[貝殼研究院]貝殼研究院：7月重點(diǎn)城市租金環(huán)比上漲1.4%，滬、深租金率先恢復(fù)

??7月，房地產(chǎn)市場從疫情重創(chuàng)中復(fù)蘇并進(jìn)入平臺期，同時(shí)“房住不炒”的調(diào)控態(tài)度多次提及、部分城市市場調(diào)控陸續(xù)升級。作為樓市下半場的開端，7月市場走向引發(fā)行業(yè)關(guān)注。近日，貝殼研究院發(fā)布7月房地產(chǎn)市場系列報(bào)告?！秷?bào)告》發(fā)現(xiàn)，7月重點(diǎn)城市二手房市場處于小幅增長的態(tài)勢，環(huán)比6月增長7.5%，土地、新房市場整體略微下滑，幅度趨于穩(wěn)定。城市之間分化差異明顯，環(huán)京、環(huán)滬城市圈二手房市場恢復(fù)穩(wěn)定有下滑趨勢，一線城市土地市場升溫，7月成交累計(jì)同比上升59.3%。

??二手房市場：成交小幅增長區(qū)域分化明顯，環(huán)京、環(huán)滬觸頂回落

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)18城鏈家二手房成交總量在6月環(huán)比下滑20%的基礎(chǔ)上增長7.5%，同比增長37.5%。前7月成交量較去年同期減少2.8%，疫情對重點(diǎn)城市二手房交易市場的影響逐漸收窄，疫情并未減少真實(shí)的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。成交價(jià)格方面，7月18城中12城價(jià)格環(huán)比上漲，6城環(huán)比下跌。上漲的城市漲幅普遍在3%以下，價(jià)格水平基本保持平穩(wěn)。

??在城市圈表現(xiàn)上，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，環(huán)京城市圈與環(huán)滬城市圈成交量已走過疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態(tài)勢。中西部城市圈內(nèi)城市市場分化，武漢市場仍保持向上趨勢，7月環(huán)比增3%，成交量是2019年以來最高，而重慶及合肥成交呈回落趨勢。

??貝殼研究院認(rèn)為，在年度市場季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預(yù)計(jì)8月成交量環(huán)比會出現(xiàn)下降，但市場依舊會保持在一個(gè)相對高的交易量級，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。

??新房市場：一線城市土地市場量價(jià)領(lǐng)跑，新房成交量下滑22.5%降幅最大

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，70大中城市1-7月成交居住用地規(guī)劃建面累計(jì)同比下滑4.4%，下跌幅度趨于穩(wěn)定，市場逐步恢復(fù)。隨著京、滬、穗等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地規(guī)劃建面成交量累計(jì)同比保持高速增長，7月累計(jì)同比上升59.3%。二線城市居住用地成交量快速恢復(fù)，但7月累計(jì)同比仍下滑9.4%；三四線城市土地市場6、7月份保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，7月累計(jì)同比保持下滑0.8%。

??成交樓面價(jià)上，全國70城居住用地樓面價(jià)保持穩(wěn)定上漲，2020年7月樓面價(jià)同比上漲8.9%，其中由于優(yōu)質(zhì)地塊的頻繁成交，一線城市樓面價(jià)同比上漲37.2%，二線城市樓面價(jià)同比下降0.7%，三四線城市樓面價(jià)同比上漲5.7%。

??在新房市場，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月66城新房市場合計(jì)成交套數(shù)同比下滑3.7%，環(huán)比下滑1.9%，成交面積同比下滑6.4%，環(huán)比下滑5.2%，新房市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交量小幅下降，且低于去年同期，市場恢復(fù)速度再次放緩。1-7月一線城市新房市場成交量下滑幅度仍最大，一線城市新房成交套數(shù)累計(jì)同比下滑22.5%、成交面積累計(jì)同比下滑21.2%，下跌幅度最大。

??看點(diǎn)一：西城區(qū)市場正在“退燒”， 二手房成交量較5月下跌64%

??政策刺激下西城購房需求在5月中上旬持續(xù)釋放，下旬市場開啟深度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月西城區(qū)二手房成交量較5月下跌64%，已低于4月均價(jià)水平。此外，從7月北京市場來看，7月西城均價(jià)環(huán)比跌幅居各城區(qū)前列，同時(shí)西城區(qū)二手住宅成交占比僅5.5%，為2020年以來月度最低，較5月下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。從長期看，就西城區(qū)總體而言，多校劃片只帶來價(jià)格短期波動，市場逐漸回落企穩(wěn)。

??從區(qū)域看，學(xué)區(qū)政策落地在即，近兩月熱門片區(qū)成交持續(xù)回落，7月德勝、金融街成交量在6月環(huán)比腰斬的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，環(huán)比降幅約為60%及25%。學(xué)區(qū)政策帶動上半年兩片區(qū)成交同比增長，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，不同于全市上半年成交同比下滑，金融街及德勝片區(qū)上半年二手房實(shí)際成交同比增幅分別為13%及7%。尤其是學(xué)區(qū)政策剛發(fā)布后的5月，兩片區(qū)成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上。但5月需求集中釋放后，6-7月市場深度回落。

??看點(diǎn)二：7月上海住宅用地累計(jì)成交1390億，一線城市排名超北京位列第一

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，一線城市2020年1-7住宅用地成交金額排名較去年同期，上海超越北京成為一線城市中成交價(jià)排名第一的城市，成交金額1390億元，從成交規(guī)劃建面增速上看，較去年1-7月，上海增長5成，廣州增長1倍。其中上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗，一線城市保持較快的供地節(jié)奏。

??看點(diǎn)三：滬、深租金水平首先恢復(fù)，多城市租金底部穩(wěn)中補(bǔ)漲

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市租金環(huán)比平穩(wěn)，7月重點(diǎn)十八城平均月租金為42.0元/㎡，環(huán)比上漲1.4%，同比下降11.7%。從環(huán)比變化來看，北京、杭州、南京、天津四個(gè)城市環(huán)比上漲超過2.0%，其余城市漲幅及跌幅均在2%以內(nèi)，整體租金水平較為平穩(wěn)，僅有小幅波動。而從同比來看，除上海及深圳的平均租金有小幅上漲之外，其余城市租金價(jià)格同比下降較為明顯。

??全國重點(diǎn)城市的租金普遍同比下降主要由于受到疫情及租賃需求下降的影響，而上海及深圳相對受到疫情影響較小，且作為仍然保持人口流入的一線大城市，租賃需求更為旺盛，因此租金呈現(xiàn)同比上漲。