[易居研究院]金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)（202009）

房貸利率下行接近尾聲，居民大規(guī)模加杠桿購(gòu)房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)

預(yù)計(jì)百城房?jī)r(jià)同比小漲將成為今后一段時(shí)間的新常態(tài)

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4 個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、9 月金融數(shù)據(jù)

??1、9月末 M1余額同比增長(zhǎng) 8.1%，再創(chuàng) 2018年 3月以來(lái)的兩年半新高；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.7%，新一輪上行趨勢(shì)已基本確定。

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+ 個(gè)人持有的信用卡類存款。M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??自 1997 年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在 45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??9 月末，M1 余額同比增長(zhǎng) 8.1%，增速分別比上月末和去年同期高0.1 個(gè)百分點(diǎn)和 4.7 個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)2018 年 3 月以來(lái)的兩年半新高，體現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活躍度進(jìn)一步上升。

??9 月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng) 14.7%，增速分別比上月末高0.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1 同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011 年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有 2 個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為 6 個(gè)月和 8 個(gè)月。2011 年至今，M1 同比增速有 3 個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為 6 個(gè)月、16 個(gè)月和 2 個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是 2014 年 1月 M1 同比增速創(chuàng)階段新低后，至 2015 年一季度，M1 同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2 月以來(lái)，隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1 同比增速持續(xù)回升。目前來(lái)看，1 月已是本輪周期 M1 同比增速的低點(diǎn)。但將 2 月以來(lái)的M1 同比增速走勢(shì)與 2015 年下半年至 2016 年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說(shuō)明貨幣放水對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??從住戶部門貸款余額同比增速來(lái)看，自 3 月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)。但今年尤其是下半年以來(lái)的房地產(chǎn)政策還是偏緊，房貸利率也高于市場(chǎng)利率較多，住戶部門貸款余額同比增速上行的幅度相比 2012 年下半年和 2016 年還是明顯偏小的。

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