[易居研究院]2020年3月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報

??市場利率持續(xù)下行，3月一年期國債收益率創(chuàng)近十年新低，

??預(yù)計房貸利率仍有小幅下降空間

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月13日發(fā)布了《2020年3月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，2020年3月，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個月繼續(xù)小幅寬松。其中，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)小幅回落，一年期國債收益率較上個月下降，首套房貸平均利率小幅下降。市場利率持續(xù)下行，房貸利率仍有下行空間。隨著央行多次降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)，市場利率持續(xù)下行，3月一年期國債收益率已創(chuàng)2010年5月以來的近十年新低。預(yù)計全國首套房貸平均利率仍有下降空間，但在目前政策基調(diào)不變的情況下，下降空間或不會太大。

??易居研究院研究員沈昕表示，2月份以來，央行已多番強調(diào)“房住不炒”。4月10日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點是資本密集型行業(yè)，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對經(jīng)濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。目前來看，央行對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)依然是以穩(wěn)為主，行業(yè)融資環(huán)境暫時還不會大幅放松。

??報告顯示：

??3月末M1余額同比增長5%，增速小幅提高；住戶部門貸款余額同比增長13.7%，增速再創(chuàng)2011年以來新低

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進行研究。

??3月末，M1余額同比增長5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.4個百分點。

??3月末，住戶部門貸款余額同比增長13.7%，增速分別比上月末低0.05個百分點，比上年同期低3.8個百分點，增速再創(chuàng)2011年以來新低。從房貸來看，今年一季度住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中能夠反映房貸變化的中長期貸款增加1.26萬億元，2019年一季度這一數(shù)字為增加1.38萬億元，這意味著，今年一季度同比少增1200億元。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至今，M1同比增速有2個階段性低點，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和16個月，后一次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。

??1月M1同比增速為0，是該指標(biāo)有統(tǒng)計以來的首次，與春節(jié)錯位有關(guān)。2月份以來，隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實體經(jīng)濟流動性的改善，M1同比增速持續(xù)回升。目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點。

??2月份以來，央行在多個場合表態(tài)要堅定“房住不炒”，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，說明不會給房地產(chǎn)大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速持續(xù)收窄。二季度后隨著商品房成交量的回升，預(yù)計住戶部門貸款余額同比增速會提高，一季度有可能是本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。

??3月末中國一年期國債收益率1.69%，創(chuàng)2010年5月以來新低；3月份全國首套房貸平均利率5.45%，連續(xù)4個月小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。3月末，中國一年期國債收益率為1.69%，比上月末低0.24個百分點，比去年同期低0.75個百分點，創(chuàng)2010年5月以來的近十年新低。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年3月全國首套房貸款平均利率為5.45%，為當(dāng)期5年期LPR加點70BP，環(huán)比下降0.05個百分點，同比下降0.11個百分點。2月20日5年期LPR下調(diào)5BP后，3月多數(shù)城市首套房貸利率環(huán)比有所下調(diào)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。

??后續(xù)來看，新冠肺炎疫情發(fā)生后，為穩(wěn)定市場預(yù)期和支持實體經(jīng)濟發(fā)展，央行年內(nèi)已三次降準(zhǔn)，未來MLF和LPR利率繼續(xù)下行或可期，中國一年期國債收益率2020年二季度有望繼續(xù)小幅下行。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。此次疫情對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，政策側(cè)重點在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會大面積發(fā)布。從央行連續(xù)多次“房住不炒”的表態(tài)來看，目前還不會給房地產(chǎn)市場大放水。隨著央行多次降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)，市場利率持續(xù)下行，一年期國債收益率已創(chuàng)近十年新低，預(yù)計全國首套房貸平均利率還有下降空間，但在目前政策基調(diào)不變的情況下，下降空間或不會太大。

??預(yù)計二季度住戶部門貸款余額同比增速將小幅提高

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??目前首套房貸平均利率已連續(xù)4個月小幅下降，利率持續(xù)下行會對刺激居民購房需求產(chǎn)生一定作用。進入二季度，隨著國內(nèi)疫情的基本控制，此前積壓的購房需求和消費需求會逐漸釋放，預(yù)計二季度和下半年住戶部門貸款余額同比增速大概率會有所回升。

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