[克而瑞]“三條紅線”懸頂，房企投資有何變化？

??繼8月份提出“3條紅線”后，9月份針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策仍在進(jìn)一步加強(qiáng)，月末部分銀行接到控制涉房貸款比例要求的通知，“房住不炒”的持續(xù)調(diào)控下，地方政策頻出，樓市傳統(tǒng)“金九”成交增長(zhǎng)略顯乏力，對(duì)企業(yè)而言融資端和銷(xiāo)售端的雙面壓力對(duì)企業(yè)投資產(chǎn)生較大影響。

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??三季度房企投資金額較二季度下滑26%

??9月投資金額創(chuàng)近半年來(lái)新低

??從上半年銷(xiāo)售TOP50房企1-9月拿地金額來(lái)看，呈現(xiàn)“抑-揚(yáng)-抑”的走勢(shì)，二季度補(bǔ)貨高峰后，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑，尤其是9月份，銷(xiāo)售TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。 

??受疫情影響，1-3月份地市幾乎停擺，銷(xiāo)售TOP50單月拿地金額月均不超過(guò)1500億元，幾乎為近三年新低； 

??隨著疫情得到有效控制，銷(xiāo)售回暖之下，二季度地市迅速?gòu)?fù)蘇，以長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槭?，區(qū)域內(nèi)本土房企如濱江、中梁、德信等企業(yè)持續(xù)投資加碼，積極性較高。整個(gè)二季度也是年內(nèi)拿地高峰； 

??三季度以來(lái)，整體投資節(jié)奏有所放緩，單月投資金額持續(xù)下滑。一方面是二季度補(bǔ)貨之后，企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷(xiāo)售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上；另一方面，隨著三條紅線出臺(tái)，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，也導(dǎo)致房企投資意愿下滑，其中9月投資金額較二季度均值下降42%，僅高于1、2、3月。

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??超六成房企9月拿地金額下降

??拿地金額較前8月均值下跌19%

??結(jié)合土地市場(chǎng)的情況來(lái)看，9月份土地市場(chǎng)供應(yīng)總量增加，廣州、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市均有較多普通地塊入市，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少。 

??從監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊參拍情況來(lái)看，房企參拍的積極性下降顯而易見(jiàn)。9月份200家房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)顯著降低， 53%企業(yè)9月份未參加重點(diǎn)地塊的出讓?zhuān)硗?2%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過(guò)10次的房企僅有6%，與此前積極參拍相比，三季度末房企謹(jǐn)慎投資態(tài)度可見(jiàn)一斑。

??9月份50強(qiáng)房企投資金額為近2150億元，較1-8月的單月平均投資額下降19%，環(huán)比則大幅下降了29%，其中有64%的房企9月份拿地金額環(huán)比下降，平均降幅達(dá)到65%，拿地放緩成為50強(qiáng)房企的主流趨勢(shì)。 

??此外還有另外3成房企9月單月投資金額環(huán)比上漲，主要是由于8月投資金額較低而導(dǎo)致，這部分房企雖然投資金額環(huán)比上升，但絕對(duì)值仍然較低，拿地力度難言強(qiáng)勁。

??雖然大部分房企在9月份拿地力度明顯下降、拿地節(jié)奏放緩，但拿地放緩的節(jié)奏并不相同，主要可分為三類(lèi)： 

??第三季度投資高峰，9月拿地?cái)嘌率较碌罕坦饒@、綠地、旭輝等企業(yè)第三季度才迎來(lái)年內(nèi)的拿地高峰期，但是在金融政策頻出的情況下，9月拿地金額明顯下滑，碧桂園9月拿地金額較8月腰斬，旭輝在8月百億元拿地的情況下，9月拿地金額不足10億元左右，達(dá)到全年最低位； 

??第二季度投資高峰，第三季度投資保持低位平穩(wěn)運(yùn)行：綠城、中南、中梁等企業(yè)年內(nèi)的拿地高峰季為第二季度，進(jìn)入第三季度以來(lái)其拿地力度明顯回落，保持低位運(yùn)行狀態(tài)，拿地節(jié)奏踩準(zhǔn)政策周期。以中南為例，5、6月份拿地均超過(guò)百億，第三季度月均拿地金額僅有65億左右； 

??第二季度投資高峰，第三季度投資連續(xù)收緊：招商、濱江、金科等房企年內(nèi)的投資高峰也出現(xiàn)在二季度，但與上一類(lèi)企業(yè)不同的是，此類(lèi)企業(yè)進(jìn)入三季度后投資金額連續(xù)下降，其中龍光、招商、藍(lán)光等9月單月金額均降至10億元以?xún)?nèi)。

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??在房企普遍投資力度放緩的情況下，三季度仍有部分企業(yè)拿地金額提升，甚至9月份拿地金額也保持在高位，但并不意味著此類(lèi)房企仍在激進(jìn)拿地。 

??典型房企如萬(wàn)科、中海、遠(yuǎn)洋等國(guó)企央企：萬(wàn)科第三季度拿地金額達(dá)到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達(dá)到一季度的2倍左右，遠(yuǎn)洋第一季度更是幾乎未拿地。在上半年非常請(qǐng)謹(jǐn)慎的情況下，企業(yè)第三季度乃至9月份拿地力度相對(duì)較高，萬(wàn)科9月拿地金額202億元，僅次于7月份，中海9月拿地金額233億元，也接近年內(nèi)單月最高水平。 

??這些房企都是在第三季度才迎來(lái)投資高峰，雖然節(jié)奏與大部分節(jié)奏不一，但難言激進(jìn)，適量的補(bǔ)充土儲(chǔ)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去的必要“燃料”。 

??總體來(lái)看，9月房企拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢(shì)，且由于大部分企業(yè)土儲(chǔ)總量仍相對(duì)充裕，加之政策持續(xù)調(diào)控，預(yù)計(jì)四季度投資態(tài)度仍將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。較多房企表示，對(duì)追高拿地的熱情不高，反之多渠道拿地成為房企控制土地成本的重要方式，此外在地塊的選擇上會(huì)更加重視投資“高價(jià)值”地塊，聚焦市場(chǎng)前景明朗的城市，以便提前鎖定業(yè)績(jī)、降低風(fēng)險(xiǎn)。 

       整體來(lái)看，由于四季度是傳統(tǒng)拿地高峰期，房企為完成年度拿地指標(biāo)將會(huì)提高拿地力度，但今年在宏觀環(huán)境影響下，部分房企已經(jīng)表示下半年將持續(xù)謹(jǐn)慎拿地，預(yù)計(jì)兩類(lèi)房企的拿地態(tài)度分化將更加明顯。對(duì)土儲(chǔ)總量低的企業(yè)來(lái)說(shuō)，四季度可伺機(jī)拿地，而對(duì)于土儲(chǔ)總量較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率，將土儲(chǔ)及時(shí)轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)，改善財(cái)務(wù)狀況則更為關(guān)鍵。