[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市：淮安篇

??淮安當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下突出現(xiàn)象：

??■  1）優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)短缺，地王頻出，地價(jià)交替激增；

??■  2）新房一房難求，綁車位、收價(jià)外款、全款優(yōu)先；

??■  3）二手房學(xué)區(qū)炒作狂熱，菜場(chǎng)學(xué)校更名周邊房?jī)r(jià)可翻倍；

??■  4）樓市投資氛圍彌漫，房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈，“唯地王論”、“唯學(xué)區(qū)論”。

??淮安具有2200年建城史，但至2016年后市本級(jí)四區(qū)方正式固定?；搓巺^(qū)原為舊淮陰市（淮陰縣），淮安區(qū)原為舊淮安市（淮安縣、楚州區(qū)），2016年原清河區(qū)、清浦區(qū)合并為清江浦區(qū)；洪澤縣撤縣設(shè)區(qū)為洪澤區(qū)。因此淮陰區(qū)、淮安區(qū)原為兩座獨(dú)立城市，清江浦區(qū)由于2016年正式形成獨(dú)立性較弱。故淮安市2001年后提出“三淮一體”戰(zhàn)略。

??在新區(qū)建設(shè)上清江浦區(qū)夾于淮陰區(qū)、淮安區(qū)中間，故以清江浦區(qū)水渡口板塊老城區(qū)為中點(diǎn)，提出了“東拓南連”發(fā)展方向。分別規(guī)劃了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、生態(tài)文旅區(qū)兩個(gè)板塊。隨著淮安市政府遷址生態(tài)文旅區(qū)，區(qū)域發(fā)展飽和后2020年在生態(tài)文旅區(qū)西側(cè)新規(guī)劃南部新城板塊。

??01

??市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

??地價(jià)、房?jī)r(jià)位于省內(nèi)末尾

??價(jià)值洼地樓市具備上漲空間

??2020年下半年起江蘇省各縣市再度成為全國(guó)土拍熱點(diǎn)，各市地王頻出也帶動(dòng)新房房?jī)r(jià)新一輪躍升。對(duì)比來(lái)看，淮安地價(jià)、房?jī)r(jià)均處于全省末位，具有相對(duì)高的上漲空間。

??淮安市內(nèi)最高樓面地價(jià)在全省地王樓面價(jià)破萬(wàn)城市中排名末尾。至2021年3月淮安最高地王成交樓面價(jià)為10473元/平方米，為弘陽(yáng)地產(chǎn)于2021年1月競(jìng)得的一宗生態(tài)文旅區(qū)板塊商住用地。

??同時(shí)，淮安房?jī)r(jià)位于江蘇省各縣市末尾。2020年淮安商品住宅全市成交均價(jià)僅8729元/平方米，低于同為江蘇北部的徐州、連云港、鹽城、泰州等城市。

??02

??市場(chǎng)亂象

??均價(jià)10萬(wàn)元/平方米學(xué)區(qū)房

??熱盤全款綁車位，剛需失去置業(yè)機(jī)會(huì)

??2020年后土地市場(chǎng)火熱帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，影響區(qū)域二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升。一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象進(jìn)而引發(fā)購(gòu)房者出于恐慌性、投資性搶購(gòu)新房。新房供不應(yīng)求的熱市效應(yīng)則加劇了品牌房企拿地?zé)崆?。在這一期間，淮安樓市投資性購(gòu)房行為激增，市場(chǎng)出現(xiàn)共計(jì)三種亂象：

??“學(xué)區(qū)”概念高熱，已形成漲價(jià)慣性。開明教育集團(tuán)、淮中教育集團(tuán)、實(shí)小教育集團(tuán)成為帶動(dòng)區(qū)域樓市的“妙藥”。帶有開明中學(xué)學(xué)位的淮海青年城二手房房?jī)r(jià)已增至9.7萬(wàn)元/平方米。更有甚者，隨著淮安市推行集團(tuán)化辦學(xué)機(jī)制，出現(xiàn)了菜場(chǎng)學(xué)校雖未更改師資配置但更名但為后周邊二手房?jī)r(jià)翻倍等亂象。

??高價(jià)學(xué)區(qū)房的范例下學(xué)區(qū)與樓市隱隱掛鉤，形成了“有學(xué)區(qū)必漲價(jià)”的漲價(jià)慣性。一方面，“有學(xué)區(qū)必漲價(jià)”的共識(shí)下新房市場(chǎng)唯學(xué)區(qū)論，學(xué)區(qū)不佳的如經(jīng)開區(qū)臨高鐵站項(xiàng)目普遍去化受阻。另一方面，無(wú)能力購(gòu)買名校周邊“天價(jià)”二手房的購(gòu)房者受擠壓轉(zhuǎn)而進(jìn)入新房市場(chǎng)進(jìn)行投資，變相加劇了新房市場(chǎng)投資氛圍。

??熱盤買房難，價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、炒賣房號(hào)。由于市場(chǎng)火熱且供不應(yīng)求，受調(diào)控限價(jià)、限簽政策制約，生態(tài)文旅區(qū)、清江浦區(qū)、經(jīng)開區(qū)為主的大部分在售項(xiàng)目普遍存在全款優(yōu)先、捆綁7-15萬(wàn)車位等行為，部分項(xiàng)目存在引導(dǎo)購(gòu)房者先買車位后買房的行為。甚至2020年11月淮府碧桂園買房須捆綁2個(gè)車位，優(yōu)質(zhì)房源須捆綁3個(gè)車位。此外“一房難求”下也存在兜售房號(hào)、收入25萬(wàn)茶水費(fèi)等亂象。

??純剛需購(gòu)房者逐漸失去購(gòu)房資格。房企出于成本考量和迎合市場(chǎng)需求，在售主力產(chǎn)品面積段逐年上揚(yáng)。同時(shí)房?jī)r(jià)激增下成交總價(jià)段也快速上升。至2020年淮安成交商品住宅中110-130平方米占比已最高，達(dá)36%。同時(shí)總價(jià)100-150萬(wàn)元占比也上升至37%。純以工薪收入作支撐的剛需購(gòu)房者已逐漸失去購(gòu)房資格。

??事實(shí)上，造成淮安房?jī)r(jià)激增、投資肆虐、剛需買房難以及諸多營(yíng)銷亂象的根本原因主要有二：

??一是，土地連年縮量使得新房供應(yīng)不足，地王層出推曾房企開發(fā)成本上揚(yáng)，二者從供應(yīng)端奠定新房量縮價(jià)漲。

??二是，大開長(zhǎng)開棚戶改造，資金支撐購(gòu)房者投資性行為，安置住房推動(dòng)購(gòu)房者改善需求，二者從需求端鋪墊樓市投資情緒。

??03

??地市推動(dòng)

??宅地供應(yīng)大幅縮減

??“月月地王”地價(jià)飆升破萬(wàn)

??基于相對(duì)較低的地價(jià)、房?jī)r(jià)，淮安政府自2016年起通過(guò)縮減土地、不設(shè)地價(jià)限制等節(jié)節(jié)做高地價(jià)。地價(jià)快速上漲所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期是新房市場(chǎng)投資性行為活躍的動(dòng)因。

??2016年起淮安市政府大幅縮減舍宅用地供應(yīng)規(guī)模，由每年1000萬(wàn)平方米以上縮減至369萬(wàn)平方米。后至2020年年均土地供求規(guī)模維持在400萬(wàn)平方米，與商品住宅成交規(guī)模相當(dāng)。

??土地市場(chǎng)供不應(yīng)求下市內(nèi)三區(qū)地價(jià)炒作現(xiàn)象突出。由于政府尚未針對(duì)地價(jià)相關(guān)限制，尤其2020年后各區(qū)域地王記錄頻繁刷新，出現(xiàn)“月月地王”、以同區(qū)域上一地王成交價(jià)作為下一地塊底價(jià)等現(xiàn)象。如清江浦區(qū)2020年12月月內(nèi)地王記錄刷新3次，生態(tài)文旅區(qū)地王成交樓板價(jià)半年內(nèi)由5872元/平方米翻倍破萬(wàn)至10473元/平方米。

??04

??棚改支撐

??居民收入難以為繼

??大行棚改年均開工過(guò)1.5萬(wàn)套

??棚改安置仍是當(dāng)前淮安購(gòu)房者主要購(gòu)買力來(lái)源。2018年-2020年淮安平均年棚戶區(qū)改造年新開工17361套，2021年計(jì)劃新開工15900套。無(wú)論是貨幣化安置，或是實(shí)物安置后以房抵現(xiàn)，都極大的填充了購(gòu)房者購(gòu)買力，而且在棚改“人手一套房”后投資改善成為購(gòu)房者主要購(gòu)房目的。因此大規(guī)模棚改為新房市場(chǎng)投資性行為活躍提供了基礎(chǔ)。

??事實(shí)上，淮安市居民收入對(duì)房支付能力已難以為繼。2019年城鎮(zhèn)人均可支配收入僅38952元，對(duì)當(dāng)前淮安在售項(xiàng)目已無(wú)較強(qiáng)購(gòu)買力。以淮安區(qū)港龍東望府為例，新加推6號(hào)樓均價(jià)為12000元/平方米，以此計(jì)算淮安居民房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)12年。

??05

??政策措施

??限投資撐剛需以治標(biāo)

??但未涉及地市不治本

??面對(duì)當(dāng)前一二手房市場(chǎng)亂象，政府出臺(tái)了相關(guān)政策以調(diào)控樓市、維穩(wěn)市場(chǎng)，但均為涉及土地市場(chǎng)調(diào)控，難抑樓市之火。

??可見，由于調(diào)控政策未涉及土地市場(chǎng)，僅于終端通過(guò)限購(gòu)、限簽、限價(jià)、限貸等難以從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、遏制投資性購(gòu)房行為。在這一前提下，緩解剛需群體公積金和填充市場(chǎng)購(gòu)房群體落戶政策更顯得杯水車薪。

??總而言之，本輪淮安樓市熱潮根源上是因土地量縮價(jià)漲而起，以棚改補(bǔ)償為支撐。我們認(rèn)為解決短期淮安樓市過(guò)熱現(xiàn)象仍須從土地市場(chǎng)著手，出臺(tái)對(duì)土地價(jià)格實(shí)質(zhì)性管控政策。

??我們認(rèn)為淮安樓市短期仍將維持熱市。但未來(lái)隨著城市發(fā)展逐步完善或迫于中央“三穩(wěn)”方針壓力，政府將著手收口土地調(diào)控或擴(kuò)大宅地供應(yīng)，由于缺乏人口流入且居民自身購(gòu)買力不足，屆時(shí)樓市將面臨下行壓力。