[克而瑞]土地成交量降至近一年低位，重點城市推地潮來臨

??2021年第15周（4月5日-4月11日），南京、杭州、重慶、沈陽等城市均在本周推出了首批集中出讓地塊，重點監(jiān)測城市土地掛牌量得以明顯上漲。不過，本周重點監(jiān)測城市的土地市場成交量卻仍在低位徘徊，總成交建面僅為500萬平方米左右。市場熱度方面，在多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下，熱點三四線城市土地市場熱度進一步升溫，佛山、麗水遂昌、衢州江山等市縣均誕生了新的“單價地王”。

??土地政策

??住建部約談廣州、合肥等五城

??徐州加入供地“兩集中”

??隨著市場熱度的走高，熱點城市政策環(huán)境也越來越緊。4月8日，住建部約談廣州、合肥、東莞、南通、寧波等五個城市，要求各城市落實“房住不炒”，對于調(diào)控政策效果要加強評估，及時完善相關(guān)政策，增強調(diào)控的針對性、實效性；同時，人口流入多的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，規(guī)范發(fā)展長租房市場，單列租賃住房用地計劃。在4月5日，合肥市發(fā)布的新政中，就提到單列租賃住房用地900畝，占全市商品宅地供應量的10%。熱點三線城市的政策環(huán)境同樣也在收緊，4月9日，徐州加強了房地產(chǎn)市場調(diào)控，其中在土地供應方面提出將實行供地兩集中，并建立土拍熔斷機制，嚴格價格備案管理，以保持地價、房價走勢平穩(wěn)。

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??土地供應

??南京、杭州等四市推出首批集中出讓地塊

       重點城市土地掛牌量大漲

       供應方面，隨著更多重點城市落實集中供地政策，本周重點監(jiān)測城市土地掛牌量較上周進一步上漲，總供應量超過3000萬平方米，環(huán)比大幅增加50%左右。具體到城市來看，本周重點城市中的南京、杭州、重慶和沈陽均集中掛牌了第一批住宅用地，其中南京、杭州和重慶的供應量均在500萬平方米以上，這些土地預計將于4月末、5月初出讓。除這些城市外，一、二線城市本周新掛地塊多為商辦用地，其中上海推出了位于虹口北外灘的一宗地標項目用地，總起價達91.04億元。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅溫州和紹興的供應建面超過50萬平方米，其余城市的供應量相對較少。

??土地成交

??成交量回落至低位

??能級成交結(jié)構(gòu)變動致地價上漲

??成交方面，受重點城市近來拍地節(jié)奏放緩影響，本周重點監(jiān)測城市成交量環(huán)比有所下降。具體來看，重點監(jiān)測城市成交總建面為507萬平方米，同環(huán)比降幅均在4成以上；成交金額也因此下降至373億元，環(huán)比小幅下降9%；價格方面，受二線城市成交占比提升影響，重點城市平均樓板價出現(xiàn)上漲趨勢，平均地價達7358元/平方米，環(huán)比上漲58%。

       各能級城市的成交量均不敵上周。具體來看，一線城市本周無土地出讓。二線城市總成交量僅為190萬平方米，除西安外，其余城市的成交量均不及50萬平方米；成交量最大的西安，本周共成功出讓了8宗地，均位于西咸新區(qū)，其中3宗地的成交溢價率都超過了100%，位于灃西新城的宅地吸引了近60家房企及馬甲競拍，最終成交溢價率高達226%。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅有嵊州的成交量超過了50萬平方米，其他城市的成交量相對較低；整體來看，成交熱點仍集中在東部沿海城市，佛山、南通、湖州等多個城市均有地塊以超高溢價成交，市場熱度居高不下。

??市場熱度

??超高溢價成交地塊占比上升

??拉動整體溢價率大幅上漲

??成交溢價方面。受西安、佛山等多個熱點城市有超高溢價地塊成交影響，本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率大幅攀升至41%，達到近一年來的最高水平。各能級城市的成交溢價率也較上周大幅上漲，并雙雙突破30%。具體來看，二線城市中西安成交了3宗溢價率過百的地塊，平均溢價率高達94%，成為二線城市溢價率上漲的最大動力。重點監(jiān)測的三四線城市中，有土地成交的城市中僅有7個城市的溢價率低于5%，且佛山、南通、湖州等主力成交城市的溢價率均在50%以上，市場熱度進一步上漲。 

??土地流拍方面。在供地新政影響下，重點監(jiān)測城市近來入市出讓地塊數(shù)量明顯減少，同時作為流拍主力的三四線城市近來土地市場熱度不斷升溫，房企拿地意愿較強，土地流拍現(xiàn)象也受此影響得到緩和。本周重點監(jiān)測城市的流拍幅數(shù)和流拍率均上周明顯下降，流拍率已降至5.3%的低位。

??周度TOP5

??熱點三四線城市土拍熱度居高不下

??佛山地價天花板再創(chuàng)新高

       從重點監(jiān)測城市近期土拍情況來看，熱點城市的土拍熱度仍然維持在高位。以本周成交TOP5地塊來看，五宗地均為高溢價或封頂成交，其中位于西安西咸新區(qū)的灃西新城商住地吸引了58家房企及馬甲前來競爭，最終成功觸及熔斷價格進入搖號，溢價率高達226%。蘇州相山區(qū)高鐵新城地塊亦是吸引了上百家房企及其馬甲前來競拍，最終由金茂以48.21億元的總價搖中。

      相比于一二線城市，三四線城市對地價的管控相對寬松，因此本周又有多個城市有新的“單價地王”誕生。以本周成交單價TOP5地塊為例，就有三宗地分別刷新所在片區(qū)的最高成交地價，分別是佛山順德陳村地塊、麗水遂昌地塊和衢州江山黃陳小區(qū)地塊。其中，佛山順德陳村地塊成交樓板價達22330元/平方米，不僅刷新了順德區(qū)的成交宅地最高單價，更刷新了全市涉宅用地成交單價最高紀錄。

??重點地塊點評

??華潤64.5億拿下佛山新“單價地王”

??地塊分析

??自3月以來，熱點三四線城市的土地競拍熱度持續(xù)上升，已有義烏、紹興等多個城市出現(xiàn)新的“單價地王”。本周也不例外，位于大灣區(qū)的佛山土地市場熱度也明顯升溫，如位于順德區(qū)陳村板塊的一宗TOD宅地吸引了20余家規(guī)模房企前來競拍，在經(jīng)過111輪競拍后，該地塊由華潤置地成功競得，成交總價高達64.5億元，溢價率達到106.7%。同時，值得注意的是，項目22330元/平方米的拿地單價也刷新了今年3月份剛由當代競得南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)黃岐地塊創(chuàng)下的樓面價紀錄，成為佛山新的“單價地王”。 

??這宗地之所以受到房企的激烈競逐，和其優(yōu)越的地理位置有關(guān)。據(jù)地理位置來看，項目處于廣州在建的地鐵7號線兩大站點南涌站和陳村新城站之間，同時還有臨江優(yōu)勢，區(qū)位極為優(yōu)越。目前地塊已有多個品牌房企入駐，已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氛圍，各項配套也比較完善：商業(yè)方面，項目除了可享受周邊社區(qū)自帶底商外，還自帶商業(yè)，能充分滿足日常生活需求；教育方面，地塊周邊3公里內(nèi)有南涌小學、青云中學等多所學校，資源也比較優(yōu)質(zhì)。目前，宗地所在的陳村板塊在售項目較多，平均售價約在1.9萬元~3萬元/平方米之間，和項目成交樓板價相比利潤空間較??；不過，項目靠近廣州，可享受廣州外溢購房需求利好，未來去化壓力預計不大。