2020-07-07 07:53:36
??熱點回放
??隨著新冠肺炎疫情在國內(nèi)得到控制,樓市也逐步復蘇。站在2020年中期,本期內(nèi)參將從宏觀政策及金融環(huán)境、商品房市場及企業(yè)表現(xiàn)對上半年樓市進行回顧,同時繼往開來對下半年樓市發(fā)展進行展望。
??各方觀點
??易居(中國)企業(yè)集團CEO丁祖昱認為, 在國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下,房地產(chǎn)市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來,并以超預期的速度穩(wěn)步復蘇。從政策層面看,呈現(xiàn)出“中央要穩(wěn),地方要放”, 房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石,這一點在此次疫情過程中表現(xiàn)得特別明顯,只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住,整體經(jīng)濟也能夠企穩(wěn)。展望下半年,分化或成常態(tài),行業(yè)銷售面積預期微降5%,但機會仍舊存在。
??恒大集團首席經(jīng)濟學家任澤平認為,隨著疫情逐步被控制,住房需求平穩(wěn)釋放。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下,大房企銷售規(guī)模增長,將推動行業(yè)集中度繼續(xù)提升。2020年,預計全國商品房銷售金額15.3萬億元,同比小幅回落4.1%。疫情過后,大房企土地儲備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優(yōu)勢凸顯,保障業(yè)績持續(xù)增長。
??第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管,高級董事James Macdonald認為,中國經(jīng)濟韌性強勁,面對疫情,各行各業(yè)亮點涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。隨著中國疫情防控進入常態(tài)化,特殊時期的新趨勢也將被有所保留,并助力未來市場繼續(xù)前行。從住宅分類市場來看,全球證券市場波動使得部分投資者或增加房地產(chǎn)資產(chǎn)配置,以規(guī)避風險。由于高收入家庭還貸能力更強,對貸款依賴度較低,受經(jīng)濟調(diào)整影響較小,因而在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現(xiàn)有望優(yōu)于大眾市場。
??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波認為,下半年市場交易量同比去年的差距會逐步減少,但熱點城市和區(qū)域的樓市依然可能會走出新高峰。房價、地價總價預期的穩(wěn)定性會進一步加強,但城市間的量價分化會持續(xù)。
??貝殼找房高級副總裁李文杰認為,疫情影響的逐漸消退,市場回暖的同時樓市的風險依然存在,包括房價下跌風險、租賃市場的民生風險。隨著新一輪品質(zhì)需求的升級,居住新基建正推動房產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,新居住服務時代來臨,疫情將加速房地產(chǎn)市場在未來面臨的轉(zhuǎn)向,加速服務和運營層面的發(fā)展,“新基建”指明數(shù)字化融合和創(chuàng)新的方向,相信在這一方向下房地產(chǎn)未來依然是一個很重要的拉動經(jīng)濟的火車頭。
??中國人民大學副校長劉元春認為,上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些回暖跡象,實際上對于宏觀經(jīng)濟非常有利。同時,由于70個大中型城市的房價同比和環(huán)比都在可控范圍內(nèi),因此,這是房地產(chǎn)市場正常的回暖,不必過度解讀。另外,很重要的一點是,國家已經(jīng)對很多城市的一些政策進行了糾偏。房地產(chǎn)政策出現(xiàn)全面放松的概率應該很小,但是在一些局部區(qū)域進行微調(diào)也屬于正常。
??平安證券發(fā)布研報認為,經(jīng)濟企穩(wěn)、樓市復蘇下政策由托底轉(zhuǎn)向觀察期,但供給持續(xù)放量背景下,下半年樓市調(diào)整壓力猶存、疊加政府工作報告中因城施策表述及疫情仍存在反復可能,年末或迎來新的政策窗口期,預計全年成交將呈現(xiàn)前低、中高、后平的走勢,全國商品房銷售面積同比降5-7%。
??東財證券發(fā)布研報認為,中期看貨幣政策延續(xù)寬松,房企加權(quán)融資成本有望降低,居民按揭利率亦有所下行;房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資反彈或不及預期,地價和房價下滑的可能性在提高,地方“一城一策”托底行業(yè)的可能性亦在提高。長期看,房地產(chǎn)剛需和改善性需求仍較充足。
??克而瑞發(fā)布研報認為,下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性,大概率將延續(xù)復蘇與分化的既定格局,隨著房企加快供貨節(jié)奏,成交有望繼續(xù)回升,但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對而言,核心一、二線城市仍有強勁需求支撐,成交有望穩(wěn)中有升,弱三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力,受限于市場購買力透支,部分城市成交或?qū)⑹佟?/p>
??鼎信長城投資發(fā)布研報認為,需求端受疫情沖擊,年內(nèi)居民收入預期難有明顯改觀,對房地產(chǎn)市場需求的抑制影響仍將持續(xù)一段時間,但同時租房需求轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求、剛需和改善需求積極釋放也將有力托底市場規(guī)模。在價格端,房企受疫情影響,銷售回款不暢,資金壓力加劇,為搶收階段需求短期內(nèi)房企或?qū)⑦M一步提高項目優(yōu)惠力度,房價水平存在一定調(diào)整壓力,但政府“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”目標不變,房價整體下行幅度可控,預計全年房價將保持穩(wěn)中小幅波動態(tài)勢。行業(yè)調(diào)控上,未來政策加碼的空間較小,只可能趨向邊際放松。
??中房分析
??政策環(huán)境:總體維持“托而不舉”導向
??在新冠疫情影響下,雖然經(jīng)濟下滑、市場情緒低迷,但中央依然保持房地產(chǎn)政策調(diào)控定力,政策環(huán)境呈現(xiàn)“托而不舉“的導向。上半年國務院、銀保監(jiān)會、中國人民銀行等政府及相關職能部門發(fā)文十余次,強調(diào)“房住不炒”的主基調(diào),同時因城施策,完善土地、人口和資金等要素市場化配置,釋放中長期利好,加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,深入推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展,強化對穩(wěn)企業(yè)的金融支持,聚力“六穩(wěn)”和“六?!?。
??而地產(chǎn)政策尚存操作空間,人才落戶成為政策層面推動地方房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。為了減輕疫情的沖擊,各地通過延期繳納土地出讓金、取消自持等限制性規(guī)定、延長竣工期限、延期或分期繳納土地款等寬松扶持政策穩(wěn)定供應端市場。與此同時,放寬預售標準、調(diào)整公積金政策、購房補貼及契稅補貼等多項房地產(chǎn)交易相關政策出臺,提升市場購買力,從需求端幫助樓市復蘇。
??金融環(huán)境在堅持“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的方向下,采用靈活的貨幣政策,帶動地方乃至全國經(jīng)濟恢復活力。6月30日,央行下調(diào)再貸款和再貼現(xiàn)利率,至此,央行已經(jīng)推出了降準、降息、逆回購、再貸款等一系列結(jié)構(gòu)貨幣政策工具, 進一步調(diào)降政策利率,保持流動性合理充裕,確保信用資源用于所需領域。
??市場現(xiàn)狀:行業(yè)運行“乘風破浪”,指標表現(xiàn)深V反彈
??回顧上半年房地產(chǎn)市場形勢,疫情對房地產(chǎn)行業(yè)實際沖擊較大,多地線下售樓處停止營業(yè)、項目開復工延遲,一季度內(nèi)開發(fā)投資、建設、銷售等數(shù)據(jù)大幅走弱,傳統(tǒng)樓市“小陽春”被斷崖式下滑取代。但市場在國內(nèi)疫情得到控制后,復工復產(chǎn)進度加速推進,二季度已顯示出較為明顯的反彈勢頭,行業(yè)基本面各項數(shù)據(jù)如期顯著修復:5月份,隨著全國整體疫情逐漸減弱,商品房銷售情況趨于好轉(zhuǎn),銷售降幅連續(xù)三個月收窄,增幅呈現(xiàn)“V”型探底回升態(tài)勢;得益于政府在疫情期間出臺的一系列穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)發(fā)展的舉措,房地產(chǎn)投資增速跌幅得以快速收窄,其中住宅投資增速與去年持平;從到位資金來源上看,利用外資已由負增長轉(zhuǎn)正。
??從市場需求出發(fā),受疫情影響,居民整體財富降低和消費力降級是不爭的事實,購買力在難以繼續(xù)維持購房需求下,城市銷售規(guī)模有所萎縮,房價也難言上漲。聚焦商品住宅市場,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)決策系統(tǒng)監(jiān)測,2020上半年南京、杭州等新一線城市累計成交同比轉(zhuǎn)增20%左右,貴陽、江門、茂名等地成交漲幅逾三成,但在貌似火熱的背后,是各能級城市普遍下跌的成交現(xiàn)狀,在100個重點城市中,過八成城市上半年商品住宅累計成交面積呈下滑態(tài)勢。經(jīng)歷疫情沖擊,購房者將對房屋會有更高的要求,危機意識可能導致消費者對未來支出、特別是購房支出的謹慎性越來越高,從而影響全年樓市銷售規(guī)模。
??企業(yè)表現(xiàn):房企整體生存環(huán)境愈發(fā)脆弱,本輪疫情加速房企分化
??據(jù)克而瑞2020年上半年操盤金額榜顯示,共有7家房企上半年銷售額破千億,在疫情將全國經(jīng)濟速凍時期,多家頭部房企開啟例如線上售樓處等創(chuàng)新銷售方式,同時進行大力打折推動市場去化,逆勢取得銷售額的上漲,其經(jīng)營資金缺口相比往年同期并未明顯擴大。相比之下,疫情對其他規(guī)模開發(fā)企業(yè)的沖擊更為明顯,去化情況同比下降。目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化日益嚴重,行業(yè)集中度不斷攀升,千億及以上規(guī)模房企在規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、融資渠道優(yōu)勢、抗風險能力等各方面明顯領先,且具有進一步做大做強的意愿,兼并收購沖動明顯,將成為拯救資金鏈斷裂項目的接盤俠。疫情進一步加速行業(yè)內(nèi)部的兼并整合。
??發(fā)展預判:行業(yè)規(guī)模微降,城市及項目分化,房企繼續(xù)負重前行
??2020年整體政策繼續(xù)保持平穩(wěn)。中央政策還是強調(diào)穩(wěn)定,地方政府可能會根據(jù)實際情況因城施策,總的政策趨勢還是相對寬松為主,除非有個別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況,否則今年沒有太大的必要在政策上收縮,主要因為今年整體情況來看,經(jīng)濟壓力仍然巨大。
??全年銷售面積微降,銷售金額持平。由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大,一二線城市可能保持略微增長,綜合全年來看,預計銷售金額約在16萬億元,銷售面積約為16億平方米,仍是歷史相對較高區(qū)域。
??城市、項目分化將進一步加劇。從市場成交情況來看,下半年會出現(xiàn)小幅波動,三季度從成交量來說可能會有所回落,城市之間、項目之間會出現(xiàn)分化。特別是一些非長三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市,樓盤去化壓力會更大。
??土地供應將進一步加大,競爭有所放緩。由于今年二季度開始供應有所增加,下半年整體土地供應會比今年下半年出現(xiàn)明顯增長,同時競爭會有所放緩。同時,非住宅類土地及三四線城市的土地將出現(xiàn)供過于求的情況,但是不等于沒有機會。
??物業(yè)仍是資本市場風口。從物業(yè)角度上來說,只要幾家最大的物業(yè)公司沒有完成上市,今年下半年物業(yè)仍然是資本市場的風口。
??房企利潤從評估增值到減值,持有型資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)要做好減值準備。從全年利潤角度來看,今年受疫情影響,商業(yè)和寫字樓的評估,可能會出現(xiàn)減值。所以持有資產(chǎn)規(guī)模較大的房企要做好減值準備。
??小結(jié)
??全年市場運行至中盤,在外有中美貿(mào)易摩擦形勢及走向的不確定,內(nèi)有消費及投資略顯疲乏的經(jīng)濟發(fā)展背景下,考慮到地產(chǎn)的托底功能,樓市需要平穩(wěn)發(fā)展,政策依然呈現(xiàn)“托而不舉“的狀態(tài),行業(yè)政策難以大幅度放松,必要的金融支持政策仍有可期,市場整體繼續(xù)維持平穩(wěn)發(fā)展。
??盡管目前國內(nèi)疫情得到階段性控制,房地產(chǎn)市場各項運行指標呈現(xiàn)已在修復階段,但疫情對經(jīng)濟、消費嚴重拖累,外需下滑、失業(yè)增加、薪資減少后居民整體財富及購買力水平的降低等因素尚未充分反映,后續(xù)銷售恢復存在不確定性,預計下半年市場整體將呈小幅波動趨勢,2020年行業(yè)銷售規(guī)模預計下降5%左右。需要注意的是,二季度市場呈現(xiàn)的“深V”反彈并不代表市場購買力的回升或市場將向好,需求多元化,標準更嚴格,購買力受到限制以及儲蓄觀念的改變,市場形勢依舊嚴峻,進入2020年下半年及后疫情時代,房企需持續(xù)提升產(chǎn)品力及服務力,針對愈來愈復雜的客戶需求,打造良好的營銷體系,做好長期“抗疫”準備。