[高力國(guó)際]北京辦公市場(chǎng)正在走出疫情陰霾

服務(wù)著北京400萬(wàn)工作人口的辦公市場(chǎng)正在走出疫情陰霾

　　北京，2020年7月9日 - 全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際（Colliers International）今日召開(kāi)“高力國(guó)際華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2020年第二季度Q2線上新聞發(fā)布會(huì)”，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2020年下半年做出展望。

　　雖然二季度和上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還沒(méi)有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個(gè)月站上50%的榮枯線來(lái)看，二季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本上板上釘釘。由于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，整個(gè)供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費(fèi)熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復(fù)，整體消費(fèi)需求的釋放相對(duì)緩慢，拖累了整個(gè)復(fù)商復(fù)市的節(jié)奏。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，雖然中國(guó)依然處于經(jīng)濟(jì)下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，以及疫情防控期的三期疊加效應(yīng)的影響下，但高力國(guó)際相信在沒(méi)有大的疫情反彈的前提下，隨著“六穩(wěn)”和“六保”工作的推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年的復(fù)蘇步伐將進(jìn)一步加快，目前復(fù)蘇相對(duì)緩慢的服務(wù)業(yè)將會(huì)在下半年起到促進(jìn)就業(yè)和刺激消費(fèi)的重要作用。

　　就二季度的全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約30,000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開(kāi)始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，我們注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響下，全市場(chǎng)的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，需求復(fù)蘇的強(qiáng)度并沒(méi)有市場(chǎng)期待的那么強(qiáng)。

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“隨著需求開(kāi)始逐步釋放，整體市場(chǎng)空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個(gè)季度空置率基本持平。本季度CBD的新增供應(yīng)只有三星大廈一個(gè)項(xiàng)目，因此CBD的空置率被小幅推高，上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價(jià)比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2個(gè)百分點(diǎn)至70.5%?！庇纱艘部梢钥闯觯w市場(chǎng)的租戶依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒(méi)有真正恢復(fù)。

　　在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平米。從子市場(chǎng)的情況來(lái)看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。價(jià)格長(zhǎng)期堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢(shì)，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，但這兩個(gè)子市場(chǎng)依然是北京表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，特別是受益于來(lái)自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，市場(chǎng)需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)條件上。雖然我們可以基本確認(rèn)市場(chǎng)逐步走出疫情陰霾的大趨勢(shì)，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷史平均水平的一半左右。同時(shí)，高供應(yīng)的問(wèn)題依然存在，下半年北京市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)接近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，空置率預(yù)計(jì)將在2021年達(dá)到本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)，達(dá)到20.7%。在高空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，租金依舊會(huì)保持緩慢下探的趨勢(shì)，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會(huì)成為本輪市場(chǎng)租金調(diào)整的真正底部。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。根據(jù)高力國(guó)際對(duì)于全北京成熟產(chǎn)業(yè)園的梳理，北京已經(jīng)在地理位置上形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋區(qū)域，西南方的豐臺(tái)科技園，和東南方向位于亦莊的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及位于通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。因此，預(yù)計(jì)到2020年底，基于八大核心辦公樓子市場(chǎng)以及六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過(guò)3,300萬(wàn)平方米，其中甲乙級(jí)寫字樓體量將超過(guò)1,800萬(wàn)，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過(guò)1,500萬(wàn)平方米。3,300萬(wàn)平方米是什么概念呢？高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明提出，假設(shè)按照人均辦公面積7平米計(jì)算，3,300萬(wàn)平方米基本上就是一個(gè)服務(wù)著北京400多萬(wàn)工作人口的巨大市場(chǎng)。在市場(chǎng)規(guī)模方面，預(yù)計(jì)到2020年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超900億元，其中甲級(jí)寫字樓超過(guò)420億元，乙級(jí)寫字樓約250億元，產(chǎn)業(yè)園近230億元。

　　高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近20年，整體的成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)格局已經(jīng)基本形成。從2016年北京的十三五規(guī)劃開(kāi)始，北京市通過(guò)一步步的政策導(dǎo)向引導(dǎo)北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理健康發(fā)展。2017年，北京更是重新定義了發(fā)展重點(diǎn)，力求將北京打造成全國(guó)科技創(chuàng)新中心。從2017年開(kāi)始，北京市開(kāi)始進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展向高精尖行業(yè)進(jìn)一步傾斜，同時(shí)鼓勵(lì)低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并通過(guò)負(fù)面清單的形式向園區(qū)管理者和企業(yè)釋放了更為清晰的產(chǎn)業(yè)范圍界定。因此，這些政策的頒布為北京未來(lái)打造以高精尖科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。近期，公募REITs開(kāi)始推進(jìn)，這也將進(jìn)一步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展。

　　除了政策基礎(chǔ)外，北京在產(chǎn)業(yè)和研發(fā)層面的投入也名列前茅。截至2018年末，北京內(nèi)部研發(fā)費(fèi)用開(kāi)支占本市GDP的比重達(dá)6.2%，研發(fā)占比在全國(guó)位居首位，達(dá)到1,871億元。金融和科技一直都是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2018年，這兩個(gè)行業(yè)在北京的GDP的貢獻(xiàn)率，金融從14%提升到17%，科技從9%提升到13%，行業(yè)貢獻(xiàn)比重逐年提升。在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，北京高科技企業(yè)及其在職人員的數(shù)量和規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步受益，進(jìn)而支持市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的需求。

　　在2019年大供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)空置率從2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。望京酒仙橋和上地，由于主要以全球500強(qiáng)和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主，整體租金水平明顯高于其他區(qū)域，并同時(shí)享受著較低的空置水平，分別為9.4%和9.1%。今年的疫情原因可能會(huì)導(dǎo)致這兩個(gè)區(qū)域的空置率有所上升，但得益于兩個(gè)區(qū)域相對(duì)旺盛的企業(yè)需求，空置率上漲應(yīng)該在3個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，特別是IT較為集中的上地區(qū)域。相較于其他區(qū)域超過(guò)20%的空置率來(lái)講，這兩個(gè)區(qū)域的租戶抗壓能力，租戶質(zhì)量以及行業(yè)發(fā)展都是北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)中最好的。

　　隨著近兩年高供應(yīng)量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)平均租金也進(jìn)入下行軌道。全市平均租金從2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能會(huì)進(jìn)一步下探到125元每月每平米左右。從租金的走勢(shì)來(lái)看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)呈現(xiàn)出和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)相似的趨勢(shì)，供應(yīng)量高企提升了整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，整體租金應(yīng)聲進(jìn)入下調(diào)通道。雖然疫情的出現(xiàn)從一定程度上影響了新項(xiàng)目的入市節(jié)奏，但相對(duì)有效的復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)一步保證了供應(yīng)端的快速恢復(fù)，而需求在疫情后的釋放卻相對(duì)緩慢很多。

　　在三期疊加的大環(huán)境下，加上市場(chǎng)正處于供應(yīng)高峰期，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的空置率依然會(huì)逐步走高。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測(cè)，全市場(chǎng)空置水平可能會(huì)在2021年接近28%的水平并觸及階段性高點(diǎn)，若疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，整體需求不能得到有效的釋放，不排除整個(gè)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的空置率會(huì)突破30%。從2022年開(kāi)始，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)3年左右的去化周期,空置水平開(kāi)始回調(diào)，整體的租金下行趨勢(shì)也會(huì)告一段落。

　　高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，無(wú)論是寫字樓市場(chǎng)還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，高供應(yīng)量推高空置率依然是整個(gè)北京辦公市場(chǎng)的主旋律，但從四個(gè)一線城市對(duì)比來(lái)看，北京市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)量依然是相對(duì)較低。高供應(yīng)量能夠大幅推高空置率，除了本身供應(yīng)體量的確較大外，這背后也有整體市場(chǎng)需求不足的原因。因此，供應(yīng)過(guò)剩在一定程度上意味著市場(chǎng)新增需求不足以支撐這樣的新增體量，市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)新增需求進(jìn)一步去化空置面積。其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象在2019年的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率的問(wèn)題全都?xì)w咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。誠(chéng)然，經(jīng)濟(jì)增速下行進(jìn)一步限制了企業(yè)的整體營(yíng)收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長(zhǎng)動(dòng)能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段從很大程度上也持續(xù)影響著社會(huì)生產(chǎn)生活的正常運(yùn)行，特別是體現(xiàn)在居民消費(fèi)端，這些因素都從一定程度上抑制著整個(gè)北京市場(chǎng)的需求反彈。因此，如果三期疊加的宏觀市場(chǎng)因素不出現(xiàn)根本性改變，全北京市場(chǎng)的增量需求就不會(huì)得到完全釋放，所以我們對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)保持審慎樂(lè)觀的態(tài)度，成本因素依然會(huì)成為租戶的核心考量。