[克而瑞]10省市齊發(fā)新政撐地產，樓市回穩(wěn)的5大動力和3個風險

??2019年，房地產行業(yè)規(guī)模再新高，但又走出了“先揚后抑”之勢，“小陽春“曇花一現(xiàn)之后，下半年市場明顯降溫，成交逐月走低，正當所有企業(yè)將希望寄托于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)之際，全國樓市遭遇突襲的新冠肺炎疫情，房地產市場急速冷凍，100余城暫停開放售樓處，90余城房源零供應，24城在春節(jié)假期周（除夕至初六）零成交、較疫情爆發(fā)前一周環(huán)比跌93%，隨后一周擴大至27城零成交、較去年節(jié)后一周成交再暴跌95%，這都與往年春節(jié)過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，返鄉(xiāng)置業(yè)潮全面爽約，疫情對房地產業(yè)銷售影響尤為突出。 

??受此影響，中央以及地方政策頻出，繼疫情爆發(fā)前期不同力度和方向的穩(wěn)經濟和保就業(yè)的扶持政策之后，針對房地產行業(yè)尤其是房地產開發(fā)、中介、服務等企業(yè)的專項紓困措施集中出臺，我們預計接下來疫情控制后或將在需求端也就是購房者方面的激勵政策也將百花齊放。 

??在一系列針對性政策落地后，房地產市場回穩(wěn)的動力有哪些？又要警惕哪些風險？

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??PART 1  5大動力

??01

??預期貨幣、財政利好升級，房企融資、購房貸款政策松綁可期

??新冠肺炎疫情不斷蔓延，對房地產、交通運輸、旅游、餐飲等主力消費行業(yè)的沖擊首當其沖，勢必加劇中國經濟下行壓力。2020年又是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃的收官之年，穩(wěn)增長勢必擺在更靠前的位置。這一點在2月12日的中央政治局會議就有明確表態(tài)：要加大宏觀政策調節(jié)力度，積極擴大內需和穩(wěn)定外需。

??具體措施典型如：央行實施逆周期調節(jié)，2月3-4日兩天超預期累計投放流動性1.7萬億元，7天、14天逆回購中標利率皆下調10個基點；又如：財政部對疫情防控重點保障企業(yè)貸款給予財政貼息支持，按人民銀行再貸款利率的50%給予貼息。

??預計年內貨幣政策將轉向積極，逆周期調節(jié)力度或將進一步加大，并對重災地區(qū)以及行業(yè)定向降準、降息，甚至不排除全面降準、降息的可能性。財政政策也將提力增效，適度擴大財政赤字率，尤其要對疫情影響嚴重的特定地區(qū)以及行業(yè)結構性減稅降費，以期支持實體經濟平穩(wěn)健康發(fā)展。

??就房地產業(yè)而言，仍將是中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，中央信貸政策有望中性偏積極，房企融資環(huán)境大概率將由緊轉松，居民房貸“限貸“政策也將適度松綁，房貸利率大概率將隨LPR的降低而穩(wěn)中有降。

??02

??由企業(yè)紓困到購房刺激，放松“四限”、補貼免稅等或百花齊放

??據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測顯示，目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等十余省市集體出臺針對房地產行業(yè)尤其是房地產企業(yè)的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免等，意在緩解房地產企業(yè)資金周轉壓力，支持當?shù)胤康禺a市場以及經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

??與此同時，我們也注意到網傳安徽省房地產商會、江西省地產協(xié)會等行業(yè)協(xié)會也紛紛諫言獻策，具體涉及：階段性放寬預售政策，適當放寬限購政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易稅費等，以期提振市民購房需求，減緩市場下行壓力。我們認為：2020年疫情更給原本就在下行的各地樓市雪上加霜，未來一個階段隨著疫情控制得力，政策支持主體也會由各類房地產企業(yè)轉向對購房需求的刺激。各地也必將會因勢利導、因城施策，預計更多二、三線城市將局部乃至全面放松調控，那些市場下行壓力較大的城市甚至會出臺購房補貼、稅費減免這類刺激性政策。具體而言，“限購”政策或將分城市、分區(qū)域精細化調控，壓力城市、遠郊區(qū)域會局部放松甚至全面取消限購；“限貸”政策著力調整首套、二套住房首付比例以及房貸利率，首套房貸利率恢復至基準利率，或者一定幅度的折扣也將重新出現(xiàn)；“限價”方面，放寬預售門檻，除高價盤乃至豪宅項目售價仍需管控之外，其余中低端項目售價將向市場化價格靠攏；人才政策繼續(xù)發(fā)力，除了調降人才落戶門檻這類常規(guī)操作之外，壓力城市大概率還將加碼鼓勵人才購房消費的刺激性政策，涉及購房補貼、稅費減免等常規(guī)措施。

??03

??需求僅是擱置并未消失

??疫情過后積壓購房需求將集中釋放

??盡管房地產市場急速冷凍，60余省市售樓處銷售停擺，但潛在購房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。正所謂量變引起質變，當潛在購房需求積累到一定程度，房地產市場熱度將由“寒冬”進入“暖春”，成交量必將顯著反彈。

??我們認為現(xiàn)階段表面上的需求斷層并非市場常態(tài)，或早或晚這些積壓的潛在購房需求都將入市，市場有望迎來階段性的銷售高峰期?？梢云谠S的是，待新冠疫情結束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交量將顯著回升。

??04

??超級城市還是中小城市？

??經此一“疫”的三四線或將迎階段性良機

??長期以來，我國形成了以核心城市為中心，帶動周邊衛(wèi)星城市共同發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，城市群、都市圈已然成為同城化發(fā)展的標準化范本。在人口持續(xù)凈流入的作用下，核心城市也易滋生教育、醫(yī)療資源不足以及交通擁堵等一系列“大城市病”。而在新冠疫情的陰霾下，人口大量凈流入的核心城市往往是疫情的重災區(qū)，武漢更是暴露出核心城市人均醫(yī)療資源不足的潛在短板，截止到目前確診人數(shù)超3萬人，占到了全國的55%，同時也因省會首位度吸納大量省內人口，使確診人數(shù)的80%集中在湖北省。

??經此一“疫”后，到2035年的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式也會引起廣泛反思，到底是超級城市為核心的都市圈和城市群為主導，還是以就近城鎮(zhèn)化的中小城市發(fā)展為主。我們認為，三四線城市也將會加緊培育并發(fā)展特色產業(yè)集群，加快引進高素質的教育、醫(yī)療等市政配套資源，有序引導人口在核心城市與衛(wèi)星城市之間雙向流動，三四線城市房地產市場仍然大有可為，將迎來階段發(fā)展良機。

??05

??分化，靠譜的物業(yè)服務與舒適性產品將會有更高溢價能力

??正由于疫情導致居民日常的居家時間大幅增加，客廳、餐廳的尺度空間乃至多衛(wèi)等原先被市場忽視的功能空間儼然成為居民置業(yè)的痛點需求。受此影響，未來改善性需求將持續(xù)釋放，大面積、舒適性產品將更受市場追捧，成交占比有望進一步提升。

??新冠肺炎疫情的陰霾下，小區(qū)物業(yè)的服務水平相見高下。優(yōu)質物業(yè)大都能實施嚴格的出入證管理，電梯等公共空間也能做到勤打掃、消毒，在一定程度上可以降低新冠疫情感染的可能性。對于普通購房者而言，物業(yè)服務水平或將成為未來置業(yè)的重要訴求，優(yōu)質靠譜的物業(yè)服務也將會為項目帶來更高溢價能力。

??在未來行業(yè)競爭格局中，“房子是用來住的，不是用來炒的”，企業(yè)分化和項目分化將成常態(tài)，經過此次疫情的考驗，產品和物業(yè)服務將回歸初心，為更多購房者買單的決定因素。

??PART 2   3個風險

??01

??疫情持續(xù)時間存疑

??樂觀3月、悲觀7-8月結束

??截至目前，新冠疫情仍在蔓延，春運更是進入疫情集中爆發(fā)的高峰期，每天新增確診病例都在2000-3000例區(qū)間。并且，新冠疫情缺乏有效的治療手段，尚無特效藥以及疫苗。

??類比于SARS，2002年12月首次發(fā)現(xiàn)于廣州，截至2003年6月疫情才告結束，持續(xù)時間約半年。2019年12月8日全國發(fā)現(xiàn)首宗新冠疫情病例，樂觀預期新冠疫情將在2020年3月份結束，悲觀預期將在2020年7-8月份結束，房地產銷售停擺周期或將長達一至三個季度之久。

??02

??部分居民收入停擺

??購房消費降級、還貸壓力陡增

??新冠疫情對產業(yè)經濟的負面沖擊效應不容忽視，一方面，多數(shù)行業(yè)復工難、運營難，營業(yè)收入陡降，部分企業(yè)已然步入破產倒閉的邊緣，其中不乏知名企業(yè)；另一方面，員工應聘入職難，部分行業(yè)更是出現(xiàn)大范圍的離職潮，企業(yè)員工頓時失去了重要的收入來源。

??有鑒于部分群體收入停擺的客觀現(xiàn)狀，特定地區(qū)、特定行業(yè)或將出現(xiàn)一定程度的購房消費降級，甚至購房需求將被迫向后延期。并且，部分群體因暫時喪失穩(wěn)定的收入來源，月供還貸壓力陡增，或將出現(xiàn)一定期限的違約無法償貸的風險。

??03

??刺激政策邊際效果遞減

??對經濟拉動力不及預期

??基于經濟穩(wěn)增長的客觀需要，年內貨幣放水加杠桿已是大概率事件，降準、降息皆是可以考慮的選項；財政政策也將提力增效，適度擴大財政赤字率。

??值得擔憂的是，即使貨幣、財政政策強刺激，但政策邊際效應遞減，對產業(yè)經濟拉動力或將不及預期。一方面，目前，我國已是世界第二大經濟體，2019年GDP總量接近100萬億元。要將經濟增速依舊維持在較高水平，勢必需要經濟刺激的強心劑，祭出更大力度的貨幣以及財政刺激組合拳；另一方面，投資、消費、進出口傳統(tǒng)三駕馬車漸顯疲態(tài)，新的經濟增長點仍在培育過程中，即使出手重拳強刺激，但由于市場需求乏力疊加企業(yè)投資信心不足，實難扭轉產業(yè)經濟增長頹勢。

??小結

??2020年樓市難上加難

??成交總量回調但不會顯著退坡

??毫無疑問，2020年房地產行業(yè)注定難上加難。自去年5月以來，房地產成交逐漸轉冷，行業(yè)下行壓力不斷加劇，當前正在蔓延的新冠肺炎疫情又無異于“當頭棒喝”，不過，我們認為2020年房地產市場沒必要過分悲觀。

??短期內，我們認為房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩(wěn)，城市間分化仍會加劇。

??就2020年而言，成交量有所回調已是大概率事件，但隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，貨幣政策、財政支持都具有廣泛性，LPR的降低也將引導全國房貸利率下降，更多地方也會因城施策，局部乃至全面放松調控，甚至會出臺購房補貼、稅費減免等刺激政策。且從需求端來看，現(xiàn)階段的市場急速冷凍、銷售停擺、需求斷層并非市場常態(tài)，潛在購房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。待疫情結束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩(wěn)回升。預計全年樓市成交并不會失速，成交量也不會顯著退坡，行業(yè)大概率也將呈現(xiàn)出“先抑后揚”、總量回落之勢。