[恒大研究院]明年房地產(chǎn)投資能否發(fā)揮壓艙石作用？

??今年，“因城施策”的房地產(chǎn)政策及時對沖疫情影響，房地產(chǎn)投資從年初的負增長穩(wěn)步回升，充分發(fā)揮了穩(wěn)增長、穩(wěn)經(jīng)濟的壓艙石作用，對實體經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行意義重大。行至年末，在國際疫情形勢反復(fù)的大環(huán)境下，明年投資怎么走？市場普遍關(guān)注。我們認(rèn)為，2021年，房地產(chǎn)投資動力仍然較強，尤其是保障性租賃住房建設(shè)將為明年房地產(chǎn)投資增加新動能。

??一、三種方法預(yù)測明年房地產(chǎn)投資增長

??從先行指標(biāo)看，今年土地出讓平穩(wěn)增長決定2021年投資有望小幅加速。土地是房地產(chǎn)投資的重要原材料，拿地是房地產(chǎn)投資的最佳先行指標(biāo)。全國來看，土地成交領(lǐng)先房地產(chǎn)投資9-12個月。2020年1-11月，全國宅地成交規(guī)劃建面同比增長9.7%，較2019年全年加快6.9個百分點，拿地增速的平穩(wěn)提速，決定了2021年投資增速有望小幅提升。分城市能級看，預(yù)計一線城市投資增速11.0%、較2020年加快1.2個百分點，占比11.4%、上升0.4個百分點；二線城市增速6.5%、與今年持平，占比36.0%、下降0.3個百分點；三四線城市增速7.3%、加快0.5個百分點，占比52.5%、與今年持平。

??從實物和價格因素看，施工與價格因素對投資拉動均將有所加快。預(yù)計2021年實際投資增速5.7%、較2020年加快0.2個百分點，主要由于拿地和新開工增速提高的滯后影響，帶動施工增長提速；預(yù)計價格因素同比增長1.6%、加快0.2個百分點，主要由于全球經(jīng)濟有望迎來復(fù)蘇，需求改善支撐PPI小幅增長。

??從成本結(jié)構(gòu)看，土地支出和建安支出均將平穩(wěn)提速。預(yù)計2021年土地購置費增速8.5%、較2020年加快0.5個百分點，主要由于2020年土地成交價款大幅增長，1-11月土地成交價款同比增長16.1%，相比2019年全年的下降8.7%由降轉(zhuǎn)升；土地成交價款領(lǐng)先土地購置費約9個月，將帶動2021年土地購置費增速加快。預(yù)計建安支出增速6.9%、加快0.4個百分點，主要由于2016年前后銷售期房臨近交房，將突出體現(xiàn)為施工面積的增長提速，預(yù)計明年房屋施工面積增速5.0%、加快1.6個百分點；單位建安支出增速1.8%、回落1.2個百分點。

??二、大力發(fā)展租賃住房，為明年投資增加新動能

??大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，是2021年住房領(lǐng)域的一項重點工作，為明年房地產(chǎn)投資增加新動能。

??2020年中央經(jīng)濟工作會議提出，“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”。增加租賃住房供給，是補齊租賃住房短板的關(guān)鍵舉措之一。新增租賃住房用地和新建租賃住房，將有力拉動明年房地產(chǎn)投資。