[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 行業(yè)篇

??導(dǎo) 讀 

??2020銷售投資再新高，2021開工拿地將回落。

??2020年樓市在疫情影響下短暫受挫后快速復(fù)蘇，全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。市場(chǎng)分化繼續(xù)加劇，東部一枝獨(dú)秀，中部、東北地區(qū)的部分二三線城市成交規(guī)模萎縮。房企融資收緊后，新開工、土地購置面積均“先升后降”，開發(fā)投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續(xù)高位。 預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，“房住不炒”的主基調(diào)下穩(wěn)定市場(chǎng)投資、銷售預(yù)期仍是首要目標(biāo)。一方面改善需求釋放下商品房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將高位保持，一二線核心城市市場(chǎng)走俏，部分弱三四線回調(diào)壓力加大；另一方面，融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續(xù)保持低位，核心城市項(xiàng)目開工與熱點(diǎn)土地爭(zhēng)奪將是房企關(guān)注重點(diǎn)，受此影響下開發(fā)投資額增速預(yù)期將邊際收窄，但整體規(guī)模仍將維持在較高水平。2020年總結(jié)

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??東部地區(qū)支撐全國新房全年銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，局部城市下行加劇市場(chǎng)分化

??2020年全國商品房銷售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月商品房銷售面積、金額達(dá)150834萬平方米和148969億元，累計(jì)同比上漲1.3%和7.2%。

??——本節(jié)有刪減——

??2020年全國商品房市場(chǎng)整體好于2019年同期，但受局部區(qū)域分化加劇、部分城市市場(chǎng)嚴(yán)重下行拖累，全年行業(yè)銷售規(guī)模難有大幅增長。預(yù)計(jì)全年銷售面積、金額預(yù)計(jì)將達(dá)到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。

??02

??開發(fā)投資額累計(jì)增速前增后穩(wěn)，新開工、拿地收緊影響第四季度單月增速回落

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額129492億元，同比增長6.8%。單月開發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計(jì)規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”，前11月僅較前10月漲幅僅提高0.4pts?！竟?jié)有刪減——

??我們認(rèn)為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開工與土地購置的收緊起到了一定對(duì)沖作用，從而使得開發(fā)投資額增速得以由增轉(zhuǎn)穩(wěn)。對(duì)比近兩年來看，2020年前11月房屋施工面積累計(jì)達(dá)902425萬平方米，已超過2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長3.2%。由于竣工節(jié)點(diǎn)的即將到來，2020年房屋施工面積維持在歷史高點(diǎn)。對(duì)比近年商品房銷售面積與竣工面積間仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續(xù)提供高規(guī)模建安投資支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體規(guī)模。

??綜合上述觀點(diǎn)我們認(rèn)為2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)到14萬億元，至近20年高點(diǎn)。但受新開工、拿地影響，增速或?qū)⒒芈渲?%左右。

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??二季度新開工面積“先升”至歷史新高，后融資收緊、銷售遇冷開工面積悲觀“后降”

??2020年房企新開工面積主要呈現(xiàn)“先升后降”兩部分變化趨勢(shì)。在經(jīng)過第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項(xiàng)目新開工進(jìn)度彌補(bǔ)疫情停滯期延后的施工計(jì)劃，保障新房供應(yīng)以延續(xù)疫后成交火熱行情。這一期間全國多個(gè)城市下調(diào)了項(xiàng)目預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，也從側(cè)面促使了第二季度房屋新開工面積激增。自3月起至6月房屋新開工面積逐月?lián)P升，月開工規(guī)模均超過2019年月平均，至6月更是達(dá)到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。

??——本節(jié)有刪減——

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??土地購置面積依舊負(fù)增長降5%，房企聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，地價(jià)上揚(yáng)推動(dòng)土拍價(jià)款增長超16%

??從房企土地購置規(guī)模來看，2020年與2019年一致仍是“拿地小年”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%。在整體規(guī)模上仍處于歷史較低位置。

??——本節(jié)有刪減——

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??疫情影響快速消化商品房庫存規(guī)模增后穩(wěn)降，辦公庫存高企存較大風(fēng)險(xiǎn)

??……略…… 

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??2021年銷售面積高位微降、金額繼續(xù)上升，一二線改善釋放，弱三四線回調(diào)壓力加大

??2020年整體商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了正增長，一轉(zhuǎn)2019年同比微跌的勢(shì)態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時(shí)局部區(qū)域、能級(jí)市場(chǎng)的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房價(jià)同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。

??我們認(rèn)為2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時(shí)房企在資金壓力下對(duì)銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營銷力度，2020年集中出現(xiàn)的“以價(jià)換量、渠道導(dǎo)客”等現(xiàn)象均會(huì)延續(xù)，全國商品房銷售均價(jià)也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。 

??——本節(jié)有刪減——

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??融資收緊下房企拿地規(guī)模預(yù)期再收斂，聯(lián)動(dòng)新開工將繼續(xù)保持低位

??預(yù)判明年，我們認(rèn)為土地購置面積增速仍會(huì)保持相對(duì)低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒有出現(xiàn)大幅寬松信號(hào)的情況下，資金面趨緊也會(huì)迫使房企拿地態(tài)度日趨謹(jǐn)慎。此外2020年下半年起商品房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期也使得房企對(duì)后續(xù)拿地信心不足。疊加兩方面因素預(yù)計(jì)2021年房企拿地規(guī)模仍將繼續(xù)低水平。

??2021年土拍市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點(diǎn)地塊。核心一二線城市因基本面良好，新房市場(chǎng)供需兩旺，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)偏低，未來優(yōu)質(zhì)土地仍將出現(xiàn)高溢價(jià)、多輪次成交現(xiàn)象。而三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，資金不寬裕下房企將收斂低能級(jí)城市拓土計(jì)劃，僅關(guān)注少量核心地段低風(fēng)險(xiǎn)土地。 

??——本節(jié)有刪減——

??基于以上因素我們判斷，2021年新開工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，但相比于2020年同比有望正增長。主要由于2020年規(guī)模較低預(yù)計(jì)負(fù)增長，前值較低。

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??維持“竣工”大年判斷，建安投資抵消新開工、拿地下降支撐開發(fā)投資高位保持

??從2020年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與增速的變化來看，“三條紅線”的融資收緊下新開工、拿地增速下降與施工、竣工帶動(dòng)的建安投資持續(xù)對(duì)沖。預(yù)判2021年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資額在規(guī)模上仍將保持較高水平，增速上則將逐漸由升轉(zhuǎn)穩(wěn)。

??——本節(jié)有刪減——