[貝殼研究院]3年調(diào)控告訴我們的六條規(guī)律

??2017年317房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)3年了，復(fù)盤這3年政策和市場的互動，能夠讓我們更好地理解中國的房地產(chǎn)市場。

??規(guī)律一：不要低估政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

??即使調(diào)控之下地方政府的財政承壓，即使疫情對市場的沖擊很大，政策沒有而且未來也不會重走刺激老路。

??2018年下半年，重點城市房價普遍開啟下跌模式，2018年末2019年初部分城市調(diào)整限價及搖號政策，多個二線城市推出放寬落戶及人才引進(jìn)政策。正當(dāng)市場以為調(diào)控政策要轉(zhuǎn)向時，住建部重申“房住不炒”的定位，4月對一季度房價、地價波動幅度較大的6城進(jìn)行預(yù)警，5月又對房價漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行預(yù)警。市場熱度較高的西安、蘇州分別于6月、7月升級了限購、限售政策。同時，合肥、蘇州、東莞等地基于土地市場熱度升高也及時收緊土拍政策。

??2019年下半年來，全國多地又現(xiàn)一波政策調(diào)整，主要是放松對特殊群體的購房限制以及人才引進(jìn)等，但能引起市場大幅波動的利好政策未現(xiàn)。

??2020年年初在新冠疫情影響下，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，一些意欲“救市”的政策如下調(diào)購房首付比例、放開商住限購等因與“房住不炒、房不刺經(jīng)”的總基調(diào)不符而未能存續(xù)。

??地方政府財政緊張是否會導(dǎo)致調(diào)控放松？以北京為例，2017年11月北京市一般公共預(yù)算赤字750億，同比增加20%，2018年同期同比大幅增加57%。即便財政壓力巨大，但北京的調(diào)控政策并沒有改變。其他城市的邏輯也是一樣，房地產(chǎn)與地方政府財政收入之間的關(guān)系正在被淡化，房地產(chǎn)去工具化的意圖堅決。

??規(guī)律二：房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的韌性

??3年調(diào)控有沒有讓市場變得低迷不振、房價大跌？數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的韌性。

??從價格變化看，2017年上半年密集調(diào)控啟動后，多數(shù)城市的房價到2018年下半年才趨穩(wěn)或下跌。監(jiān)測的重點24城房價中， 2019年房價較2017年下跌的僅7個，且除廊坊和上海的跌幅超過10%，其余城市跌幅在10%以下。調(diào)控實現(xiàn)了價格平穩(wěn)，也并沒有使價格出現(xiàn)大幅下跌。

??盡管全國大范圍、大幅度的調(diào)控，但市場仍然保持增長態(tài)勢。2019年全年住宅成交總面積18.9億方，較2016年增加2%。未來十年，我國仍有約2億的城鎮(zhèn)人口增量，另一方面，當(dāng)前我國戶均住房套數(shù)已超過1套，但總量充足難掩結(jié)構(gòu)性短缺，品質(zhì)時代下，消費者對住的更好更加渴求。

??規(guī)律三：人才政策對市場的影響沒那么大

??人才引進(jìn)政策是否形成政策利好？數(shù)據(jù)告訴我們，人才引進(jìn)政策并不能改變市場的原有走勢。天津于2018年5月發(fā)布的海河英才計劃造成了短期市場成交的波動，但對房價幾乎沒有帶來影響。成都、南京、武漢等城市表現(xiàn)類似，人才政策發(fā)布短期內(nèi)市場成交有所波動，長期回歸到調(diào)控與需求約束下的常態(tài)水平。

??規(guī)律四：只寬貨幣，不松信貸，對市場影響有限

??在調(diào)控政策工具箱中，金融政策威力巨大。央行貨幣寬松是否會帶來市場升溫？數(shù)據(jù)顯示，只要牢牢控制住信貸政策，比如認(rèn)房認(rèn)貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，貨幣寬松也不會對市場造成大的影響。2018年以來，央行已累計執(zhí)行8次降準(zhǔn)操作，重點城市房貸利率在2019年以來呈現(xiàn)下行趨勢，但二手房成交量并沒有因為降準(zhǔn)而出現(xiàn)明顯波動。

??規(guī)律五：核心區(qū)域的價值難以替代

??調(diào)控后城市不同的區(qū)域價格出現(xiàn)分化。新區(qū)在規(guī)劃初期房價漲勢好，但調(diào)控后，投資性需求被遏制，而這些區(qū)域發(fā)展不充分、配套不完善，并不被自住需求所青睞，房價回調(diào)幅度較深。如北京的通州區(qū)，調(diào)控后累計跌幅已經(jīng)超過20%。

??與此相反，城市的核心區(qū)域在市場調(diào)整期價格下跌幅度相對較小。北京的西城、海淀等區(qū)配套完善、教育資源優(yōu)，房價跌幅相對較小。天津的濱海新區(qū)二手房成交均價累計跌幅達(dá)22%，而核心的和平區(qū)僅8%。青島及南京兩城各城區(qū)二手房成交均價絕對水平高低與下行期均價累計跌幅呈反比。

??規(guī)律六：低品質(zhì)低價盤抗風(fēng)險能力差

??在調(diào)控后的市場下行期，不同品質(zhì)住房的價值韌性差異顯現(xiàn)出來。低總價盤跌幅更明顯，而高總盤相對更抗跌，甚至逆勢上揚。房屋總價與其自身品質(zhì)及配套品質(zhì)掛鉤，未來低品質(zhì)盤價值受到考驗。

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