[易居研究院]中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告

??一、百城房?jī)r(jià)

??1、成交均價(jià)：全年漲幅曲線(xiàn)呈現(xiàn)倒U型

??2019年全年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14460元/平方米，同比上漲11.2%，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。觀察2019年年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)，其大體上呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)。尤其是在5月份房地產(chǎn)政策收緊的情況下，此類(lèi)曲線(xiàn)終結(jié)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，掉頭向下，體現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格去泡沫的導(dǎo)向。不過(guò)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，2019年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為8.7%，換而言之，全國(guó)百城的房?jī)r(jià)漲幅依然偏大。

??觀察近9年全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，可以看出，2012年和2014年的房?jī)r(jià)漲幅是比較小的，分別為1.7%和3.3%，而2015-2017年漲幅明顯擴(kuò)大。雖然2018年漲幅有所收窄，但2019年漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，且成為近9年漲幅最大的一年，其漲幅也屬于兩位數(shù)水平。其中一個(gè)很重要的原因是，2019年各地預(yù)售證管控相對(duì)較小，部分中高端項(xiàng)目積極入市，客觀上影響了成交結(jié)構(gòu)。而從城市結(jié)構(gòu)的因素看，一線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)拉升對(duì)百城的影響較大。

??二、城市分類(lèi)

??1、一線(xiàn)城市：房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)

??2019年全年，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為43788元/平方米，同比上漲10.8%。觀察2019年年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)，其大體上呈現(xiàn)持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明房?jī)r(jià)管控是積極得當(dāng)?shù)?。不過(guò)對(duì)于個(gè)別城市如深圳，在2019年下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)被炒作，也是值得關(guān)注的。

??觀察近9年房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，可以看出，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最為強(qiáng)勢(shì)的年份為2016年，當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅為17.0%，而最為疲軟的年份為2012年，跌幅為1.0%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，2017年和2018年房?jī)r(jià)總體上進(jìn)入到降溫的通道之中，而到了2019年房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大。

??2、二線(xiàn)城市：房?jī)r(jià)漲幅重回個(gè)位數(shù)

??2019年全年，32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14233元/平方米，同比上漲9.3%。觀察2019年年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)，可以看出總體上呈現(xiàn)了下行態(tài)勢(shì)。這和二線(xiàn)城市政策明顯收緊等因素有關(guān)，尤其是包括蘇州等城市，2019年政策管控是非常嚴(yán)厲的。

??觀察近9年房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，可以看出，二線(xiàn)城市在2016-2018年三年期間，房?jī)r(jià)漲幅都是比較大的，即都是兩位數(shù)水平。而2019年終結(jié)了這個(gè)過(guò)程，房?jī)r(jià)漲幅重回個(gè)位數(shù)水平，體現(xiàn)了較好的“房住不炒”導(dǎo)向。當(dāng)然后續(xù)也要警惕房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在都市圈、城市群大發(fā)展的概念之下。

??3、三四線(xiàn)城市：全年漲幅略有擴(kuò)大

??2019年全年，64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為11370元/平方米，同比上漲9.2%。觀察2019年年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)，總體上呈現(xiàn)了“先微弱上揚(yáng)、后微弱下行”的態(tài)勢(shì)。這和三四線(xiàn)城市2018年房?jī)r(jià)已經(jīng)深度調(diào)整過(guò)一次有關(guān)，同時(shí)受制于各地收入水平等因素，漲幅難以擴(kuò)大。

??觀察近9年房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，可以看出，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候?yàn)?017年，當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅沖到了20.1%的高位水平，而到了2018年，市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，房?jī)r(jià)漲幅收窄至8.2%。這說(shuō)明2017年房?jī)r(jià)是有所透支的，其和當(dāng)?shù)厝司芍涫杖氲戎笜?biāo)是脫節(jié)的，所以2018年房?jī)r(jià)自然降溫。而觀察2019年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可以看出，漲幅反而有所擴(kuò)大，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

??三、城市排序

??1、均價(jià)排序：深滬京廈房?jī)r(jià)最貴

??本部分對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行排序。從排序中可以看出，深圳成為2019年全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，為57064元/平方米。這和深圳新房供應(yīng)偏少、購(gòu)房需求旺盛、房源地段較優(yōu)等有關(guān)。據(jù)此也可以理解深圳2019年年底放松酒店式公寓認(rèn)購(gòu)的政策，其出發(fā)點(diǎn)是為市場(chǎng)增加更多房源，以對(duì)沖高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的壓力。同時(shí)在進(jìn)入排序前10的城市名單中，廈門(mén)、三亞和珠海是三個(gè)不屬于省會(huì)的城市，其房?jī)r(jià)水平較高，和旅游資源豐富、城市規(guī)劃面臨利好等因素有關(guān)。

??從排序中可以看出，2019年全國(guó)百城房?jī)r(jià)中最低的城市為荊門(mén)，為5140元/平方米?？傮w上看，在全國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)低的城市中，中西部城市的數(shù)量較多，這和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基本面是有關(guān)的。另外考慮到此類(lèi)城市后續(xù)戶(hù)籍政策放松的可能性是比較大的，所以也要防范2020年房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

??2、漲幅排序：武漢和南通房?jī)r(jià)漲幅較大

??本部分對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)行排序。從排序中可以看出，2019年武漢和南通的房?jī)r(jià)上漲幅度較大。其中對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，2019年限價(jià)政策有所放松，成交結(jié)構(gòu)自然會(huì)有調(diào)整。另外這也和2018年房?jī)r(jià)壓制過(guò)多等有關(guān)。而對(duì)于南通來(lái)說(shuō)，2019年受益于長(zhǎng)三角一體化、上海第三機(jī)場(chǎng)概念、寧啟鐵路建成等因素，房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象比較明顯。

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