庫(kù)存月報(bào)｜6月末百城庫(kù)存同比增13%，二線增幅居前

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積51081萬平方米，比5月末減少691萬平方米。其中，住宅待售面積減少512萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少106萬平方米。

??事實(shí)上，因新冠疫情影響，待售面積數(shù)據(jù)在2020年初已經(jīng)由降轉(zhuǎn)升，迎來一輪增長(zhǎng)，不過從上半年樓市恢復(fù)情況來看，整體庫(kù)存量也在緩步回落，重新步入下行區(qū)間，當(dāng)前總量仍居高位，基本與2019年4月同期持平。分業(yè)態(tài)來看，得益于近幾月成交的穩(wěn)步恢復(fù)，住宅待售面積下降最為顯著，較5月末減少512萬平方米；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積亦由升轉(zhuǎn)降，較前幾月有所改善，商業(yè)去庫(kù)存效果略好于辦公市場(chǎng)，本月待售面積減少106萬平方米。而針對(duì)于辦公市場(chǎng)，2020年整體供過于求，去化速度放緩，租金、出租率皆降，未來去庫(kù)存道路依舊漫長(zhǎng)，銷售風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年6月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了58071萬平方米，與上月大體持平，同比則增長(zhǎng)13%，縱觀數(shù)月百城庫(kù)存量的變化，可以看出，2019年上半年整體庫(kù)存量一直都在5億平方米的低位波動(dòng)，2019年下半年隨著樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，庫(kù)存量穩(wěn)步攀升，疊加2020年初新冠疫情突襲，當(dāng)前庫(kù)存量已破5.8億平方米，雖然從中央到地方層面相繼出臺(tái)了為企業(yè)紓困，刺激居民購(gòu)房的多項(xiàng)利好政策，銷售也有了一定程度的恢復(fù)，但是隨著年中各地供應(yīng)持續(xù)放量，樓市整體“去庫(kù)存”的效果并不理想。

??分能級(jí)來看，各能級(jí)環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，一線得益于上海、深圳成交的持續(xù)恢復(fù)，本月商品住宅庫(kù)存量環(huán)比微跌2%，二三線環(huán)比漲幅基本都在5%以內(nèi)；同比來看全線“飄紅”，二線同比上漲15%居首，三四線庫(kù)存增加并不顯著，同比小幅上揚(yáng)9%。

??具體來看，一線城市上海本月庫(kù)存量同環(huán)比齊跌，主要源于其成交集中爆發(fā)，市場(chǎng)高熱不下，6月延續(xù)了5月的市場(chǎng)熱度，單月商品住宅成交量達(dá)80萬平方米。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬?gòu)V州，雖然成交也突破100萬平方米達(dá)一年來新高，但因其供應(yīng)放量顯著，月末庫(kù)存還是實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比齊增。北京、深圳整體市場(chǎng)表現(xiàn)不慍不火，庫(kù)存面積環(huán)比呈小幅微跌，不過仍顯著高于去年同期。

??二線城市本月庫(kù)存量與上月基本持平，環(huán)比小幅微增2%，其中天津、沈陽、太原、青島等城市6月末庫(kù)存量均突破2000萬平方米，處二線城市前列。環(huán)比來看，各城市漲多跌少，濟(jì)南、寧波、南京等漲幅較為顯著，均超過10%；除海口外，其余城市跌幅基本都控制在10%以內(nèi)。同比來看，7成城市庫(kù)存處在上升通道，蘭州、南寧、武漢、鄭州、濟(jì)南等同比增幅超50%。

??三四線庫(kù)存量環(huán)比持平，同比小幅上行，城市間分化則更為顯著：煙臺(tái)、梅州、湖州、防城港、揚(yáng)州、日照、寶雞、梧州等城市商品住宅庫(kù)存量同環(huán)比齊增，高位波動(dòng)；而建德、中山、宜昌、鹽城等城市因供求相對(duì)疲軟，6月庫(kù)存量均穩(wěn)步回落。

??圖2-3 2020年6月商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1百城2020年6月商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??從商品住宅去化周期來看，2019年以來百城一直保持在12個(gè)月左右，直至2020年初新冠疫情爆發(fā)，售樓處被迫關(guān)閉，成交出現(xiàn)“斷崖式”下跌，使得商品住宅去化周期攀升至24個(gè)月的高點(diǎn)，而后隨著新冠疫情得以初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出逐月下行態(tài)勢(shì)，6月已降至13個(gè)月，基本恢復(fù)到疫前水平。

??分能級(jí)來看，一線城市6月商品住宅去化周期達(dá)到了15個(gè)月，顯著高于百城平均，二三線基本維持在12-13個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。而從變化情況來看，本月一線去化周期下降最為顯著，環(huán)比降幅在不同能級(jí)城市中居首，達(dá)到了16%，同比增幅為26%，顯著高于去年同期水平。

??具體來看，一線城市中除北京外，上海、廣州、深圳的庫(kù)存消化周期均在1年左右，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。上海因成交放量，同環(huán)比齊降，消化周期降至9個(gè)月。北京、廣州、深圳雖然環(huán)比均有了不同程度下降，但是同比較去年大幅攀升，仍處于階段性高位。北京因本月供應(yīng)大幅放量，成交略有不濟(jì)，庫(kù)存消化周期依舊維持在29個(gè)月。

??僅2成二線城市庫(kù)存消化周期超過18個(gè)月，多數(shù)城市消化周期環(huán)比均有所縮短，但同比則漲多跌少，值得關(guān)注的是濟(jì)南、太原、?？?，本月消化周期維持高位且同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??三四線庫(kù)存消化周期表現(xiàn)與二線類似，因本月成交較上月穩(wěn)步恢復(fù)，因而去化周期環(huán)比跌多漲少，但是因庫(kù)存量仍處于相對(duì)高位，因而多數(shù)城市去化周期相較去年同期仍有不同程度的延長(zhǎng)，瀘州、日照、洛陽、臺(tái)州同環(huán)比維持增勢(shì)；建德、宜昌、寧德、鹽城、連江、東營(yíng)、中山、東莞、江門等城市則同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著。

??圖3-2 2020年6月商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）（略）

??表3-1百城2020年6月商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??而從廣義庫(kù)存的角度來看，自2019年8月以來，百城庫(kù)存量就一直圍繞著34億平方米波動(dòng)，至6月末，庫(kù)存量達(dá)到了344178萬平方米，環(huán)比小幅微增2%，較2019年8月增長(zhǎng)4%。其中，一線增長(zhǎng)最為顯著，較2019年8月已增長(zhǎng)17%，整體庫(kù)存壓力依舊較大。

??分城市來看，貴陽、大連、沈陽、唐山廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，石家莊、滄州、株洲、紹興、煙臺(tái)、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫(kù)存量環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過5%，紹興、無錫、永泰、保定、張家口、漳州等城本月增長(zhǎng)較為顯著，紹興環(huán)比大幅增長(zhǎng)了37%；僅南通廣義庫(kù)存較上月出現(xiàn)了穩(wěn)步回落，降幅達(dá)到了28%；若與2019年8月對(duì)比，則呈現(xiàn)出漲多跌少：以廊坊、張家口、保定、鄭州為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)良好的深圳、南京、成都等城市廣義庫(kù)存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

??表4-1百城2020年6月商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影響，整體庫(kù)存量經(jīng)歷了一輪跳升后，目前隨著樓市供求逐步恢復(fù)，狹義和廣義庫(kù)存量總量持穩(wěn)，不過相較于去年還是有了顯著增長(zhǎng)，后期去庫(kù)存壓力依舊巨大。分能級(jí)來看，一線城市因短期成交火熱，庫(kù)存量環(huán)比下跌，去化周期居首，達(dá)到了15個(gè)月；核心二線庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，去化周期相對(duì)偏低；三四線總量維穩(wěn)，但分化加劇，諸如廊坊、張家口、保定、鄭州為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，后期應(yīng)謹(jǐn)防庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??預(yù)判未來，我們認(rèn)為，隨著前期因疫情積壓的購(gòu)房需求逐步釋放完畢，加之局部過熱市場(chǎng)諸如寧波、深圳、杭州等已經(jīng)面臨調(diào)控升級(jí)，短期內(nèi)的市場(chǎng)大熱恐難以延續(xù)，未來整體供求以穩(wěn)為主，7月庫(kù)存規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，庫(kù)存消化周期有望小幅回落；而針對(duì)于部分項(xiàng)目扎堆，供過于求，當(dāng)前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也將逐步累積，市場(chǎng)整體承壓。