[克而瑞]剛需接力豪宅，滬寧杭等6城成交達近2年單月高點

??導(dǎo) 讀 

??當(dāng)前哪些城市的樓市較為火爆，市面上怎樣的產(chǎn)品備受購房者青睞？

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??放眼5月全國樓市，雖然供應(yīng)同環(huán)比齊跌，本月階段性回調(diào)，但成交復(fù)蘇勢頭不減，百城成交環(huán)比保持增勢，月度成交基本恢復(fù)至去年同期水平。聚焦單個城市表現(xiàn)，可謂“幾家歡喜幾家愁”，城市分化不斷加劇，究竟當(dāng)前哪些城市的樓市較為火爆，市面上又是怎樣的產(chǎn)品備受購房者青睞呢？

??1

??滬、寧、杭等6城5月單月達成交高點，剛需成為多數(shù)城市加速沖高主驅(qū)力

??據(jù)CRIC監(jiān)測的百城5月成交數(shù)據(jù)，近半數(shù)（46城）同環(huán)比保持增勢，我們剔除了成交規(guī)模較小、漲幅不顯著的部分三四線城市，得出了當(dāng)前市場較為火熱的17個核心城市，5月成交情況如下表，可以看出，一線上海本月成交爆發(fā)式增長，熱點板塊項目大賣和延遲備案等因素推動本月成交破100萬平方米；熱門二線諸如杭州、南京、成都、寧波等表現(xiàn)同樣可圈可點，同比漲幅均超20%，值得關(guān)注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市6月單月成交量均達到了2018年以來的成交高點，疫后復(fù)蘇動力顯著強于其他同類城市。

??為了更好的分析這些城市背后熱銷的動因，我們聚焦這17城，將不同城市5月商品住宅成交面積TOP20項目按照低檔、中檔、高檔、豪宅進行了產(chǎn)品分類，各城市項目檔次分布情況如下圖：以寧波、杭州、溫州、濟南、成都為代表的核心二線和強三線城市主要依托低檔熱銷；西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，中低檔項目成交占比較高；韶關(guān)、衡陽的熱銷項目價格集中在城市均價附近；洛陽、上海、東莞的市場則較為特殊，低檔和高檔或豪宅類產(chǎn)品熱銷頻頻，而中檔則略顯失色；合肥、南京則呈現(xiàn)出各檔次產(chǎn)品去化平均，高性價比產(chǎn)品備受青睞。

??2

??杭州、成都等高性價比低檔項目再現(xiàn)“萬人搖”，價格優(yōu)勢刺激剛需加速釋放

??第一類城市以寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區(qū)域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。這類城市多為省會或區(qū)域核心，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)顯著，吸引了眾多外來務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域因政府限價原因一二手倒掛，不乏一些高性價項目獲得購房者的青睞。

??以杭州為例，5月成交的火熱主要是依托剛需盤驅(qū)動，二手房倒掛情況則并不十分顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測，杭州5月商品住宅成交面積TOP10項目中有8個均為低檔產(chǎn)品，主要集中在臨安區(qū)，項目均價基本都在2萬元/平方米以下，已屬于整個杭州的“價格洼地”，也成為了剛需入場的必爭之地。相較而言，新盤和周邊項目的價差并不顯著，例如排行第一的余杭區(qū)御山道壹號項目，均價為19764元/平方米，但位置更靠近地鐵和綜合體的眾安理想灣，近期二手房成交均價也在1.8-2萬元/平方米；同樣排名第二均價為19142元/平方米的寶龍旭輝城，目前板塊主流二手房價也僅為1.8萬元/平方米。

??再如成都，一二手倒掛或是預(yù)售均價顯著低于板塊內(nèi)其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，低廉的價格強化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預(yù)期，因而也促使城市市場迅速回暖。典型代表為5月排行第一的天府新區(qū)的恒大天府半島項目，成交均價12431元/平方米，而周邊項目均價基本都在2萬元/平方米，因而也使得該項目成為近萬人搖號的“網(wǎng)紅樓盤”。

??3

??昆明、南寧、西寧等以中低檔項目主導(dǎo)，剛需、剛改偏好小面積三房產(chǎn)品

??中西部城市諸如西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，但是略好于第一類城市，低檔和中檔項目的銷售情況可謂不分伯仲，城市排行榜TOP20項目中有半數(shù)以上均為中低檔產(chǎn)品，以昆明為例，萬科、融創(chuàng)、恒大、俊發(fā)等品牌房企項目均是榜上有名，位列榜首的萬科城項目主力戶型集中在77平米二房，87平米三房，總價相對較低的同時滿足了剛需購房者一步到位的置業(yè)需求，加之周邊規(guī)劃了4號線和7號線雙地鐵，2.7萬平米的商業(yè)配套、先鋒小學(xué)、長城中學(xué)等豐富的教育資源，高性價比的優(yōu)勢也使得項目成為了西北新城片區(qū)最為火熱的樓盤之一。

??4

??韶關(guān)、衡陽各區(qū)域無顯著價差，房企以價換量，政策利好強化購房者樂觀預(yù)期

??韶關(guān)、衡陽等三線城市目前市場回暖主要依托于中檔項目的熱銷，事實上，對于這些城市而言，各區(qū)域房價差異并不是很明顯，除了郊縣之外，市區(qū)各版塊成交均價價差基本都在1000元/平方米以內(nèi)，因而還是品牌開發(fā)商的項目更有優(yōu)勢，熱銷項目基本隸屬于碧桂園、保利、恒大和富力。 

??具體來看，目前韶關(guān)市場回暖主要依托于房企的以價換量策略，部分項目主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小部分利潤空間來搶占市場，獲得項目的快速去化。以韶關(guān)榜首項目碧桂園太陽城項目為例，自疫后以來，相繼給出了9.9元搶 2萬元車位券、員工額外99折、送6.6萬元全屋家電等諸多讓利優(yōu)惠，來訪、成交均有所復(fù)蘇，以價換量效果顯著，市場整體供求趨于平衡。 

??而對于衡陽而言，政府適時利好政策為疫后樓市注入了“強心劑”。2月18日，衡陽政府便出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》，算是湖南片區(qū)率先出臺疫后紓困政策的城市之一，且力度相對較大，尤其在刺激消費端層面，涵蓋了購房補貼、人才新政等多項內(nèi)容。譬如對購買新建商品房和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼；同時擴大人才購房補貼對象范圍，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購房補貼5萬元等。

??5

??上海、東莞、洛陽剛需、高檔項目“兩頭熱”，中檔產(chǎn)品去化相對一般

??上海、東莞、洛陽的熱銷項目分布情況呈現(xiàn)出“兩頭大，中間小”，剛需自住和高端改善需求都比較旺盛，而城市均價附近的中檔項目占比相對較低。

??以上海為例，既有均價10萬+的豪宅項目浦東碧云尊邸、浦東新鴻基濱江凱旋門、徐匯恒盛尚海灣豪庭榜上有名，同時不乏均價4萬+的閔行萬科青藤公園、寶山中集金地美蘭城、南匯公元2040實現(xiàn)熱銷。這些也與上海本身的居民收入結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，對于剛需人群而言，隨著購房門檻的逐步提升，80-100平米小三房戶型備受青睞，無論從面積段、總價段，還是功能性來說都完全契合了其一步到位的置業(yè)需求。而高檔和豪宅市場的主力消費群體集中在高凈值人群，他們收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定，受疫情沖擊較小，因而也使得高端和豪宅產(chǎn)品從不缺少買家，譬如浦東的新鴻基濱江凱旋門項目，4月開盤推出的136-145平米的兩房稀缺小戶型，因其區(qū)位和價格優(yōu)勢，開盤當(dāng)天便取得了去化84%的佳績。

??6

??合肥、南京各檔次產(chǎn)品去化平均，南京核心區(qū)位高檔供應(yīng)稀缺“一房難求”

??而針對合肥、南京等二線城市而言，各檔次均有熱銷項目，去化平均，整體市場全線回暖。值得關(guān)注的屬南京的高檔和豪宅市場，熱銷項目占比略高于中低檔，且成交面積TOP10項目中8成均為建鄴、鼓樓、棲霞等核心區(qū)域的中高檔和豪宅項目，市場熱度可見一般。其中榜首項目棲霞融信世紀(jì)東方在5月末再次加推324套房源，開盤即全部售罄，熱銷原因無外乎以下幾點：一是板塊資源稀缺，配套相對完善。項目位于仙林湖板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展較好，臨近仙林湖公園和萬達茂；且因項目靠近仙林大學(xué)城，購買力較為充足。二是項目得房率較高，為81%-89%，此次推出的戶型中不乏89-99平米的小戶型，總價可控；此外本次加推也屬項目收官房源，購房者意向也較為強烈。

??綜上，可以得出，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇動力較強的城市主要集中在核心一二線和強三線，多數(shù)城市主要依托剛需自住需求集中釋放，短期市場迅速回暖，譬如寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都等，韶關(guān)、衡陽等城市因各區(qū)域無明顯價差，房企憑借以價換量或政策利好等外部因素加持也帶來了樓市的“繁榮”，而上海、東莞、洛陽、南京等高端市場同樣引人關(guān)注，部分核心區(qū)位的高性價比項目屢開屢罄，造就了短期內(nèi)的銷售神話。總體來看，這些城市的市場熱度短期內(nèi)仍有望延續(xù)，產(chǎn)品“分層”現(xiàn)象也將逐步加劇。