[克而瑞]全年行業(yè)規(guī)模將再創(chuàng)新高，新開(kāi)工、拿地增速再降

??12月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-11月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。總體來(lái)說(shuō)，1-11月房地產(chǎn)行業(yè)韌性顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增長(zhǎng)6.8%，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別累計(jì)增長(zhǎng)1.3%和7.2%。與之相對(duì)的則是，土地購(gòu)置與房屋新開(kāi)工面積均顯疲態(tài)。預(yù)計(jì)全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額分別增長(zhǎng)1.5%和7.7%，行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模將再創(chuàng)新高。

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??11月銷(xiāo)售面積同比增速收至12%

??全年行業(yè)銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)增7.7%將再創(chuàng)新高

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額為17540萬(wàn)平方米和17304億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.1%和8.0%。同比分別增長(zhǎng)12%和18.6%，漲幅較10月進(jìn)一步收窄。受此推動(dòng)下，前11月商品房銷(xiāo)售面積、金額達(dá)150834萬(wàn)平方米和148969億元，累計(jì)同比漲幅擴(kuò)大至1.3%和7.2%。

??單月來(lái)看，11月全國(guó)銷(xiāo)售表現(xiàn)環(huán)比回升但同比后勁不足。一方面，由于房企繼續(xù)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度以搶收銷(xiāo)售回款，11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模較10月明顯上揚(yáng)，同時(shí)體量?jī)H次于6月、9月兩個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)期。另一方面，商品房銷(xiāo)售面積、金額同比漲幅較10月分別收窄3.2pts和5.3pts，二三線城市普遍降價(jià)走量與渠道為王的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作下，商品房銷(xiāo)售后勁明顯不足。同時(shí)，對(duì)比歷年商品房銷(xiāo)售月度走勢(shì)來(lái)看，年末銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)已經(jīng)提前，據(jù)此推斷12月單月商品房銷(xiāo)售面積、金額同比漲幅料將再度收窄，其中銷(xiāo)售面積同比增速預(yù)計(jì)將降至10%以下。

??具體到區(qū)域、能級(jí)來(lái)看，東部、西部地區(qū)銷(xiāo)售繼續(xù)領(lǐng)跑，商品房銷(xiāo)售面積、金額累計(jì)增速進(jìn)一步擴(kuò)大，其中東部地區(qū)前11月銷(xiāo)售面積、金額同比分別增長(zhǎng)5.3%和12.6%，漲幅較前10月擴(kuò)大1.3pts和1.5pts，成為全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)主要支柱。而中部及東北地區(qū)新房銷(xiāo)售表現(xiàn)則繼續(xù)走冷，前11月銷(xiāo)售面積同比降幅分別仍有3.3%和7.5%。此外，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)11月二線、三四線城市商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)4%和27%，蘭州、岳陽(yáng)等中部、東北地區(qū)城市與合肥、徐州等東部城市市場(chǎng)表現(xiàn)兩級(jí)分化。

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??三線新房房?jī)r(jià)同比漲幅收窄

??一線二手房房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定

??根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，11月商品房銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)回落，降至9865元/平方米?？梢?jiàn)全國(guó)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售壓力仍舊較大，在部分城市以?xún)r(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷(xiāo)售手段和目標(biāo)。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,一線城市同比漲幅趨于穩(wěn)定，同時(shí)全國(guó)整體及二三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已由2019年高位回落，至2020年11月漲幅降至4%上下。11月各能級(jí)新房房?jī)r(jià)同比漲幅均有收窄。具體來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比10月回落0.2pts；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比10月回落0.2pts；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.8%，漲幅比10月回落0.2pts。

??二手房房?jī)r(jià)方面，整體及二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平，一線城市受政策調(diào)控指引也逐漸回歸穩(wěn)定。具體來(lái)看，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與10月相同；二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比10月回落0.1pts；三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

??各線城市一二手房房?jī)r(jià)基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢(shì)，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷(xiāo)售價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟(jì)南、安慶等新房銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)同比回落，其中11月安慶降幅達(dá)2.5%。這一系列事實(shí)與上文中部、東北部以及部分三四線城市房?jī)r(jià)回落相符，一部分城市市場(chǎng)景氣已嚴(yán)重下行。

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??11月新開(kāi)工與拿地投資減少

??使開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比降1%、同比收窄2pts

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12936億元，同比漲幅收窄1.8pts至10.9%，環(huán)比也將1%。單月開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計(jì)規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”。前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，較前10月漲幅僅提高0.4pts。

??11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額回落與預(yù)期相符，主因是房企對(duì)拿地及新開(kāi)工兩方面投資的持續(xù)減少。受中央融資“三條紅線”限制，房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流，房企新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積已連續(xù)兩月出現(xiàn)大幅度回落。受此影響下全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額繼10月回落后11月再度環(huán)比回落。我們認(rèn)為融資收緊下房企資金問(wèn)題短期內(nèi)難以發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，同時(shí)時(shí)至年底本輪供地周期內(nèi)核心土地出讓也基本結(jié)束。

??我們認(rèn)為除了房企以房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開(kāi)工與土地購(gòu)置的收緊起到了一定調(diào)和作用，使得開(kāi)發(fā)投資額整體仍能保持較高增速。。對(duì)比近兩年來(lái)看，2020年前11月房屋施工面積累計(jì)達(dá)902425萬(wàn)平方米，已超過(guò)2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長(zhǎng)3.2%。由于竣工節(jié)點(diǎn)的即將到來(lái)，2020年房屋施工面積維持在歷史高點(diǎn)。

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??11月房企新開(kāi)工環(huán)比降1.3%

??“三條紅線”下土地購(gòu)置連續(xù)5月降幅擴(kuò)大

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月房屋新開(kāi)工面積201085萬(wàn)平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積147344萬(wàn)平方米，下降2.7%。單月來(lái)看，11月房屋新開(kāi)工面積為20367萬(wàn)平方米，環(huán)比降1.3%，同比增4.13%。

??但由于“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)分化，部分房企資金面的緊張并未能通過(guò)銷(xiāo)售回款緩解，因此房企對(duì)建安投資仍保持謹(jǐn)慎。同時(shí)年底東北及西部地區(qū)普遍季節(jié)性停工，房企施工強(qiáng)度略有減弱。

??“三條紅線”在房企土地購(gòu)置端的影響愈發(fā)明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月擴(kuò)大1.9pts，連續(xù)5個(gè)月降幅擴(kuò)大，相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴(kuò)大4.3pts。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對(duì)于土地購(gòu)置更加審慎，土地購(gòu)置面積規(guī)模逐月降低，但房企對(duì)核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭(zhēng)奪,下半年土地地價(jià)持續(xù)攀高，前11月土地成交價(jià)款同比增16.1%。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：前11月房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增6.8%，預(yù)計(jì)全年行業(yè)銷(xiāo)售面積增速將在7%以上。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對(duì)資金管控明顯收緊，土地購(gòu)置連續(xù)4月放緩，建安投資也趨于審慎。

??商品房銷(xiāo)售來(lái)看，2020年全國(guó)整體銷(xiāo)售規(guī)?；謴?fù)迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房?jī)r(jià)同環(huán)比回落與銷(xiāo)售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。同時(shí)考慮到年底銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)有提前跡象，房企銷(xiāo)售回款仍有一定壓力，全年商品房銷(xiāo)售面積、金額預(yù)計(jì)分別增長(zhǎng)1.5%和7.7%。

??而在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎，房企對(duì)于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。從土地購(gòu)置降幅連續(xù)5月擴(kuò)大即可看見(jiàn)端倪。新開(kāi)工面積全年增速回正無(wú)望。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長(zhǎng)降速，但在建安投資的支撐下，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍將維持7%以上增速。