楊科偉 俞倩倩2020-08-27 11:05:34
??7月,新房供求環(huán)比因6月基數(shù)原因階段性回調(diào),但同比已然由負(fù)轉(zhuǎn)正,延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),重點(diǎn)15城二手房成交更是創(chuàng)近年來(lái)單月新高?;诖?,杭州、寧波、深圳、南京和東莞等多城相繼升級(jí)調(diào)控,規(guī)范購(gòu)房、遏制投機(jī),防止過(guò)多資金流入房地產(chǎn)。時(shí)至今日,一月有余,究竟樓市成交的火熱態(tài)勢(shì)是否會(huì)在8月戛然而止?哪些城市會(huì)獨(dú)占鰲頭,哪些項(xiàng)目還將持續(xù)熱銷呢?
??01
??8月成交環(huán)比微降、同比增18%
??成都、寧波等高熱不退、重慶等跌幅收窄
??從成交層面來(lái)看,8月較7月延續(xù)小幅微降態(tài)勢(shì),不過(guò)顯著好于去年同期。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的20個(gè)核心一二線城市的新房成交數(shù)據(jù),以前23天預(yù)估全月數(shù)據(jù),總成交量為1808萬(wàn)平方米,環(huán)比小幅微降4%,同比增長(zhǎng)18%,顯著高于去年同期。不同城市差異分化較為顯著:成都、寧波等成交熱度延續(xù),同環(huán)比漲幅均在50%以上,相較而言,重慶、福州等市場(chǎng)回落較為顯著,但跌幅顯著收窄。
02
??寧波、深圳剛需、改善齊發(fā)力
??助推高端、中低檔高性價(jià)比項(xiàng)目“兩頭熱”
??分城市來(lái)看,首先聚焦到前期出臺(tái)政策的深圳、寧波,成交熱度有增無(wú)減,8月成交量同環(huán)比均大幅上升,寧波成交量同比增幅有望達(dá)到136%。主要得益于本地高凈值人群眾多,購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺,疊加信貸資金整體充裕,剛需和改善型需求都將得以穩(wěn)步釋放。
??以寧波為例,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),寧波8月前23日推盤套數(shù)達(dá)到了4954套,平均去化率在77%,熱銷項(xiàng)目大體可以分為以下兩類,一是城市均價(jià)附近高性價(jià)比的剛需小戶型項(xiàng)目,這類項(xiàng)目多集中在供應(yīng)顯著放量,剛需集中地的奉化區(qū)域,譬如榮安林語(yǔ)春風(fēng)、綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)項(xiàng)目,8月中旬開(kāi)盤,推盤套數(shù)均在500套以上,面積段集中在90平左右,基本都可實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤即售罄的佳績(jī)。二是市區(qū)核心的中高端項(xiàng)目,120平以上基本滿足了高凈值人群的改善需求。典型代表為鄞州的潤(rùn)璽道、江北的華潤(rùn)星湖灣、海曙的綠城曉風(fēng)印月,開(kāi)盤售價(jià)均已逼近4萬(wàn)元/平方米,城市均價(jià)2倍有余,精裝高配也使得其去化率均在90%以上。
??03
濟(jì)南、成都高檔產(chǎn)品去化一般
??中低檔依托剛需購(gòu)買力驅(qū)動(dòng)保持熱度
??成都、濟(jì)南雖未出臺(tái)調(diào)控加碼新政,不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)熱度也較高,成都8月同環(huán)比增幅均在50%以上,濟(jì)南同比增幅也高達(dá)155%。剛需客戶較為活躍,位于政策利好區(qū)域,價(jià)格相對(duì)適中的高性價(jià)比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。
??以成都為例,人口基數(shù)較大,“虹吸”效應(yīng)顯著,吸引了眾多外來(lái)務(wù)工人員,買房自住居多,加之部分區(qū)域因政府限價(jià)原因一二手倒掛,不乏一些高性價(jià)項(xiàng)目獲得購(gòu)房者的青睞。我們選取了8月以來(lái)成交面積TOP10項(xiàng)目,政策利好區(qū)域天府新區(qū)項(xiàng)目占比近一半,值得關(guān)注的當(dāng)屬TOP1項(xiàng)目錦城峰薈,作為首個(gè)面向人才進(jìn)行租售的新建人才公寓項(xiàng)目,開(kāi)盤均價(jià)僅為18304元/平方米,8月以來(lái)成交面積便已突破13萬(wàn)平方米,成交套數(shù)破千套,遙遙領(lǐng)先第二名。
??結(jié)合8月以來(lái)克而瑞的開(kāi)盤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),我們也可看出,部分供應(yīng)扎堆、周邊配套相對(duì)缺乏的高價(jià)項(xiàng)目依舊去化不佳。典型代表為青羊區(qū)新力曦悅,雖地處一圈層,但開(kāi)盤價(jià)達(dá)到了23261-28874元/平方米,單價(jià)打破目前該區(qū)域內(nèi)天花板,地緣性客戶接受尚需時(shí)日,而在跳出區(qū)域限制后,以相同置業(yè)成本,在大成都內(nèi)均有較大的選擇面,致使認(rèn)購(gòu)率僅為7%,項(xiàng)目首開(kāi)遇冷。而部分諸如溫江區(qū)英才佳園,新都區(qū)朗詩(shī)觀山樾項(xiàng)目也因周邊待開(kāi)項(xiàng)目扎堆,客戶選擇面較多或自身推盤量較大等原因,整體認(rèn)購(gòu)率均不足50%。
??04
??南京、杭州去化率回落
??低性價(jià)比剛需盤“乏人問(wèn)津”,中高端仍開(kāi)盤售罄
??南京、杭州當(dāng)前呈現(xiàn)出整體回穩(wěn)態(tài)勢(shì),成交熱度有所回調(diào)。杭州8月中旬半數(shù)樓盤流搖,去化驟降20%,市場(chǎng)降溫也較為顯著,一方面源于供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一,剛需、剛改類項(xiàng)目大量入市,同類競(jìng)爭(zhēng)加劇,分流現(xiàn)象較為顯著,從而削弱去化;另一方面受搖號(hào)新政影響,現(xiàn)階段的房票變得更為珍貴,不排除部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度,將房票留給熱門樓盤的可能性。
??而針對(duì)南京,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),南京8月迄今的平均去化率僅為39%,除城北燕子磯的少量中高端項(xiàng)目諸如萬(wàn)象天地·九悅、燕熙臺(tái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤售罄之外,中低檔項(xiàng)目去化均有了不同程度的下滑,以江寧區(qū)域的上東逸境、金地新力云靖花園、湯山頤和府為典型代表,項(xiàng)目銷售均價(jià)基本都在城市均價(jià)附近,但是去化率均低于15%,剛需購(gòu)買力難以為繼。
??5
??總結(jié):政策加碼難抑成交熱情
??8月 “淡季不淡”,9月或?qū)⒀永m(xù)高位
??從當(dāng)前的市場(chǎng)成交表現(xiàn)來(lái)看,雖然中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期,嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。地方層面,寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個(gè)城市也出臺(tái)了新政加碼調(diào)控,但是整體市場(chǎng)成交熱度高位維持,有增無(wú)減。
??預(yù)判9月,我們認(rèn)為,這樣的成交熱度還將延續(xù),整體規(guī)模有望高位維持。不過(guò)考量到去年9月成交基數(shù)偏高的原因,下月成交同比或?qū)⒎€(wěn)步回落。不同城市間分化持續(xù)加劇,核心一二線需求相對(duì)堅(jiān)挺,隨著剛需和改善需求的持續(xù)釋放,整體成交持穩(wěn)延續(xù)上行趨勢(shì)。而廣大缺乏基本面的三四線城市復(fù)蘇進(jìn)程仍是“道阻且艱”,即便政府出臺(tái)紓困房企,刺激交易的利好新政,收入壓縮致剛需購(gòu)買力受限仍是制約樓市成交增長(zhǎng)的主要短板。