[克而瑞]廣州重慶無錫高溢價與流拍互現(xiàn)，熱度分化進一步凸顯

??導 讀 

??穩(wěn)地市關鍵仍在加大土地供應，緊調控背景下高價拿地仍需謹慎。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??4月末，重點城市集中拍地潮再次來臨。本輪共有4個城市集中拍地，分別是廣州、無錫、重慶和沈陽，截止4月29日，已有110宗土地入市出讓，總建筑面積達1801萬平方米。因此，和上一次長春拍地相比，這一輪土拍無疑更能反應集中供地新政對重點城市的土地市場影響。在土地拍賣“撞期”下，這些城市的市場熱度較此前如何？集中供地下，地價水平是否相對平穩(wěn)？

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??三城土拍熱度表現(xiàn)分化

??重慶五成以上地塊成交溢價率超50%

??4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地。具體來看，截止發(fā)稿前，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區(qū)46宗涉宅地成交了39宗，共攬金575億元。無錫首批16宗地中已成功出讓9宗，總成交金額也超過了百億。

??從溢價水平來看，作為三城中唯一不限地價的城市，重慶本次集中供地的成交溢價率最高。盡管在土拍前重慶出臺了“部分熱點地塊若溢價率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個半月”的新規(guī)，但仍有21宗地成交溢價率超過50%，占已成交地塊的55%，其中招商蛇口競得的沙坪壩區(qū)西永組團Ah標準分區(qū)商住地溢價率更是高達130%。重慶的土地市場之所以呈現(xiàn)出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應地塊優(yōu)質土地占比較高，如悅來組團、蔡家組團、兩路組團，南區(qū)的茶園、西區(qū)的西永組團及大楊石板塊等熱點板塊均有土地供應，且這些地塊多瞄準“剛改”需求，對房企吸引力較強，最終多以高溢價成交。無錫和廣州由于“限地價”的原因，平均溢價率相對較低。不過，無錫整體市場熱度并不低，已成交的9宗地觸及上限價進入競自持階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價和競租賃5000平方米的條件成交。廣州市場整體較為平穩(wěn)，但區(qū)域熱度分化明顯：本次成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點區(qū)域，其中黃埔、南沙更是拍出了新的“單價地王”，市場熱度較高，增城、從化、花都等區(qū)域土地更多以底價成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區(qū)域，土地市場表現(xiàn)較為冷淡。

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??重慶、無錫地價漲幅明顯

??優(yōu)質地塊價格仍在上漲再從地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，三城中僅廣州成交地價不及去年水平。對比周邊的可比歷史成交地塊來看，廣州成交的42宗地中，地價上漲的地塊和地價下跌的地塊數(shù)量各半，但由于中心四區(qū)出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價水平較2020年呈下降趨勢。其中，地價上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點區(qū)域，本次廣州成交樓板價TOP10地塊也大多位于這些區(qū)域。在這10宗地中，僅一宗地的價格因是存量用地且是定向出讓而出現(xiàn)下降，其余地塊的成交樓板價均較此前成交同類型宅地價格出現(xiàn)上漲。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤以21.29億元的總價競得，成交樓板價為28727元/平方米，實際可售樓板價則高達42122元/平方米，較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價新高，并進入全市成交土地單價TOP10。

??地價下降的區(qū)域多集中增城、從化等區(qū)域的遠郊板塊，城市面貌一般，配套也有待完善，因此最終多以底價成交。不過，這些土地價格的降幅多在10%以內(nèi)，并未較此前成交同類型宅地的價格出現(xiàn)大幅下降。價格降幅較大的地塊多為商業(yè)占比高的地塊，且有大面積自持或其他配建要求，如降幅高達43%的廣州北站一地塊，該地塊住宅占比僅有44.4%，并且還需要建設3.75萬平拆遷安置房。

??重慶和無錫的本次成交土地的平均地價則因優(yōu)質地塊的成交占比維持高位而較去年出現(xiàn)明顯上漲。溢價率最高的重慶由于出讓地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越的宅地，因此成交樓面價相對較高，在已成交地塊中有22宗樓板價破萬，其中渝北區(qū)觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄，平均地價水平較2020年明顯上漲。無錫亦是如此，出讓地塊中就三宗地的起拍價刷新了所在板塊的樓板價，在競自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開區(qū)南外地塊，成交樓板價雖然未觸及板塊最高成交地價，但若考慮6萬方的租賃面積，可售樓板價將超過3萬元/平方米，遠高于板塊此前最高成交地價。

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??規(guī)模房企成為最大贏家

??融創(chuàng)229億大手筆落下13子從房企參拍情況上來看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規(guī)模房企參拍，如萬科、融創(chuàng)、華潤、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。與無錫土拍外來房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競爭中本土房企“話語權”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競得率遠高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉大本營，在重慶已成交地塊中落下4子。

??從最終競拍結果來看，融創(chuàng)或成為本輪土拍最大贏家，在廣州、無錫和重慶三城均有落子，共成功競得13宗地，花費229億元。

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??穩(wěn)地市關鍵仍在加大土地供應

??緊調控背景下高價拿地仍需謹慎總體來看，雖然三城均采取了集中供地，但是相對供地結構平衡、供應量較大的廣州而言，無錫和重慶的土拍熱度仍然高熱延續(xù)。尤其對于無錫這樣供應體量較小的熱點城市，在“僧多肉少”的影響下，土地市場熱度反而進一步上升，包括錫山東港等非熱點板塊也出現(xiàn)了封頂競自持的現(xiàn)象，實際成交地價也明顯上漲。反觀首次土拍就推出900萬平方米土地的廣州，無論是溢價水平還是地價變動均相對穩(wěn)定，土地市場表現(xiàn)明顯平穩(wěn)。以此來看，對于熱點城市而言，加大土地供應量才是平穩(wěn)地市熱度的關鍵途徑。

??接下來，又將有多個重點城市迎來首次集中拍地。首當其沖的就是4月30日（明天）拍地的沈陽，不過整體土拍市場表現(xiàn)預計將會比較平穩(wěn)。結合本次供應情況來看，沈陽此次樓板價超過5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無償代建要求，且前期市場關注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區(qū)地塊均已中止出讓（詳見附表）；更重要的是，沈陽樓市近來表現(xiàn)不佳，截止2021年3月住宅去化周期長達29.5個月，受此影響，預計房企整體拿地積極性也會明顯不及本輪的重慶、無錫。進入5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，其中對于北京、深圳、廈門等首批供應量較少且有優(yōu)質地塊供應的城市（詳見《從供地計劃看“兩集中”城市2021年供地節(jié)奏》）來說，首場土拍競爭仍然會比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質地塊的價格也將會明顯攀高。而隨著熱點城市調控政策日益收緊，限房價背景下高成本拿地無疑會有較大的資金沉淀風險。建議房企大可將關注度放在有更多選擇的第二批或第三批供應的地塊，避免成本拿地過高。

備注：本文截稿時間為2021年4月29日18:07。