[克而瑞]寧波、佛山等人口再集聚城市的發(fā)展前景研究

馬千里 邱娟 周奇2020-05-11 12:08:30

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-05-11
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2005年后,隨著沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,東部沿海區(qū)域的常住人口增長明顯放緩。不過,廣東和浙江卻在2016年以后實(shí)現(xiàn)了人口的再聚集,尤其是杭州、深圳、廣州、寧波等城市,常住人口保持高速增長,2019年常住人口增量均超30萬人。不禁讓人聯(lián)想,這些城市為何又能實(shí)現(xiàn)人口的高速增長,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場又會迎來怎樣的機(jī)遇?

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??綜述:近年廣東、浙江人口再集聚

??剛需增長下樓市同步受益

??近年來,東部城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級,隨著生產(chǎn)率低的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐步向成本更低的中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致東部沿海省人口增長明顯放緩。不過,廣東和浙江兩個(gè)省份卻走出了不一樣的道路,常住人口增長近年來反而呈現(xiàn)加速趨勢。接下來,我們就從人才政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等幾個(gè)方面來探究這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因,并分析這一現(xiàn)象對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的影響。

??1.人口規(guī)模:浙江、廣東近年人口增速回升,明顯快于其他沿海省份(略)

??2. 人才發(fā)展:高端人才、技能人才兼容并蓄,打造一流人才生態(tài)(略)

??3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展:產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級換代,加強(qiáng)高端人才吸引力(略)

??4. 購房需求:人口規(guī)模及購買力雙重利好,保障樓市需求長期穩(wěn)定

??隨著流動人口重新向廣東和浙江聚集,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場也迎來了巨大利好。單就2019年兩省新增常住人口規(guī)模來看,即可為兩省帶來近千萬方的住房需求。具體而言,在2017年~2019年間,廣東省和浙江省常住人口規(guī)模增量分別為522萬和250萬,由此估算,在近三年間新增的住房需求分別高達(dá)1.86萬平方米和1.26萬平方米。再考慮期間增加的置換需求,近三年廣東和浙江的剛性購房需求分別達(dá)到4.33萬平方米和2.96萬平方米。

??將這一需求對比近三年商品住宅成交規(guī)模來看,2017年~2019年廣東的住宅成交面積為3.75萬平方米,僅能滿足三年期間廣東省剛需的86%;浙江的住宅成交面積為2.88萬平方米,同樣也未能完全滿足在此期間產(chǎn)生的剛性購房需求。由此可見,在人口大量流入的影響下,兩省的住宅市場上購房需求充裕,能充分支撐住宅市場成交規(guī)模。

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??再聯(lián)系兩省主要城市的商品住宅去化周期來看,大部分城市的住宅去化周期都在12~18個(gè)月之間,庫存壓力相對較小,市場表現(xiàn)要好于全國大多數(shù)城市。除了由于人口的快速增長導(dǎo)致住房需求也隨之增加外,購買力也是當(dāng)?shù)貥鞘行枨箝L期穩(wěn)定的重要保障。如近兩年人口增量居前的杭州和寧波,當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力也比較強(qiáng),絕大部分的住房需求能轉(zhuǎn)化為購房需求,因此住宅市場表現(xiàn)要明顯好于其他城市,2019年商品住宅去化周期分別僅為6.4個(gè)月和6.5個(gè)月,是兩省所有城市中去化周期最短的城市。

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??典型城市:寧波詮釋千方百計(jì)“留人”

??佛山重點(diǎn)關(guān)注中高端人才

??經(jīng)過上一章的梳理,可以看到廣東和浙江近年來隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速增長,成功實(shí)現(xiàn)了人口再集聚。就常住人口增量和增速來看,除了杭州、廣州和深圳三大核心城市外,寧波和佛山近年來也表現(xiàn)十分突出,常住人口增量在2019年均位列全國TOP10。為了進(jìn)一步探究兩市實(shí)現(xiàn)人口高增長的原因,接下來我們將從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才政策兩大方面來探討,并分析人口的快速增長為兩城市房地產(chǎn)市場帶來的變化。??

??1.寧波:家有梧桐樹,也要主動請鳳棲

??聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),寧波的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展,2018年GDP成功邁過萬億門檻,2019年更是超過青島,全國排位進(jìn)一步上升。但想要保持經(jīng)濟(jì)長期的發(fā)展,人才至關(guān)重要。對于地處長三角區(qū)域的寧波來說,想在上海、杭州、蘇州、南京等臨近核心城市的夾擊之下突圍,就必須拿出更具吸引力的條件吸引人才。通過構(gòu)建“1+x”人才生態(tài)平臺,依據(jù)本市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)錯位競爭,寧波成功突圍,近兩年常住人口規(guī)模增長實(shí)現(xiàn)快速增長,2019年常住人口增量更是躍居全國第四位。

??1.1 人口增長:近三年“引人”顯著加速,人口增量高居全國第四

??受人才政策的利好影響,2016年后寧波的引人速度就呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢。以更能反映出流動人口吸引力的常住人口機(jī)械增量指標(biāo)來看,2017年至2019年間寧波的機(jī)械增量每年幾乎都翻了一倍。截止2019年年末,寧波的常住人口機(jī)械增量已接近30萬,成為浙江省內(nèi)人口增長的又一極點(diǎn)。

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??即使和國內(nèi)其他城市相比,寧波近年來的人口規(guī)模增長也十分突出。以2019年常住人口變動情況來看,寧波常住人口增量高達(dá)34萬,在國內(nèi)主要城市中排在第四位,僅次于杭州、深圳和廣州。值得注意的是,寧波的常住人口規(guī)模僅有852萬,而處于同一量級的長沙、合肥等城市2019年的常住人口增量都遠(yuǎn)低于寧波。由此可見,寧波對流動人口吸引力明顯增強(qiáng)。

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??1.2 產(chǎn)業(yè)升級:“萬千億”吸引更多高端人才,制造業(yè)人才凈流入率高居全國第一(略)

??1.3“留人”政策:大幅降低落戶門檻,提升人才生態(tài)綜合競爭力

??相比臨近的杭州和南京,寧波的知名度略低一籌,高等教育資源也較為匱乏,無論是“引人”能力還是“育人”能力都相對較弱,人才資源較為稀缺。為了有效擴(kuò)大人口規(guī)模,吸引人才到寧波安居就業(yè),在新一輪“人才大戰(zhàn)”中,寧波多次出臺引人政策,在戶籍保障、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、安居補(bǔ)貼等多個(gè)方面為人才提供保障,解決人才后顧之憂。近兩年來,寧波人才政策更是頻繁發(fā)布,逐步將各類人才納入,提升人才生態(tài)綜合競爭力。

??以戶籍政策來看,繼2018年降低人才落戶門檻后,2019年7月寧波又出臺了《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》,兩度放松人才落戶門檻。新政中,將“先落戶后就業(yè)范疇”擴(kuò)大為畢業(yè)15年內(nèi)的全日制普通高校、中等職業(yè)學(xué)校(含技校)畢業(yè)生,對于技能型人才將社保繳納年限縮短至6個(gè)月,大幅放寬人才落戶門檻;同時(shí),考慮到老年父母隨遷對跨省流動子女居留意愿的影響,取消了老年父母投靠落戶限制,減輕人才落戶寧波的壓力。戶籍政策放寬后實(shí)施效果明顯,據(jù)寧波市官方數(shù)據(jù),在實(shí)施新政后僅兩個(gè)月的時(shí)間,就有1.2萬人成功落戶寧波,同比增長近兩成。

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??2. 佛山:廣佛同城帶來大量溢出人口,現(xiàn)階段重點(diǎn)在提高引人質(zhì)量

??除了核心城市之外,浙江和廣東兩省中人口規(guī)模增長最快的還有佛山,連續(xù)多年常住人口規(guī)模增長在20萬以上,2019年常住人口規(guī)模已經(jīng)突破810萬,提前實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。初步分析來看,當(dāng)?shù)厝丝诘目焖僭鲩L主要還是得益于廣佛同城一體化的利好,增加的人口主要來自廣州的溢出人口,實(shí)際到佛山就業(yè)的人口并不多,且多以中低層次的人才為主。為了加大一流人才的引入,滿足城市發(fā)展需求,佛山現(xiàn)階段人才政策的重點(diǎn)也是放在高層次人才的引進(jìn)上。

??1.1 人口增長:受益廣佛同城一體化利好,近年來人口增量躋身全國TOP10(略)

??1.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展:打造制造業(yè)創(chuàng)新中心,引入更多一流人才(略)

??1.3 政策重點(diǎn):實(shí)施青年企業(yè)家培養(yǎng)計(jì)劃,激活人才存量、做大高素質(zhì)人才增量(略)

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??房地產(chǎn)走勢回顧:需求支撐性佳

??助力市場穩(wěn)健運(yùn)行

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),在流動人口規(guī)模逐年下滑的大背景下,浙江和廣東兩省實(shí)現(xiàn)了常住人口的再集聚,相較其他省份,房地產(chǎn)市場需求也有較強(qiáng)的支撐。下文我們將以粵、浙兩省中選出典型的人口再集聚城市進(jìn)行研究(近三年常住人口累計(jì)增量多于前三年的城市)。如杭州、佛山、寧波2016-2019年常住人口累計(jì)增量較前三年均超40萬人,人口再集聚趨勢尤為突出。為進(jìn)一步研究這些人口再集聚城市的房地產(chǎn)市場走向,下文將分別從成交規(guī)模、供求關(guān)系、成交結(jié)構(gòu)、企業(yè)入駐、價(jià)格走勢和板塊格局方面著手,進(jìn)一步剖析其房地產(chǎn)市場。

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??1. 成交規(guī)模:成交規(guī)模持續(xù)高位,寧波2019年創(chuàng)歷史新高(部分略)

??根據(jù)CRIC對這些城市商品住宅成交面積變化的相關(guān)數(shù)據(jù)來看,浙江和廣東大部分城市2019年商品住宅交易量持續(xù)高位,2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增長,典型如珠海、麗水、寧波等城市,增幅均在45%以上。究其原因,也是由于這些城市具有強(qiáng)有力的人口支撐,但個(gè)中原因不同,珠海是由于粵港澳灣區(qū)規(guī)劃的利好,而麗水和寧波則依托于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),城市人口集聚能力不斷增強(qiáng)。尤其是寧波,在一二線整體大環(huán)境不佳的大背景下,2019年依然保持高速增長,商品住宅銷售面積達(dá)1426萬平方米,較2015-2018年均值增加44%,也創(chuàng)下歷史新高。

??值得一提的是,東莞住宅成交量雖然較前三年均值下跌了26%,但主要是供應(yīng)規(guī)模較前三年均值下降了40%所致,就年度供求比來看,2019年東莞商品住宅去化速度較前三年快了33%。

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??以成交規(guī)模居首的寧波為例,盡管其在2017年、2018年多次出臺調(diào)控政策收緊樓市,但由于近幾年來當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谝?guī)??焖僭鲩L,帶來大量新增住房需求;另一方面,當(dāng)?shù)氐穆鋺糸T檻不斷降低,且有相關(guān)人才購房補(bǔ)貼政策,新增住房需求也因此能較大比例的轉(zhuǎn)化為購房需求。在上述因素的利好下,寧波的住宅市場容量增長趨勢也得以一直保持。自2015年以來,寧波的商品住宅成交規(guī)模連續(xù)四年上升,至2019年末,全市的商品住宅成交規(guī)模已達(dá)到1426萬平方米,首次超過杭州,成為省內(nèi)住宅成交規(guī)模之首。

??2. 供求關(guān)系:得益于充沛需求支撐,杭州、寧波去化周期均在6月左右(略)

??3. 成交結(jié)構(gòu):剛需、首改占比持續(xù)走高,寧波、佛山90-110平方米產(chǎn)品更暢銷(略)

??4. 企業(yè)入駐:百強(qiáng)房企熱衷進(jìn)駐,佛山3年增加13家

??由于人口再集聚城市多是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一二線城市,購買力水平高、購房需求也較充沛,房地產(chǎn)市場支撐性較高,因此吸引了大量的百強(qiáng)房企入駐。總的來看,二線和環(huán)一線的三四線城市更受房企青睞,不僅百強(qiáng)房企入駐數(shù)量居于前列,并且新進(jìn)入該城市的百強(qiáng)房企數(shù)量也較突出,以受益廣佛一體化的佛山為例,2016年入駐百強(qiáng)僅有39家,2019年就增至52家(在典型人口再集聚城市中僅次于杭州),增加了13家之多,是房企擴(kuò)張最快的城市。

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??房企之所以在這些城市加速布局,也是基于人口快速增長下的需求增長前景。通過對這些人口再集聚城市的百強(qiáng)房企入駐數(shù)據(jù)和人口新增集聚量進(jìn)行相關(guān)分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn):這些城市2019年百強(qiáng)房企入駐數(shù)量和人口在集聚增量的相關(guān)性高達(dá)0.84。究其原因,主要是由于人口再集聚城市在產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、購買力等方面都極具優(yōu)勢,購買力和需求均有較好的保障,長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場尚有較大潛能,因此房企熱衷于進(jìn)駐這類城市,土地市場關(guān)注度也比較高。

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??5. 價(jià)格走勢:前期房價(jià)波動強(qiáng)于市場大勢,相關(guān)調(diào)控亦更為全面(略)

??6. 板塊格局:新城板塊快速崛起,寧波北侖、佛山南海房價(jià)漲幅比肩市中心(略)

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??房地產(chǎn)市場展望:成交規(guī)模長期無虞

??中大戶型更具潛力

??通過上文的分析和梳理,可以發(fā)現(xiàn)人口再集聚城市大多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、購買力也相對較強(qiáng),再加上人才和戶籍政策逐步寬松化,人口增速較快,尤其是杭州、深圳等城市對高素質(zhì)人才吸引力明顯優(yōu)于其他城市,房地產(chǎn)市場受益顯著?;谀壳暗倪@些變化,對于這些城市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展,我們將分別從成交規(guī)模、板塊價(jià)值、供求關(guān)系、需求轉(zhuǎn)化、需求結(jié)構(gòu)等五個(gè)方面作出前瞻性預(yù)判。

??1. 需求規(guī)模:人口增速加快注入更多需求“新血”,樓市長期發(fā)展無虞

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),加之人才新政的刺激,浙江、廣東大部分城市人口增速在全國名列前茅。2019年,杭州、深圳、廣州、寧波4城常住人口增量均超30萬,穩(wěn)居全國常住人口增量前4位,佛山、珠海等城市表現(xiàn)也不錯,常住人口增量均在10萬人以上。大量的人口增加,尤其是在杭州、寧波等市,隨著年輕高學(xué)歷人口紛紛落戶,這類人群很快面臨著結(jié)婚安家,一方面本身的收入水平相對較高,另一方面家庭對于其購房也給予較好的經(jīng)濟(jì)支持,這無疑對城市的“剛需”市場構(gòu)成強(qiáng)大的支撐,需求轉(zhuǎn)化率也會大大提升,總的來看樓市長期發(fā)展無虞。

??以杭州為例,互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá),就業(yè)機(jī)會、工資水平表現(xiàn)較佳,人口集聚能力表現(xiàn)突出,2019年常住人口增量高達(dá)55.4萬人,在全國居于首位,2019年商品住宅總量高達(dá)1320萬平方米,去化周期僅有6個(gè)月,去化明顯好于其余城市。基于其良好的人口吸納能力、購房需求上自然無需擔(dān)憂,加之杭州經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好,購買力有進(jìn)一步提升的潛力,樓市長期規(guī)??梢员WC。

??2. 板塊價(jià)值:人口涌入下三四線城市板塊格局快速變化,打造產(chǎn)品更需精準(zhǔn)定位(略)

??3. 供求關(guān)系:規(guī)劃兌現(xiàn)時(shí)間差不可避免,部分板塊將面臨短期“空城”陣痛(略)

??4. 需求轉(zhuǎn)化:落戶標(biāo)準(zhǔn)全面放寬下,剛需推遲入市但需求不會消失(略)

??5. 需求結(jié)構(gòu):中產(chǎn)階層增長空間大,中大戶型發(fā)展前景更值得看好

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),人口再集聚城市居民收入水平提升較快。2017年以來浙江、廣州人均可支配收入增速均保持在8%以上,其中深圳、杭州、寧波、溫州等城市的全市居民收入水平都超過了5萬元,居民收入水平位居全國前列。加之本地民營經(jīng)濟(jì)活躍,當(dāng)?shù)孛窀换A(chǔ)深厚。根據(jù)胡潤發(fā)布的《2019胡潤財(cái)富報(bào)告》,廣東的中產(chǎn)家庭數(shù)量在全國范圍內(nèi)僅次于北京,浙江的中產(chǎn)家庭數(shù)量也高達(dá)433萬,遠(yuǎn)超下一位江蘇。就各個(gè)城市來看,除深圳、廣州和杭州等中心城市外,寧波和佛山的中產(chǎn)家庭數(shù)量也均在30萬以上,當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力明顯要強(qiáng)于大多數(shù)城市。

??此外,隨著高素質(zhì)人才的大量涌入,中產(chǎn)階層的增量空間巨大,尤其在當(dāng)前二胎全面放開以及限購、限售政策依舊偏緊的當(dāng)下,中大戶型產(chǎn)品更值得關(guān)注。以高素質(zhì)人口導(dǎo)入較多的杭州為例,2017年120平方米以上的中大戶型套數(shù)占比僅占28%,到了2020年這一比重已經(jīng)升至36%,并且從2017-2020年之間呈現(xiàn)逐年遞增之勢;與此同時(shí),80平方米以下的小戶型套數(shù)占比由26%降至19%,可看出,這類人才引進(jìn)較多的城市,來自中產(chǎn)階層的需求成長性更好,中大戶型產(chǎn)品也更暢銷。

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