2021-02-18 15:49:36
??◎ 作者 / 產(chǎn)品力研究小組
??車位配比是指單位住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)布置停車位總數(shù)與小區(qū)住宅總套數(shù)的比值。通常表達(dá)方式為1:X,其中1代表小區(qū)住戶數(shù)量,X代表小區(qū)車位數(shù)量。
??一般來說,住宅車位配比通常要達(dá)到1:0.8以上,且達(dá)到1:1.0以上時,小區(qū)才能保證“一戶一位”。另外,住宅車位應(yīng)盡量分配地下的車庫,地上停車率不應(yīng)高于25%。
??車位配比的多少和合理性直接影響客戶居住幸福指數(shù)和房企收益,同時也是競品競爭中的一大亮點(diǎn)。
??過少的車位配比會大大降低客戶居住舒適性和安全性,導(dǎo)致人車矛盾,增加物業(yè)管理難度。
??而過多的車位配比則會造成土地資源的浪費(fèi),每平方米車位大約會增加1000-2000元建安成本,并拉長工期1-2個月,影響房企利潤。
??如不少三四線城市車位配比較高,甚至達(dá)到了1:2.0以上,導(dǎo)致很多車位空置浪費(fèi)。一方面三四線城市車位需求有限,車位容易滯銷。另一方面一些項(xiàng)目采用住宅車位捆綁銷售,但客戶被迫購買的車位并未有效利用,仍然造成浪費(fèi)。
??當(dāng)下住宅項(xiàng)目主力車位配比是什么樣的?不同檔次、不同城市能級車位配比又有何差異?車位配比多少是合適的呢?
??01
??近八成項(xiàng)目車位配比在1:1.5以下
??在2020年在售的2000多個項(xiàng)目中,車位配比在1:1.5以下項(xiàng)目占比接近八成。其中,車位配比1:1.0以下、1:1.0-1.2、1:1.2-1.5占比非常接近,分別為27.2%、27.5%和24.1%。
??02
??1:1.2-1.5是剛需改善項(xiàng)目分界線
??通常而言,住宅項(xiàng)目檔次越高車位配比也會越大,因住宅銷售的利潤能夠填補(bǔ)車位的造價。相反,由于地塊限制、成本和利潤等原因,一些定位不高的項(xiàng)目車位配比則較低。
??車位配比1:1.2-1.5是剛需改善項(xiàng)目分界線。均價比值≤1.0、1.0<均價比值≤1.5的剛需剛改項(xiàng)目車位配比均集中在1:1.2以下,占比分別達(dá)69.1%和52.5%。而均價比值>1.5的高端改善項(xiàng)目,車位配比1:1.2以上項(xiàng)目占比明顯增加,均超過60%。
??我們認(rèn)為高端改善檔次的項(xiàng)目車位配比至少要在1:1.2以上才能更好滿足客戶車位需求。
??注:均價比值=2020年項(xiàng)目銷售均價/2020年城市成交均價
??同時我們也發(fā)現(xiàn),當(dāng)下不少剛需剛改產(chǎn)品跳脫低車位配比,增加車位建設(shè),減少客戶停車位不足的困擾。均價比值≤1.0項(xiàng)目中,車位配比1:1.2-1.5占比達(dá)23.6%,車位配比1:1.5以上占比達(dá)7.3%。
??而一些高端產(chǎn)品如部分文旅項(xiàng)目為了最大化產(chǎn)品溢價,車位配比設(shè)置甚至不及剛需產(chǎn)品。其中,均價比值>2.0的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中,仍有9.6%車位配比在1:1.0以下。
??03
??一二線城市車位配比在1:1.2以上
??三四線城市1:1.0以上
??不同城市能級主力車位配比均在1:1.5以下,彼此間又有所差異。
??一線城市,主力車位配比為1:1.0以下和1:1.2-1.5,且車位配比兩極分化明顯。29.7%的項(xiàng)目車位配比在1:1.0以下,停車難難難。而12.2%的項(xiàng)目車位配比在1:2.0以上,戶均車位相對充裕。
??究其原因,一線城市地價較高、車位投入更大,如果是剛需項(xiàng)目,房企樂意建設(shè)更多住宅增加回報(bào),減少車位配置。而高端豪宅項(xiàng)目為了保障產(chǎn)品檔次、居住舒適性、提升產(chǎn)品溢價,房企更傾向多配置車位。
??相較于一線城市停車難,二線、三四線城市停車難略有緩解。二線城市主力車位配比為1:1.0-1.2和1:1.2-1.5。三四線城市主力車位配比則是1:1.0以下和1:1.0-1.2。三四線城市由于有車一族數(shù)量較少、產(chǎn)品定位以及十幾萬車位性價比等原因,有33.4%項(xiàng)目車位配比在1:1.0以下。
??綜合來說,我們認(rèn)為一二線城市車位配比在1:1.2以上、三四線城市車位配比在1:1.0以上,基本能達(dá)到客戶使用標(biāo)準(zhǔn)。
??如果低于這個標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)車位是不能滿足業(yè)主停車要求。同樣,如果項(xiàng)目車位配比遠(yuǎn)超這個標(biāo)準(zhǔn),一定程度上會造成資源浪費(fèi),增加房企成本投入。