[中房研協(xié)]房地產(chǎn)銷售面積增幅轉(zhuǎn)正，未來謹(jǐn)慎樂觀

??一、10月銷售面積同比增幅今年首次由負(fù)轉(zhuǎn)正

??1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

??今年前十個(gè)月，商品房銷售面積累計(jì)同比首次由負(fù)增長轉(zhuǎn)正，累計(jì)同比小幅上漲 0.1個(gè)百分點(diǎn)，較上個(gè)月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額同比增幅連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)步回升，本月累計(jì)同比增幅較上月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??前10月房地產(chǎn)銷售金額及銷售面積累計(jì)同比全部實(shí)現(xiàn)正增，這是一個(gè)標(biāo)志性的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和事件。此前樓市經(jīng)歷了多重政策調(diào)控和行情波動，市場信心也一度悲觀和不穩(wěn)，但在以住宅為主的市場需求推動下，樓市無論是投資總量還是銷售總量再次超越了去年同期的行業(yè)發(fā)展水平，且未來發(fā)展勢頭依然不減，說明樓市的內(nèi)生發(fā)展基礎(chǔ)足夠堅(jiān)實(shí)，行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有期盼，行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定貢獻(xiàn)也有足夠底氣。

??中央“房住不炒”政策堅(jiān)定執(zhí)行，地方“因城施策”更顯靈活性。不少城市施行雙向調(diào)控，市場處于小幅波動區(qū)間，更加穩(wěn)定從容。預(yù)計(jì)四季度，房企為實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績，通過以價(jià)換量等促銷手段，加速資金回籠，并進(jìn)行激烈的行業(yè)地位卡位賽。如果政策不出現(xiàn)重大加碼變故，市場則繼續(xù)沿著穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行，全年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大概率再創(chuàng)歷史新高，房價(jià)總體水平進(jìn)一步提升。

??單月數(shù)據(jù)方面，相較于9月份的階段性“熱銷”，10月商品房銷售面積環(huán)比走低，同比小幅增長1.9%，同比增速連續(xù)兩月走低。 但就10月份來說，樓市的答卷并不理想。

??從分類物業(yè)銷售看,僅住宅銷售面積上漲，同比上漲1.5%，漲幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公、商業(yè)用房繼續(xù)同比下降，且降幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，辦公樓跌幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額中住宅仍一枝獨(dú)秀，保持正增長，增幅較上月增加0.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅是支撐全口徑樓市銷售面積增幅回正的絕對主體動因。

??分地區(qū)看，東部、東北銷售面積負(fù)增長，但跌幅分別收窄了0.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)；中、西部地區(qū)同比分別上漲0.6%和3.8%，其中中部地區(qū)較上月上漲0.1%，西部地區(qū)漲幅較上月收窄0.8%。各地區(qū)銷售金額均保持增長，從同比變動看，中、西部地區(qū)較上月分別收窄0.4%、0.5%。西部地區(qū)市場在當(dāng)前樓市增長貢獻(xiàn)中最大。

??二、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅依然高于10%，但增幅處于小幅回調(diào)軌道

??2019年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??1-10月，房地產(chǎn)投資同比總體穩(wěn)定，小幅回落。在累計(jì)增幅方面，較去年同期增幅上漲0.6%。其中10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和絕對量均較上月出現(xiàn)回落。就開發(fā)企業(yè)而言，全年工作進(jìn)入收尾階段，開發(fā)投資在第四季度總體不會過于激進(jìn)，企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)更多是銷售資金的回籠，以及明年經(jīng)營工作的計(jì)劃安排。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資同比增速14.6%，漲幅較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資上漲1.6%，商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)負(fù)增長，同比下降7.6%。各區(qū)域開發(fā)投資均為正增長，西部地區(qū)增幅明顯。東、西、東北地區(qū)投資增幅與上月相比漲幅回落，中部地區(qū)與上月持平。

??投資預(yù)期方面，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資處下行周期，經(jīng)9月短暫企穩(wěn)后繼續(xù)小幅回落，但韌性較強(qiáng)。一方面，新開工反彈以及土地購置費(fèi)的延遲支付對房地產(chǎn)開發(fā)投資韌性仍有一定支撐。另一方面，近期房企加快推盤促進(jìn)現(xiàn)金回流，有利于后續(xù)投資跟進(jìn)。總體上看，隨著融資環(huán)境日益趨嚴(yán)，地產(chǎn)全年投資增速仍有小幅回落壓力。

??三、新開工面積絕對量表現(xiàn)穩(wěn)定，累計(jì)增速出現(xiàn)反彈

??1—10月份，房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，增速加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積136937萬平方米，增長10.5%。

??1-10月份，房屋新開工面積累計(jì)同比增長10%，增速連續(xù)5個(gè)月小幅下滑后迎來明顯反彈。其中，住宅新開工同比增長10.5%，較上月增長1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓上漲18.5%，較上月上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)負(fù)增長，跌幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??單月看，10月新開工面積為2億平方米左右，較上月略有減少，總體是穩(wěn)定的。同比方面，由于去年同期新開工基數(shù)低，所以表現(xiàn)為同比大幅上漲23.2%。

??新開工面積增幅自5月份開始，一直相對穩(wěn)定，與開發(fā)投資組成硬幣的兩個(gè)面。新開工面積絕對值的穩(wěn)定比同比的上漲更有數(shù)據(jù)意義，這也意味著未來市場供應(yīng)是穩(wěn)定的。

??四、開發(fā)企業(yè)到位資金情況平穩(wěn)

??1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長9.4%；個(gè)人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

??10月份，房企到位資金小幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。到位資金中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款到位金額較上月有所增長，這主要與近期房企積極促銷促進(jìn)銷售量上漲有關(guān)。目前，房企融資環(huán)境仍偏緊，融資利率較高，不少房企發(fā)行美元債作為資金補(bǔ)充。對于高負(fù)債率的中小型房企而言，未來融資難度將繼續(xù)加大。對于大房企來說，雖然在拿地成本和規(guī)模方面有一定優(yōu)勢，但若不對高杠桿問題引起重視，也容易陷入資金斷裂破產(chǎn)的境地。

??五、土地購置面積、成交價(jià)款跌幅持續(xù)收窄

??1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。

??1-10月，土地市場降幅繼續(xù)收窄，該市場已由“深冬”轉(zhuǎn)為“晚冬”，雖然還是很冷，但市場增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正已經(jīng)可以期待。土地市場持續(xù)負(fù)增長的低迷態(tài)勢主要與“四限”政策及歧視化的對房金融信貸政策密切相關(guān)。受土地市場持續(xù)低位運(yùn)行的影響，百強(qiáng)房企拿地較審慎，拿地溢價(jià)率也顯著回調(diào)。但也有不少房企選擇逆周期低溢價(jià)拿地。1-10月，土地成交均價(jià)為5397元/平方米，同比增長1.4%。從市場情況看，有些城市已進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格開始下行，對于已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的城市來說，房企可關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊，積極拓展，而對于地價(jià)高位的城市來說，企業(yè)要對土地成本和價(jià)格進(jìn)行控制和考量。

??六、商品房待售面積繼續(xù)走低，謹(jǐn)防住宅超售

??10月末，商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米。其中，住宅待售面積減少125萬平方米，辦公樓待售面積增加9萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少17萬平方米。

??商品房庫存面積繼續(xù)下降。從物業(yè)類別上看，辦公樓待售面積持續(xù)上漲，住宅面積連續(xù)8個(gè)月下降，商業(yè)營業(yè)用房較上月降幅小幅收窄。從絕對量上看，待售面積去化為近49個(gè)月來最低值。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）

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