[易居研究院]2020年三季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月11日發(fā)布《2020年三季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：全球貨幣大放水，三季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高。年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，但10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)卻連續(xù)3個(gè)季度逆勢(shì)上行，主要是疫情以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛貨幣放水，多國(guó)利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無(wú)前例大放水，因此雖然經(jīng)濟(jì)下行，但各國(guó)股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。

??易居研究院研究員沈昕表示，國(guó)際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，在流動(dòng)性泛濫的背景下受到資金的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房?jī)r(jià)紛紛創(chuàng)出歷史新高，其他城市房?jī)r(jià)也多有上漲。目前全球疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，雖然疫苗研發(fā)出現(xiàn)重大進(jìn)展，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有不確定性，預(yù)計(jì)明年上半年之前全球貨幣寬松趨勢(shì)不會(huì)改變，10大國(guó)際都市的房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還將繼續(xù)小幅上漲。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是房?jī)r(jià)變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國(guó)際及國(guó)內(nèi)大都市的房?jī)r(jià)變化，易居房地產(chǎn)研究院在國(guó)內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告。本報(bào)告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展開(kāi)分析。

??一、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)    

??本報(bào)告共選取了10個(gè)代表性的國(guó)際都市，對(duì)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計(jì)算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房?jī)r(jià)指數(shù)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價(jià)格受限價(jià)政策影響有一定的失真，而二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)受政策影響較小；另外該指數(shù)與真實(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)也開(kāi)始了上行趨勢(shì)。10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢(shì)較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢(shì)有所放緩，四季度轉(zhuǎn)跌。2019年以來(lái)小幅震蕩上漲。

??2020年三季度，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)為151.4，環(huán)比上漲1%，同比上漲3.1%，與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲69.9%。2020年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，但10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)卻持續(xù)逆勢(shì)上行，主要是疫情以來(lái)全球各主要國(guó)家貨幣紛紛大放水，資金流動(dòng)性泛濫所致。

??二、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)漲幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)，與2020年二季度相比，10大國(guó)際都市中，三季度房?jī)r(jià)上漲的城市有8個(gè)，下跌的城市有2個(gè)。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和首爾。其中，洛杉磯以2.7%的環(huán)比漲幅位列第一。過(guò)去一個(gè)季度，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在疫情影響下繼續(xù)低迷，洛杉磯房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲主要是流動(dòng)性泛濫所致。2020年3月，為應(yīng)對(duì)疫情影響導(dǎo)致的資本市場(chǎng)大幅震蕩，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開(kāi)啟無(wú)限量QE。近日，美國(guó)房地產(chǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)房地美指出，年初至今抵押貸款利率已經(jīng)第12次降至創(chuàng)紀(jì)錄低位。在全球貨幣寬松、流動(dòng)性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區(qū)域樓市。因此可以看到，三季度上海、首爾、多倫多、北京、東京等國(guó)際大都市房?jī)r(jià)都獲得了1%以上的環(huán)比漲幅。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、紐約和新加坡，其中香港和紐約房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下跌，新加坡則小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均房?jī)r(jià)微跌1%至2%。但從月度來(lái)看，9月住宅價(jià)格已環(huán)比小幅上漲，若疫情持續(xù)受控，四季度香港房?jī)r(jià)有可能會(huì)重新恢復(fù)上漲。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年三季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和北京，同比漲幅分別為6%、4.9%和4.8%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房?jī)r(jià)同比漲幅最大，主要是去年下半年以來(lái)美國(guó)貨幣政策持續(xù)寬松，2019年7月，美聯(lián)儲(chǔ)時(shí)隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續(xù)兩次下調(diào)利率至0%-0.25%的歷史低位，流動(dòng)性增加導(dǎo)致美國(guó)股票房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，房?jī)r(jià)均小幅上漲。其中，香港以0.3%的同比漲幅位列倒數(shù)第一位。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，但三季度10大國(guó)際都市中的房?jī)r(jià)相比去年同期均出現(xiàn)上漲，說(shuō)明在全球超低利率和流動(dòng)性過(guò)剩的影響下，大都市的房產(chǎn)仍是最受歡迎的資產(chǎn)之一。

??三、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)走勢(shì)

??1、紐約和洛杉磯：紐約環(huán)比小幅下跌，洛杉磯環(huán)比上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)一路下行，2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲(chǔ)歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運(yùn)行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢(shì)延續(xù)至今。

??2020年3月，為應(yīng)對(duì)疫情影響導(dǎo)致的資本市場(chǎng)大幅震蕩，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開(kāi)啟無(wú)限量QE。以往來(lái)看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價(jià)格上漲。雖然新冠肺炎疫情對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)，今年第二季度美國(guó)GDP甚至創(chuàng)上世紀(jì)40年代以來(lái)最大降幅，但美國(guó)房?jī)r(jià)并未大跌，紐約房?jī)r(jià)處于高位盤(pán)整狀態(tài)，洛杉磯房?jī)r(jià)則有加速上漲的趨勢(shì)。說(shuō)明貨幣寬松對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的利好要大于經(jīng)濟(jì)下行對(duì)房?jī)r(jià)的利空。美聯(lián)儲(chǔ)在本月的決策會(huì)議中重申了將長(zhǎng)期維持低利率的承諾，有國(guó)際機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)至少會(huì)在2023年之前維持政策利率在近零水平。三季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)相比二季度已有所好轉(zhuǎn)，在寬松的貨幣政策下，預(yù)計(jì)四季度紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)將小幅上漲。

??2、倫敦：創(chuàng)歷史新高

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機(jī)爆發(fā)前后，倫敦房?jī)r(jià)從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國(guó)政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，英國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，倫敦房?jī)r(jià)觸底反彈，從2009年開(kāi)始進(jìn)入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢(shì)。自2017年四季度開(kāi)始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房?jī)r(jià)連跌2個(gè)季度，2018年二季度小幅回升，三季度開(kāi)始連續(xù)3個(gè)季度下跌。2019年二季度后，脫歐態(tài)勢(shì)逐漸明朗，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲。

??新冠疫情發(fā)生后，2020年3月英國(guó)央行兩次降息至0.1%的歷史低位。7月6日，英國(guó)宣布將房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)從現(xiàn)在的12.5萬(wàn)英鎊提升至最高50萬(wàn)英鎊，這一舉措將使大部分購(gòu)房者免于繳納印花稅，這項(xiàng)政策刺激了英國(guó)的購(gòu)房需求，疊加寬松的貨幣政策，三季度倫敦房?jī)r(jià)延續(xù)了上漲趨勢(shì)，并創(chuàng)歷史新高。不過(guò)英國(guó)經(jīng)濟(jì)目前再次面臨第二次全國(guó)性封鎖的壓力，英國(guó)央行（Bank of England）預(yù)計(jì)，今年最后一季度產(chǎn)出將收縮2%，低于此前預(yù)測(cè)的增長(zhǎng)5.5%。預(yù)計(jì)在貨幣寬松和印花稅減免的利好下，四季度倫敦房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，但漲幅或?qū)⑿∮谌径取?/p>

??3、東京：震蕩上漲

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房?jī)r(jià)指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房?jī)r(jià)指數(shù)跌至80.2，然后房?jī)r(jià)指數(shù)開(kāi)始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點(diǎn)，此后兩個(gè)季度東京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年以來(lái)繼續(xù)震蕩上行并創(chuàng)金融危機(jī)以來(lái)新高。盡管日本全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)，但人口持續(xù)向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，購(gòu)房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場(chǎng)需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運(yùn)會(huì)，許多國(guó)內(nèi)外投資者看好奧運(yùn)會(huì)后東京公寓價(jià)格會(huì)上漲，投資需求旺盛也是近幾年?yáng)|京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)因素。受疫情影響，東京奧運(yùn)會(huì)已延期至2021年。

??受疫情影響，二季度日本GDP創(chuàng)下二戰(zhàn)以后的最大降幅，三季度經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)。雖然經(jīng)濟(jì)不景氣，但在全球流動(dòng)性泛濫的情況下，今年?yáng)|京房?jī)r(jià)仍延續(xù)了過(guò)去幾年的上漲趨勢(shì)。近日，日本央行行長(zhǎng)黑田東彥稱，日本經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，但仍處于嚴(yán)峻狀態(tài)。日本不會(huì)像通縮時(shí)期那樣出現(xiàn)大范圍的物價(jià)下降現(xiàn)象，央行將堅(jiān)定持續(xù)寬松貨幣政策。預(yù)計(jì)四季度東京房?jī)r(jià)仍會(huì)小幅上漲。

??近10多年來(lái)，東京房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為104.8，最低點(diǎn)為80.2，波動(dòng)幅度相對(duì)其他國(guó)際大都市較小，因此東京房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，沒(méi)有暴漲暴跌。因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對(duì)于投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：創(chuàng)歷史新高

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房?jī)r(jià)指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房?jī)r(jià)指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開(kāi)始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開(kāi)始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個(gè)季度上漲。2014年以來(lái)的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購(gòu)房限制較寬松等原因。為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國(guó)政府在2018年9月13日宣布出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)2個(gè)季度小幅下跌。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，韓國(guó)央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，三季度以來(lái)首爾房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)小幅上漲。

??2020年3月，韓國(guó)央行緊急下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.75%的歷史最低水平，以對(duì)抗公共衛(wèi)生事件帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也令資金流入了本來(lái)已經(jīng)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 11月3日，韓國(guó)政府發(fā)布了《房地產(chǎn)公示價(jià)格上調(diào)案》，這是今年以來(lái)韓國(guó)政府第四次發(fā)布房地產(chǎn)新政。本輪新政旨在通過(guò)向高價(jià)房產(chǎn)持有者征收更高的房產(chǎn)稅，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。但是新政并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，寬松的貨幣政策是房?jī)r(jià)上漲的重要推手。10月，韓國(guó)央行表示將維持寬松的貨幣政策立場(chǎng)，預(yù)計(jì)四季度首爾房?jī)r(jià)將繼續(xù)小幅上漲。

??近十多年來(lái)，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為110.4，最低點(diǎn)為85.3，波動(dòng)幅度僅為23.6，總體來(lái)看首爾房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：持續(xù)小幅回升

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個(gè)別時(shí)點(diǎn)的微調(diào)外，多倫多房?jī)r(jià)指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房?jī)r(jià)此前維持了近10年的上漲態(tài)勢(shì)，通過(guò)房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到房?jī)r(jià)的不合理，于2017年4月出臺(tái)了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來(lái)抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過(guò)熱房市，其中的非居民投機(jī)稅將有效抑制海外投機(jī)需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房?jī)r(jià)上了，在2017年二季度至四季度高位盤(pán)整了三個(gè)季度后，2018年一季度，多倫多的房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來(lái)首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度連續(xù)7個(gè)季度下跌，四季度以來(lái)持續(xù)小幅回升。

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格是利好。多倫多地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份大多倫多地區(qū)共成交11,083套現(xiàn)有房屋，這是多倫多房屋銷售有史以來(lái)最好的9月，比2019年9月暴增42.3％。地產(chǎn)局 表示，截至9月底，年度銷售已經(jīng)追回所有失地，比2019年前9個(gè)月高出1％。寬松的貨幣環(huán)境造成極低的借貸成本，是多倫多房屋成交量大增、房?jī)r(jià)上漲的重要原因。預(yù)計(jì)四季度多倫多房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房?jī)r(jià)保持了小幅上漲之后，受金融危機(jī)影響開(kāi)始大幅下跌，跌勢(shì)一直到2009年二季度。之后新加坡房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房?jī)r(jià)上漲的原因主要是美國(guó)推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢(qián)涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，跌勢(shì)一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控措施才有所松動(dòng)，2017年三季度開(kāi)始，新加坡房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴(kuò)大。為抑制房?jī)r(jià)，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買(mǎi)家印花稅稅率5–15個(gè)百分點(diǎn)，并收緊貸款限額，隨后三個(gè)季度高位盤(pán)整，上漲勢(shì)頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房?jī)r(jià)連續(xù)小幅上漲。

??2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟(jì)影響，新加坡房?jī)r(jià)小幅下跌，二三季度在全球貨幣放水，流動(dòng)性泛濫的影響下，新加坡房?jī)r(jià)小幅上漲。預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)季度，新加坡房?jī)r(jià)仍會(huì)在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，十多年來(lái)香港房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間，呈波段式上漲的走勢(shì)。十年來(lái)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高主要有4個(gè)因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進(jìn)入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。經(jīng)過(guò)持續(xù)多年的上漲，香港樓市明顯有泡沫，2016年以來(lái)香港政府多次出臺(tái)調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對(duì)有多筆按揭貸款以及主要收入來(lái)自外地的購(gòu)房者提高了購(gòu)房門(mén)檻，以此來(lái)調(diào)控樓市。2018年6月進(jìn)一步出臺(tái)對(duì)一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。2018年三季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個(gè)季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。下半年以來(lái)，由于國(guó)際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經(jīng)濟(jì)已連續(xù)4個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，2019年三季度至2020年一季度，香港房?jī)r(jià)也連續(xù)3個(gè)季度下跌。

??2020年3月，繼美聯(lián)儲(chǔ)降息后，香港兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.86%，二季度香港房?jī)r(jià)小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均樓價(jià)小跌1.1%。但以月度來(lái)看，9月份的私人住宅售價(jià)指數(shù)則環(huán)比上漲0.4%。隨著香港國(guó)安法的制定和實(shí)施，香港局勢(shì)將持續(xù)好轉(zhuǎn)并恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于香港經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，也有利于香港房?jī)r(jià)的回升。隨著開(kāi)發(fā)商在第四季度加快新盤(pán)推售步伐，有望帶動(dòng)樓市氣氛。若疫情持續(xù)受控，在寬松的貨幣政策下，預(yù)計(jì)四季度香港房?jī)r(jià)將小幅上漲。

??8、北京和上海: 三季度房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，上海房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間。房?jī)r(jià)的上漲，主要是由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，京滬人口大量流入，居民因?yàn)橥顿Y渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2020年一季度，由于調(diào)控趨嚴(yán)，北京和上海的房?jī)r(jià)均被遏制住了快速上漲的勢(shì)頭，進(jìn)入調(diào)整期。北京的房?jī)r(jià)指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房?jī)r(jià)指數(shù)在205點(diǎn)左右盤(pán)整了6個(gè)季度，2018年緩慢下跌，2019年一季度以來(lái)持續(xù)小幅震蕩上漲。

??2020年以來(lái)，北京和上海的房?jī)r(jià)均連續(xù)3個(gè)季度上漲，上海房?jī)r(jià)還創(chuàng)出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房?jī)r(jià)已經(jīng)橫盤(pán)三年，調(diào)整比較充分。央行年內(nèi)3次降準(zhǔn)，M2創(chuàng)2017年二季度以來(lái)的三年多新高，M1創(chuàng)兩年多新高，貨幣放水利好資產(chǎn)價(jià)格。而且中國(guó)是主要國(guó)家中疫情控制最好的，經(jīng)濟(jì)自二季度以來(lái)持續(xù)轉(zhuǎn)好，IMF預(yù)計(jì)2020年中國(guó)將是全球唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)轉(zhuǎn)好也會(huì)支撐房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)中央多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，且目前北京和上海的限購(gòu)限貸政策還是非常嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)不存在大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)四季度北京上海房?jī)r(jià)小幅上漲的可能性較大。

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