[克而瑞]11月樓市供應激增推動成交回升，地市量跌價升溢價反彈

??臨近年末，樓市、地市皆有好轉跡象，房企加大供貨力度環(huán)比增28%，29個重點城市累計成交小幅回升，西安、合肥等成交放量，火爆“打新”潮涌，深圳成交創(chuàng)新高。土地成交縮量但地價結構性上漲，在優(yōu)質地塊集中出讓的帶動下，溢價率企穩(wěn)回升，但土地流拍現(xiàn)象再加劇，重點城市流拍率持續(xù)提升。

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??供應：環(huán)比增加28%，廣、深顯著放量支撐一線反彈增54%

??11月，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，29個重點城市新增供應面積2903萬平方米，環(huán)比增長28%，同比下降20%。

??一線城市新增供應面積360萬平方米，同環(huán)比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來階段性回調，供應面積跌至36萬平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%，房企推盤節(jié)奏明顯放緩；與之形成鮮明對比的是廣州、深圳，供應大幅放量，環(huán)比漲幅均超80%。以廣州為例，“金九”供應沖高突破200萬平方米后，10月略有回調，11月再次跳增，不僅環(huán)比大幅上漲83%，同比亦翻番，增幅在一線城市中居首。

??二三線城市新增供應面積2543萬平方米，環(huán)比上升24%，同比下降23%。從絕對量層面，武漢供應突破200萬平方米，長沙、西安、青島和昆明次之，供應也在150萬平方米以上。從變化趨勢來看，因上月基數(shù)較低緣故，本月二三線城市供應環(huán)比漲多跌少，不過多數(shù)城市推盤量不及去年同期，分化持續(xù)加?。洪L沙、西安、昆明等房企推盤積極性明顯回升，供應環(huán)比均實現(xiàn)較大比例增長。而青島、重慶、天津、南京等供應相對疲軟，同環(huán)比齊跌。我們認為隨著房企年末沖刺季來臨，下月供應仍有望持續(xù)回升，部分城市或將升至年內高位。

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??成交：環(huán)比微增4%、同比增16%，深圳“打新”火爆成交創(chuàng)新高

??11月，房地產(chǎn)市場似有好轉的跡象，成交小幅回升，29個重點城市合計成交2801萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長16%。

??一線城市成交343萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應量影響，市場需求依舊堅挺。廣州市場持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運行，南沙、增城兩區(qū)市場異常火爆，合計成交占比近半。而在供應接連放量的作用下，深圳成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價政策影響，中高端項目預售價格大都低于市場預期，“網(wǎng)紅盤”買到即賺到的心理預期強烈，致使深圳“打新”市場持續(xù)火爆。譬如，近期開盤的深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，中簽率約為12%。核心動因在于一、二手房售價5萬元/平方米的價差，以潤璽一期最小面積100平方米計算，一旦中簽便有500萬元的套利空間。受此影響，部分購房者借名打新改善居住環(huán)境，實則投資套利。

??二三線城市成交2457萬平方米，同環(huán)比分別增長14%和4%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。近7成二三線城市成交同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，徐州、合肥同比增長兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場形勢愈加嚴峻，房價已然步入下降通道。

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??庫存：重點城市庫存環(huán)比漲跌參半，天津去化壓力再加劇

??11月，因房企加快供貨節(jié)奏，七成以上城市供求比明顯回升，近半數(shù)城市出現(xiàn)階段性的供大于求。西安、長沙、昆明等供應放量，供求比明顯回升。蘇州供應穩(wěn)步提升，但成交不增反降，供求比遂升至2.1高位。濟南、合肥等供應整體仍處低位，供求比持續(xù)低位運行。

??重點城市庫存面積環(huán)比漲跌參半，漲跌幅大都控制在10%以內。五成以上重點城市消化周期環(huán)比有所回升，常州、寧波等消化周期明顯拉長，但仍低于12個月，去化風險基本無虞。天津消化周期進一步攀升至32個月高位，去庫存壓力加劇。而在成交放量增長的作用下，武漢、合肥等消化周期持續(xù)走低。

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??成交結構：中高檔產(chǎn)品占比齊降，深圳90-120平產(chǎn)品回升7PTS

??從價格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京回落7個百分點，深圳微升1個百分點；中低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別回升3個、9個百分點，深圳回落13個百分點；中檔產(chǎn)品占比上海、深圳回升9個、13個百分點，北京持平；中高檔產(chǎn)品占比全面回落，上海、北京各回落2個、1個百分點，深圳回落3個百分點；高檔產(chǎn)品占比北京微降，上海微升。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳回落3個、6個百分點，北京上升4個百分點；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、深圳回升2個、7個百分點；120-144平方米產(chǎn)品占比深圳微降1個百分點；144-200平方米產(chǎn)品占比三城基本都與上月持平；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、深圳回升2個、1個百分點，北京回落1個百分點。

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??二手住房：成交環(huán)比微增2%、同比降9%，成都、蘇州累計同比仍跌超4成

??11月，二手房市場難言實質性好轉，8個重點城市成交470萬平方米，環(huán)比增長2%，但同比仍下降9%。隨著新房供應回升，在一定程度上分流二手房置業(yè)需求，深圳、成都等二手房成交環(huán)比有所回升，但同比仍處下降通道，杭州更是同環(huán)比雙降。

??前11月累計成交同比下降1%，降幅較上月擴大0.8個百分點。其中，蘇州、成都市場依舊低迷，累計同比跌幅超40%，其余城市同比皆增，但整體漲幅漸有收窄的趨勢。

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??土地市場：成交縮量地價結構性上漲，溢價率觸底回升

??截至11月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建面17777萬平方米，環(huán)比10月全月下降24.2%；成交總金額4745億元，環(huán)比下降16.4%。由于一線城市成交占比明顯上升，平均樓板價增至2669元/平方米，環(huán)比增加10.2%。

??受深圳、南通等熱點城市優(yōu)質地塊成交占比提升的影響，本月成交溢價率觸底回升至14.7%，環(huán)比增加了2.5個百分點。各能級城市表現(xiàn)基本一致，溢價率環(huán)比均呈上升趨勢。其中三四線城市增幅最顯著，溢價率環(huán)比增加3.4個百分點至16.5%。

??重點監(jiān)測城市流拍率再度加劇，平均流拍率已連續(xù)4個月上升至13.3%。從流拍地塊所在城市來看，這些遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市，其中超四成是商辦地塊，其余雖為涉宅用地，但因區(qū)位偏遠、周邊配套欠缺，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。

??一線城市成交建面582萬平方米，創(chuàng)年內新高；成交金額增至824億元，創(chuàng)近半年來新高；平均樓板價在深圳、廣州多宗高價地出讓的帶動下依然保持14163元/平方米的高位，環(huán)比微漲1%。具體來看，成交增幅最突出的當屬深圳，共計成交了11宗地，成交建面多達246萬平方米，最受矚目的當屬前海宅地，經(jīng)過超百輪競價后，以最高限價81.52億元及配建2.84萬平方米人才房成交。廣州成交建面達到215萬平方米，其中奧體公園地塊折合樓面價約51463元/平方米，創(chuàng)天河區(qū)新的單價地王。上海也有5宗涉宅地塊出讓，集中分布在寶山、奉賢、臨港等遠郊區(qū)域，多為低溢價或底價成交。

??二線城市成交建面3314萬平方米，環(huán)比減少35%，成交金額也環(huán)比減少近四成，僅有1201億元。由于優(yōu)質地塊供應有所減少，平均樓板價3624元/平方米，環(huán)比下跌5%。具體來看，成都成交最為活躍，共計成交34宗地，成交建面高達346萬平方米。與此同時，武漢、鄭州、長沙、重慶、長春、昆明、南寧等成交建面均在100萬平方米以上。除昆明、南寧、長春仍然維持高溢價之外，鄭州、長沙、重慶等中西部二線城市在調整供地結構、壓低成交溢價空間等作用下，平均溢價率降至10%以下。另外，杭州、南京等東部熱點二線供地均是采用“限地價”的方式，溢價率大都在20%以下，市場熱度較二、三季度明顯下滑。

??三四線城市成交建面13880萬平方米，環(huán)比下降兩成，同比下降26%；樓板價增至1960元/平方米，環(huán)比上漲9%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，除徐州、南通、惠州等供地大戶外，湛江、溫州、金華等成交規(guī)模均超100萬平方米。值得關注的是，麗水、湖州、嘉興、金華等長三角三四線城市土拍熱度不減，溢價率均超35%。

??值得注意的是，土地流拍依然在加劇，11月份流拍率環(huán)比10月大幅上升，升至13.3%?？紤]到年末是各城市推地傳統(tǒng)高峰期，但當前資金環(huán)境依舊偏緊，大部分房企拿地會更加謹慎，拍地積極性受此影響將會降低，預計接下來高流拍的現(xiàn)象或將延續(xù)。