[交通銀行]疫情沖擊樓市供需 后續(xù)恢復(fù)將存差異

??觀點摘要

??2003年非典疫情“相對集中”，對當年房地產(chǎn)市場影響小且短暫。

??此次新冠疫情形勢“更加嚴峻”，對房地產(chǎn)施工和銷售活動負面影響直接。其中短期沖擊顯著，中期趨勢不改但存挑戰(zhàn)，地區(qū)間恢復(fù)有差異。

??正文

??新冠疫情自爆發(fā)以來，較短時間內(nèi)在全國快速蔓延。對比非典疫情爆發(fā)特點及影響，此次新冠疫情更為嚴峻，對房地產(chǎn)行業(yè)施工和銷售活動將產(chǎn)生直接的負面沖擊，后續(xù)影響和恢復(fù)情況在短中期及地區(qū)間存在差異。

??一、2003年非典疫情爆發(fā)“相對集中”，對房地產(chǎn)影響小且短暫

??2003年非典疫情的爆發(fā)有兩個“相對集中”的特點：

??一是持續(xù)時間相對集中。非典疫情從事后回溯的起點（2002年11月）到全球范圍內(nèi)基本結(jié)束（2003年7月），全程歷時約8個月。但在國內(nèi)，從進入公眾視野（2003年2月）到疫情統(tǒng)計“三零”（2013年6月），持續(xù)時長約4個月?？箵粢咔榈募泄云诩s2個月，其中2003年3-4月為爆發(fā)期，5月疫情就得到了顯著緩解。

??二是波及地區(qū)相對集中。國內(nèi)感染人數(shù)超過千人的地區(qū)有三個，即北京（2521人）、香港（1755人）和廣東（1512人）；百人以上、千人以下地區(qū)有五個，分別為山西、臺灣、內(nèi)蒙古、河北和天津。從內(nèi)地情況來看，北京和廣東兩地感染人數(shù)占比超過75%，加上山西等四省市占比約97%，疫情嚴重區(qū)域相對集中。

??相應(yīng)地，非典疫情對當年房地產(chǎn)市場的影響較短暫。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額均保持了穩(wěn)定增長，增速僅有窄幅波動。從內(nèi)地疫情最嚴重的兩地北京和廣東的情況來看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅在4月份受到隔離限制沖擊，5月就走出了疫情影響；廣東省作為疫情最早發(fā)源之地，房地產(chǎn)開發(fā)受影響時間稍長，但6月開始也得到了緩解。在市場成交方面，北京和廣東商品房銷售額增速均在5月修復(fù)，此后廣東市場增速相對平穩(wěn)，北京從年初過高增速回落卻仍高于全國平均。

??二、房地產(chǎn)事件及數(shù)據(jù)點評交通銀行金融研究中心(BFRC)3數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，作者繪制二、新冠疫情“更加嚴峻”，對房地產(chǎn)短期沖擊顯著，恢復(fù)情況將存在差異

??此次新冠疫情不論是感染人數(shù)、傳播速度還是波及范圍，形勢都比非典時期更加嚴峻。截止到2月17日9:15，全國確診病例達70635人，已數(shù)倍于非典時期的感染人數(shù)。目前疫情仍在持續(xù)，全國乃至世界范圍內(nèi)都在等待一個實質(zhì)性的拐點到來。

??1.負面影響：主要對兩個方面影響直接

??一是施工進度延后，資金回籠受阻。各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門要求建筑工地延遲開工，封閉管理和交通不暢也令工人返崗受到限制。這不僅將帶來建筑材料和人力成本提升，還將拖累施工交樓進度，影響后續(xù)現(xiàn)金流回款，土地款支付和擴大生產(chǎn)面臨困難。近一周多部門和地方陸續(xù)出臺措施支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在疫情控制較好的地區(qū)停工影響有望緩解。

??二是樓盤推介困難，交易活動轉(zhuǎn)淡。全行業(yè)售樓處暫時停止開放，防疫期間城市間人口流動和城市內(nèi)出門活動也受到限制，樓盤銷售活動轉(zhuǎn)淡。不少房企開啟網(wǎng)絡(luò)銷售模式，但由于不動產(chǎn)推介和交易的特殊性，線上銷售面臨一定困難，依然不能完全替代線下銷售活動。恒大將在2月18日啟動全國在售樓盤75折優(yōu)惠活動，這可能促使其他房企跟進降價促銷。

??2. 持續(xù)時間：“停工停售”短期沖擊顯著，中期恢復(fù)存挑戰(zhàn)

??工地停工、售樓關(guān)閉，必然對1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售造成直接沖擊?？v觀近十年房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，其季節(jié)性特征較明顯，1-2月份在全年的平均權(quán)重不超過10%，對全年數(shù)據(jù)的影響有限。不過3-4月份權(quán)重一般穩(wěn)定在15%左右，目前來看疫情的影響至少持續(xù)到一季度末，“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季恐難以出現(xiàn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢由基本面決定，疫情的影響更多是將需求釋放時點向后推移，需求不減則活躍度恢復(fù)不難。然而不同于2003年非典時期，由于當前房地產(chǎn)行業(yè)原本就處于下行周期，全年開發(fā)投資和銷售增速將不改回落趨勢，并在原有預(yù)測基礎(chǔ)上有所下移。與此同時，對于宏觀政策及地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期在增強。若行政限購和信貸政策邊際放松，因城施策調(diào)節(jié)力度加大，可能抵消疫情的負面影響。

??3. 地區(qū)差異：“常駐需求”釋放較易，“候鳥需求”恢復(fù)較難

??國內(nèi)新冠疫情以2月4日為分水嶺出現(xiàn)了一些變化，湖北以外的地區(qū)情況有所改善，新增確診病例數(shù)量開始逐日下降，不過建筑企業(yè)復(fù)工時點仍在推遲。人口集聚的一二線城市多為“常駐需求”，在疫情平復(fù)之后有望較快恢復(fù)，甚至出現(xiàn)補償性釋放，負面影響較?。蝗丝谕饬鞯娜木€城市存在“候鳥需求”，今年錯過春節(jié)前后的返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點，疫情過后可能也較難恢復(fù)。

??湖北省內(nèi)除武漢以外的地區(qū)自2月6日起新增病例數(shù)也有一定好轉(zhuǎn)；而在武漢市內(nèi)，抗擊疫情還處在緊張艱難的高壓階段。2月12日起診斷依據(jù)擴展至臨床診斷后，確診病例還有相當程度的激增，不過這是填補前期控疫漏洞的積極舉措。湖北省內(nèi)復(fù)工時間較晚，多個城市生態(tài)遭創(chuàng)，對全年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的沖擊較大。

??此外，今天上午統(tǒng)計局公布了1月份商品住宅銷售價格變動統(tǒng)計數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅價格同比增速6.5%，連續(xù)第九個月增長放緩；環(huán)比增速0.3%，亦較上期收窄。從各線城市的情況來看，在穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理要求下，房價同環(huán)比漲幅回落是主流；僅有一線城市環(huán)比漲幅擴大，主要源自上海和廣州房價上漲加快。疫情導(dǎo)致樓盤銷售停滯，部分房企加大優(yōu)惠促銷力度，短期房價增長可能穩(wěn)中有落。