[克而瑞]11月末二線庫存漲幅居前，中部城市廣義庫存激增承壓

??作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測(cè)算。

??11月末，隨著年末沖刺季來臨，房企推貨節(jié)奏明顯加快，供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，成交與上月基本持平，致百城狹義庫存環(huán)比微增1%，同比增長(zhǎng)9%，去化周期增長(zhǎng)至11.6個(gè)月。分能級(jí)來看，一線城市庫存壓力相對(duì)較小，狹義庫存與上月基本持平，成交熱度延續(xù)使得去化周期延續(xù)下行走勢(shì)，降至2019年以來新低，僅為9.96個(gè)月；二線城市中部分熱點(diǎn)城市受調(diào)控升級(jí)影響，成交熱度轉(zhuǎn)淡，狹義庫存同比仍上漲15%，在不同能級(jí)城市中居首；去化周期11.68個(gè)月，較2019年同期也維持正增長(zhǎng)。三四線城市無明顯庫存積壓，庫存量與去年基本持平，去化周期略高于百城平均，但低于1年，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??01

??商品房待售面積持續(xù)下行至4.9億平且較年初降7%，其中住宅銳減14%

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積49287萬平方米，比10月末減少204萬平方米。其中，住宅待售面積減少201萬平方米，辦公樓待售面積減少34萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加12萬平方米。

??年末將至，縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化, 1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交的逐步恢復(fù)，整體庫存量也在緩步回落，待售面積連續(xù)9個(gè)月下行，當(dāng)前總量低于年初水平7%，不過隨著成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，整體待售面積降幅在收窄。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積下降最為顯著，較10月末繼續(xù)減少201萬平方米,較年初銳減14%；商業(yè)、辦公延續(xù)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，雖然疫情負(fù)面影響在逐步消退，但是考量到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，居民消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，未來去化壓力依舊較大。

??02

??狹義庫存：整體穩(wěn)步增至5.7億平，二線同比增15%占比過半

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年11月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57155萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲9%?？v觀百城2020年以來狹義庫存變動(dòng)趨勢(shì)，基本延續(xù)波動(dòng)上行，一季度受新冠疫情影響，供求基本“停擺”,狹義庫存量維持在5.3萬平方米持續(xù)波動(dòng)，4-8月隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，供應(yīng)、成交持續(xù)恢復(fù)下，庫存緩步爬升至5.6萬平方米，“金九銀十”期間行情轉(zhuǎn)淡，因疫情積累的購房需求消耗殆盡，加之熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，導(dǎo)致庫存顯著跳增，而后趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)12月還將延續(xù)高位波動(dòng)的趨勢(shì)。

??各能級(jí)城市11月庫存環(huán)比上月基本持平，同比均有不同幅度的上漲，其中二線漲幅居首，達(dá)到15%；一線和三四線城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期，同比分別上漲了10%和2%，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。

??一線城市中，廣、深同環(huán)比保持增勢(shì)，以廣州為例，11月末庫存為1245萬平方米，達(dá)到2019年以來的階段性高點(diǎn)；北京同比漲幅19%居首，自2020年下半年以來，北京狹義庫存便在1400萬平方米高位波動(dòng)，11月末達(dá)1348萬平方米；值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來庫存量逐月波動(dòng)下行，至11月末降至678萬平方米，同比降幅達(dá)13%，供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。

??二線城市中，約2/3共20城11月庫存同比上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、南京等庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來雖然供求逐步恢復(fù)，但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng)，因而導(dǎo)致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”，供應(yīng)持續(xù)放量下，庫存整體延續(xù)上行走勢(shì)。此外，在10個(gè)庫存下降的城市中，南昌、?？凇幉ǖ@著，以寧波為例，因短期內(nèi)投機(jī)性購房需求增加，成交高熱不退，庫存降幅達(dá)到了37%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加?。菏徍q幅最大，同比近乎翻番，日照、柳州、揚(yáng)州、防城港次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

??圖2-3 2020年11月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2020年11月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：維持在11.6個(gè)月，僅一線持續(xù)下行且顯著低于百城平均

??因庫存微增，成交轉(zhuǎn)淡，11月末商品住宅去化周期也由10月的11.46個(gè)月小幅上漲至11.6個(gè)月，與去年11月末基本持平，總體呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來看，一線因良好成交熱度，去化周期保持下行，降至9.96個(gè)月，低于百城平均；二三線去化周期基本持穩(wěn)在11-12個(gè)月，不過整體庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來看，一線城市去化周期最短，除北京高達(dá)16個(gè)月以外，上海、廣州、深圳均小于或等于1年，基本不存在庫存積壓。其中上海的同比降幅最為明顯，達(dá)到了40%；而深圳去化周期最短，僅為6.5個(gè)月；廣州雖然庫存總量較大，但是依托于良好的成交表現(xiàn)，11月末的消化周期也保持在10個(gè)月左右，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??30個(gè)二線城市中僅有太原、大連、沈陽3個(gè)城市庫存消化周期超過20個(gè)月，多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同比漲多跌少，僅南昌、貴陽、?？?、廈門、寧波、銀川、合肥等少數(shù)幾個(gè)城市較2019年11月出現(xiàn)顯著下滑，而前期市場(chǎng)熱度較高的“萬人搖”城市，諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼，成交疲軟，整體消化周期較去年同期均有了不同程度的上揚(yáng)。不過多數(shù)城市消化周期依舊維持在18個(gè)月以內(nèi)，短期并無庫存風(fēng)險(xiǎn)。

??三四線城市漲跌參半，分化持續(xù)加劇，整體來看，溫州、常州、紹興、徐州、東莞等城市11月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫存壓力相對(duì)較小。而江門、梅州、連江等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)40個(gè)月以上，且較2019年末均有上行趨勢(shì)，庫存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??表3-1 百城2020年11月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：跳增至36億平重回高位，廊坊、鄭州等中部城市同比增35%以上

??縱觀2020年以來百城廣義庫存變化情況，1-8月緩步上行，9月因三四線新開工加快致廣義庫存顯著跳減，10月供應(yīng)“腰斬”疊加土拍縮量，廣義庫存延續(xù)低位徘徊趨勢(shì)，11月末回升至362893萬平方米，同環(huán)比漲幅均達(dá)到了6%。究其原因，一方面新房供求持穩(wěn)，狹義庫存延續(xù)小幅上行；另一方面年末沖刺季在即，疊加北方城市“凍土期”來臨，開工進(jìn)度普遍放緩，使得未開工地塊總建面有了顯著上升。

??分能級(jí)來看，一線的庫存風(fēng)險(xiǎn)最低，11月環(huán)比微降3%，同比僅增2%，與去年同期基本持平。其他各能級(jí)城市廣義庫存同環(huán)比均有不同幅度的上漲，漲幅基本在5%-6%，庫存風(fēng)險(xiǎn)并不算太大。具體來看，

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年11月末已達(dá)5836萬平方米，同比大幅上漲11%，而北京、上海、深圳廣義庫存同比均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅較為顯著，均在10%以上，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫存穩(wěn)步下行。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??相較于2019年同期，多數(shù)城市廣義庫存量同比變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、張家口等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超35%，原因無外乎以下兩點(diǎn)：一是地方政府財(cái)政依賴度較高，今年加快供地導(dǎo)致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡，以鄭州為例，樓市基本“涼涼”，首付分期，降價(jià)打折現(xiàn)象屢見不鮮，也難挽回成交頹勢(shì)。而重慶、南寧、成都、西安、合肥等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超20%，目前的庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??表4-2 百城2020年11月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，當(dāng)前市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，成交初顯疲態(tài)，無論是廣義庫存、還是狹義庫存，都延續(xù)了高位波動(dòng)的走勢(shì)。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著分化，一線得益于中高端購房需求的持續(xù)釋放，庫存消化周期持續(xù)走低，目前已降至10個(gè)以下；熱點(diǎn)二線因調(diào)控加碼頻頻，購房者觀望情緒加重，整體庫存較去年同期漲幅居首，短期庫存壓力依舊較大；三四線成交表現(xiàn)好于預(yù)期，當(dāng)前庫存基本與去年年末持平，消化周期12個(gè)月以下，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??預(yù)判未來，我們認(rèn)為，12月是房企業(yè)績(jī)沖刺季，加之“三條紅線”的客觀壓力，房企對(duì)于現(xiàn)金流回款的關(guān)注度也會(huì)較高，加快推盤節(jié)奏是大概率事件，不過考量到當(dāng)前成交增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，下月整體庫存仍有望與本月持平或小幅微增。不同能級(jí)城市分化持續(xù)加?。?/p>

??一線供需兩旺勢(shì)頭延續(xù)，庫存高位維持，不過依托于良好的成交表現(xiàn)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；核心二線城市因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，可能會(huì)出現(xiàn)短期庫存攀升等問題；相較而言，廣大基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的三四線城市，諸如江門、梅州、連江等，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，中長(zhǎng)期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。