[克而瑞]“地產(chǎn)+建筑”雙業(yè)務(wù)協(xié)同,房企能否承其之重?

朱一鳴 汪慧2020-11-18 10:59:21來源:克而瑞地產(chǎn)研究

掃描二維碼分享
  • 城市:0
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-11-18
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo) 讀 

??“地產(chǎn)+建筑”模式具備一定的協(xié)同性優(yōu)勢(shì)。

??由于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)具備高度協(xié)同性,以綠地控股、中南建設(shè)、天保集團(tuán)為代表的房企均參與到“地產(chǎn)+建筑”發(fā)展模式的探索中?!暗禺a(chǎn)+建筑”模式對(duì)于加強(qiáng)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)、增厚企業(yè)業(yè)績(jī)都能起到積極的作用,但隨著“三條紅線”設(shè)立,融資進(jìn)一步收緊,房企能否繼續(xù)兼顧兩大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展?本文將結(jié)合典型房企對(duì)“地產(chǎn)+建筑”模式發(fā)展的利弊做進(jìn)一步分析。

??01

??地產(chǎn)與建筑雙主業(yè)聯(lián)動(dòng) 具有高度協(xié)同效應(yīng)

??“地產(chǎn)+建筑”模式,即以房地產(chǎn)開發(fā)與建筑施工業(yè)務(wù)作為企業(yè)兩大核心主營(yíng)業(yè)務(wù),并形成規(guī)模發(fā)展,典型房企有綠地控股、中南建設(shè)、天保集團(tuán)。該模式具備相當(dāng)?shù)目尚行?,主要原因在于兩大業(yè)務(wù)具有相當(dāng)?shù)膮f(xié)同效應(yīng)。

??一方面,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠帶動(dòng)建筑業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng),而建筑業(yè)務(wù)也能輔助地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展,降低開發(fā)成本?!暗禺a(chǎn)+建筑”模式下,企業(yè)建筑板塊收入除了來自于外部客戶訂單,還有一部分則來自于企業(yè)分部間,這部分即是與內(nèi)部業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的結(jié)果體現(xiàn)。以中南建設(shè)為例,今年上半年,建筑業(yè)務(wù)收入中來自企業(yè)分部間部分為11億元,占總收入11.4%,其余來自對(duì)外交易收入85.8億元,占比88.6%。根據(jù)歷年情況,2015-2018年企業(yè)分部間收入均在20%以上,2017年最高達(dá)到38.2%??梢钥闯觯康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展在一定程度為建筑業(yè)務(wù)拓展中奠定了基石。綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模更大,對(duì)建筑業(yè)的收入規(guī)模帶動(dòng)也更高。

中南建設(shè)

??另一方面,雙主業(yè)聯(lián)動(dòng)有利于獲取高性價(jià)比地塊,中南建設(shè)早在2009年借殼上市即提出“公建工程施工+房地產(chǎn)開發(fā)”相結(jié)合的打包式發(fā)展策略,以獲取低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地。另外,建筑業(yè)的投資布局也能帶動(dòng)拿地,反哺房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。例如綠地,大基建業(yè)務(wù)主要包括房屋建筑和基建工程,尤其在高層建筑建設(shè)上與政府有大量合作,有助于獲取高層建筑周邊地塊。此外,綠地還基于基建業(yè)務(wù)平臺(tái),布局地鐵沿線項(xiàng)目、高鐵城項(xiàng)目,提高自身項(xiàng)目開發(fā)的效率和效益。

??02

??“地產(chǎn)+建筑”模式能夠快速形成規(guī)模發(fā)展 增厚企業(yè)業(yè)績(jī)

??“地產(chǎn)+建筑”模式的主要優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn):一是減少對(duì)單一主業(yè)的依賴性,優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu);二是雙輪驅(qū)動(dòng),增厚企業(yè)業(yè)績(jī),正是由于兩大業(yè)務(wù)高度協(xié)同,也有利于快速形成規(guī)模發(fā)展。綠地是地產(chǎn)與建筑雙業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模最大的房企,自2015年借殼上市以來,綠地在發(fā)展房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí),持續(xù)拓展大基建業(yè)務(wù),今年4月更是組建了“綠地大基建集團(tuán)”及“綠地大基建技術(shù)研究院”,助力基建產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

??近年來,綠地的建筑及相關(guān)業(yè)務(wù)收入持續(xù)擴(kuò)張,當(dāng)前收入貢獻(xiàn)基本與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相持平,受惠于“地產(chǎn)+建筑”模式,綠地的整體收入規(guī)模也一直居于行業(yè)領(lǐng)先地位,今年上半年?duì)I業(yè)收入超過萬碧桂園、萬科,位于行業(yè)第二。從結(jié)構(gòu)來看,地產(chǎn)板塊與建筑板塊的收入貢獻(xiàn)率分別為44%、41%。

??但值得注意的是,綠地建筑板塊收入規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張,甚至增速高于房地產(chǎn)板塊,但是毛利率卻一直維持在4%-5%左右徘徊,今年上半年為4.84%,與中國(guó)建工、上海建工等建筑企業(yè)差距甚大。由于業(yè)務(wù)規(guī)模龐大,這在一定程度也會(huì)影響整體的盈利表現(xiàn),因此經(jīng)營(yíng)效益有待進(jìn)一步挖掘。

營(yíng)收規(guī)模

??03

??“三條紅線”提出 雙業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展加劇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

??盡管“地產(chǎn)+建筑”模式具備一定協(xié)同優(yōu)勢(shì),但在雙主業(yè)并行發(fā)展下,房企顯然面臨了更大的資金壓力和杠桿風(fēng)險(xiǎn),一方面,房地產(chǎn)投資需要大量資金投入;另一方面,建筑施工業(yè)務(wù)主要按工程進(jìn)度付款,采用墊資經(jīng)營(yíng)模式,也非??简?yàn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。

??我們發(fā)現(xiàn)“地產(chǎn)+建筑”模式下,房企應(yīng)收賬款高企。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體應(yīng)收賬款較低,但受建筑施工業(yè)務(wù)影響,綠地、中南建設(shè)、天保集團(tuán)的應(yīng)收賬款規(guī)模突出,應(yīng)收賬款/流動(dòng)資產(chǎn)的比值均高于其他典型規(guī)模房企。綠地控股今年上半年末應(yīng)收賬款達(dá)637.8億元,其中80%來自于大基建業(yè)務(wù),為512.8億元;中南建設(shè)的應(yīng)收賬款也逐年攀升,今年上半年末達(dá)到109.2億元。應(yīng)收賬款即是一種墊資行為的體現(xiàn),這部分資金被占用不僅影響企業(yè)當(dāng)前的資金周轉(zhuǎn),同時(shí)還面臨回款難度以及壞賬風(fēng)險(xiǎn),這將進(jìn)一步影響企業(yè)的未來的流動(dòng)性,給企業(yè)經(jīng)營(yíng)也增加了不確定性。

部分典型房企應(yīng)收賬款比較

??今年9月底“三條紅線”提出,對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模提出明確管控要求,進(jìn)一步收緊融資,房企通過增加財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的路徑被切斷。從企業(yè)來看,綠地、中南建設(shè)的財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)均不樂觀,其中綠地踩中三道紅線,中南建設(shè)也踩中兩條,融資空間甚小,降負(fù)債、控杠桿是這兩家房企的當(dāng)務(wù)之急。而天保集團(tuán)作為新上市小房企,顯然融資能力并不具備競(jìng)爭(zhēng)力。

??在外部融資受限以及內(nèi)部業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)資金需求緊張的局面下,“地產(chǎn)+建筑”模式能否持續(xù)下去顯然存疑,資金面收緊,直接影響到項(xiàng)目的施工進(jìn)度以及業(yè)務(wù)的拓展力度,嚴(yán)重或引發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和建筑兩大業(yè)務(wù)發(fā)展是關(guān)鍵。

??總結(jié):

??“地產(chǎn)+建筑”模式具備一定的協(xié)同性優(yōu)勢(shì),不僅可以加強(qiáng)兩大業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)性,還可以增厚企業(yè)業(yè)績(jī),綠地、中南建設(shè)作為典型的“地產(chǎn)+建筑”雙業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)房企,兩大業(yè)務(wù)發(fā)展已經(jīng)成規(guī)模。但隨著“三條紅線”的設(shè)立,雙主業(yè)發(fā)展顯然面臨了更大的資金壓力,綠地控股、中南建設(shè)的杠桿都較高、降負(fù)債壓力大,“地產(chǎn)+建筑”模式能否持續(xù)下去顯然存疑。我們認(rèn)為,“地產(chǎn)+建筑”模式下盡管有利于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),但目前發(fā)展形勢(shì)也較為嚴(yán)峻,房企關(guān)鍵要做好協(xié)調(diào),保證資金周轉(zhuǎn)順暢,避免經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)信用
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320600MA1M9AEW6B
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370832MA3F9T8A7L
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310000132206289R
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913100006311370032
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}