議后，市場明顯降溫，三四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。

??2019年一二季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，市場預期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個月上升，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預計全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務與GDP之比。在居民債務統(tǒng)計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》中指出：當住戶部門杠桿率低于10％時，該國的債務增加將有利于經(jīng)濟增長；當住戶部門杠桿率高于30％時，該國中期經(jīng)濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。2019年三季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至56.3%，環(huán)比上季度上升1個百分點，同比去年同期上升4.1個百分點。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，所有統(tǒng)計國家的住戶部門平均杠桿率為59.7%，發(fā)達國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場國家平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時，其他主要經(jīng)濟體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來幾年有可能超越歐盟和日本。

??今年6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清強調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。說明高層已經(jīng)充分意識到住戶部門杠桿率大幅攀升將產(chǎn)生嚴重后果，預計接下來一段時間全國住戶部門貸款余額增速將放緩，住戶部門杠桿率上升趨勢也將趨緩。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，尤其是2016年以來呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年三季度，住戶部門貸存款余額比例上升至66.2%，創(chuàng)歷史新高。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費方式已不再是主流，與之相應的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財方式發(fā)生了變革，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。隨著近日央行強調(diào)，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，預計下半年住戶部門貸款余額增速將會有所放緩，住戶部門貸存款余額比值的上升趨勢也將趨緩。

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