[易居研究院] 2020年二季度50城租金收益率研究報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院07月9日發(fā)布《2020年二季度50城租金收益率研究報告》。該報告顯示：

??二季度，租金收益率相比一季度有所下降。其中，租金受經(jīng)濟下滑影響下跌，而房價則保持小幅上漲。新冠疫情對經(jīng)濟的沖擊在二季度顯現(xiàn)，企業(yè)和居民收入受到較大影響，租房消費能力下降，而同時房價整體仍處于上漲態(tài)勢，使得租金收益率下滑。二季度以來，國內(nèi)經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，下半年租金有望減緩下跌或轉(zhuǎn)漲，租金收益率趨穩(wěn)。

??一線城市租金收益率持平，二三線城市租金收益率下降。二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲而租金基本持平；三線城市租金收益率下降是由于房租下滑而房價基本持平。由此可以看出，城市基本面相對更弱的三線城市，受到了更大的經(jīng)濟沖擊，租房需求疲軟，租金下滑明顯。

??易居研究院研究員王若辰表示：二季度，租金下跌而房價上漲的背離狀態(tài)是難以持續(xù)的，三季度隨著經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，50城租金跌幅可能收窄或轉(zhuǎn)正，而房價大概率繼續(xù)保持穩(wěn)定小幅上漲。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、50城租金收益率概況

??2020年二季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個典型城市租金收益率為2.4%，環(huán)比下降2%，同比保持不變。

??2020年二季度，50城租金下跌1.1%；房價環(huán)比上漲0.9%，漲幅有所收窄。二季度租金的下跌，反映出新冠疫情使得經(jīng)濟下滑明顯，從而直接影響到企業(yè)和個人的收入，并進一步導(dǎo)致租房需求的下降及租金的下跌。而同時，房價仍有小幅上漲，進一步壓低了租金收益率，這種租金與房價背離的狀態(tài)是難以持續(xù)的，三季度隨著經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，租金跌幅可能收窄或轉(zhuǎn)正。

??二、三類城市租金收益率比較

??2020年三季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比持平，同比下降4%；31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，由增轉(zhuǎn)降，同比下降1%；15個三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比下降2%，降幅擴大，同比增長4%。

??二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲而租金基本持平；三線城市租金收益率下降是由于房租下滑而房價基本持平。由此可以看出，三線城市受到了更大的經(jīng)濟影響，租房需求疲軟，租金下滑明顯。

??三、50城租金收益率排序

??二季度，50城租金收益率排名前5的城市分別為錦州（3.8%）、烏魯木齊（3.6%）、牡丹江（3.4%）、韶關(guān)（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

??租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、三亞（1.2%）、深圳（1.2%）、青島（1.6%）和唐山（1.6%），這些城市的房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅。

??50城中租金收益率的環(huán)比漲幅較大的5個城市分別為，武漢（4%）、大理（3%）、韶關(guān)（3%）、北京（2%）和石家莊（2%），原因是武漢房租漲幅大于房價跌幅；大理房價有所下跌而房租不變；韶關(guān)和北京的房價跌幅大于房租跌幅；石家莊房租上漲而房價下跌。二季度，租金收益率環(huán)比增長的城市為19城，比2020年一季度少了7城。

??哈爾濱和三亞等地租金收益率環(huán)比跌幅最大，分別為11%和10%。哈爾濱是由于房租下跌而房價上漲；三亞由于房租明顯下跌而房價微幅上漲。

??租金收益率同比漲幅較大的5個城市分別為錦州（24%）、煙臺（19%）、石家莊（13%）、贛州（12%）、和福州（12%）。同比跌幅最大的5個城市為三亞（-20%）、深圳（-18%）、西寧（-12%）、銀川（-12%）和天津（-10%）。

??四、50城租金收益率趨勢

??5月22日兩會召開，政府工作報告對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預(yù)期。7月初，東莞、杭州、寧波等上半年樓市表現(xiàn)較熱的城市進一步出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

??新冠疫情對經(jīng)濟的沖擊在二季度顯現(xiàn)，企業(yè)和居民收入受到較大影響，租房消費能力下降，而同時房價整體仍處于上漲態(tài)勢，使得租金收益率下滑。二季度以來，國內(nèi)經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，下半年租金有望減緩下跌或轉(zhuǎn)漲，房價則大概率保持穩(wěn)步上漲，租金收益率趨穩(wěn)。

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