[克而瑞]9月銷售增速回落疊加融資新規(guī)，新開工拿地影響立顯

??10月19日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-9月國民經(jīng)濟(jì)運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。總體來說，1-9月中國GDP同比增0.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長5.6%，商品房銷售面積、金額同比增速回落表露銷售乏力，外加房企融資“三條紅線”新規(guī)，新開工、土地購置均有明顯放緩。但房地產(chǎn)開發(fā)投資在建安投資強(qiáng)力支撐下（施工面積增速提升35個百分點）仍有較強(qiáng)韌性。

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??9月銷售面積同比增速回落6PTS

??銷售均價首次回調(diào)預(yù)示以價換量加快回籠成常態(tài)

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：9月,全國商品房銷售面積、金額為18587萬平方米、18704億元，同比分別增7.3%和16%。受此推動，前9月商品房累計銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比上月收窄1.5個百分點；商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。 

??即便如此，9月商品房銷售表現(xiàn)仍并不理想，量價明顯均表露出后繼乏力。一方面，9月全國商品房銷售面積、金額同比增速分別較8月收窄了6.4個百分點和11.1個百分點，市場成交后勁嚴(yán)重不足。1-9月除東部地區(qū)商品房銷售面積同比增速回正、西部地區(qū)商品房銷售金額同比增速回正外，中部和東北地區(qū)商品房銷售規(guī)模仍遠(yuǎn)弱于2019年同期。另一方面，9月全國商品房銷售均價比8月環(huán)比下降4%，這是2020年首次回調(diào)，可見以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。但聯(lián)系部分城市新房去化遇阻現(xiàn)實來看，在部分二三線城市效果并不理想。 

??總而言之，在傳統(tǒng)銷售節(jié)點全國商品房銷售規(guī)模再次增至階段高點，但從同比增速回落、區(qū)域能級間市場分化以及以價換量的營銷動作來看，“金九”市場表現(xiàn)并不及預(yù)期。

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??“三條紅線”下融資不明朗

??土地購置降幅擴(kuò)大、新開工連續(xù)由增轉(zhuǎn)跌13PTS

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1—9月，房屋新開工面積160090萬平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個百分點。其中，住宅新開工面積117193萬平方米，下降4.2%。單月來看，9月房屋新開工面積為20173萬平方米，同比下降1.95%。 

??但自7月起，房屋新開工面積同比增速便逐月下降，至9月已然由正轉(zhuǎn)負(fù)，相比7月同比增速已經(jīng)下降13個百分點。受中央融資“三條紅線”限制，房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流，對項目新開工與建安投資的放緩施行是全國房屋新開工面積同比增速不斷下降的主因。另一方面由于疫情所致上半年全國土地購置面積較小，因此下半年可供開工項目基數(shù)也少于往年同期。

??“三條紅線”的影響同樣體現(xiàn)在房企土地購置端。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1—8月份擴(kuò)大0.5個百分點，相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴(kuò)大2個百分點。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規(guī)模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,1-9月土地成交價款同比增13.8%。

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??建安投資強(qiáng)力支撐（施工面積增速提升35PTS）

??開發(fā)投資仍能保持12%增速

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1—8月份提高1.0個百分點。其中，住宅投資76562億元，增長6.1%，增速提高0.8個百分點。單月來看，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15030億元，同比增長12%。 

??9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增14.5%至階段新高，是近3年內(nèi)除6月外最高值。在房屋新開工面積與土地購置面積均出現(xiàn)不同幅度的放緩影響下，由房屋施工面積主導(dǎo)的建安投資成為開發(fā)投資額規(guī)模與增速的主要支撐。9月全國房屋施工面積達(dá)20086萬平方米，與新開工面積單月同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)相反，施工面積9月同比降幅較8月收窄35個百分點至4.6%。房企加緊施工以加快項目上市銷售進(jìn)度，從而盡早完成銷售回款是施工面積陡然增加的主要原因。

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??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：前9月中國整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，GDP增速由負(fù)轉(zhuǎn)正增0.7%，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用。但“金九”不及預(yù)期，銷售回款乏力疊加中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，新開工、土地購置均有放緩。

??從商品房銷售來看，“金九”全國商品房銷售表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄，后續(xù)銷售回款壓力將持續(xù)加大。

       銷售回款乏力外加“三條紅線”下融資管控收緊，后續(xù)房企資金運用將更加審慎，從9月房屋新開工和土地購置增速明顯放緩即可看見端倪。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受建安投資等慣性支撐尚未降速，但在土地購置、新開工、建安投資等影響下，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速也將逐漸趨平。