[克而瑞]2020年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100

??重要說明

??本榜單中企業(yè)總土儲是指企業(yè)所有已確權土地中未售部分。 

??多數上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調整。如下：

??一、部分房企公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分數據。 

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。 

??三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標準不同。我們統(tǒng)一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。 

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務，因此本土儲統(tǒng)計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值TOP10門檻近萬億

??前十貨值累計達17萬億

??截止2020年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達到45.9萬億元，較上半年末基本持平，同比上升4.4%。貨值百強門檻達到899億元，較上半年末下降10%，但同比上漲11%。整體來看房企總貨值較2019年末有明顯提升，但與去年上半年相近，主要由于2020年二季度補倉后，受到三道紅線的影響，房企一方面收緊投資、一方面以促銷售、抓回款為主。

??2020年末共有8家房企總貨值超過萬億，總量超過15.2萬億，占到土儲貨值TOP100的33%。在貨值TOP10中，碧桂園、保利、綠地和融創(chuàng)位列總土儲貨值TOP4，土儲貨值均超過2萬億，遠領先其他房企，而新城在投資回歸長三角、回歸二線的基礎下，總土儲進入前十。此外總貨值在3000-5000億的企業(yè)達22家，45%企業(yè)總土儲貨值集中在1000-3000億。

??2

??六成百強房企土儲貨值同比上漲

??TOP20貨值占到百強55%

??2020年末，銷售百強房企的總土儲貨值超43萬億，較上半年同期小幅下滑3%，三道紅線落地后房企投資受到較大沖擊。但與2019年相比整體仍然保持穩(wěn)定提升的趨勢，百強總土儲貨值同比微漲3%，近六成總百強房企土儲貨值同比上升。

??從各梯隊總土儲貨值變化來看，僅有10強房企總土儲貨值同比下降6%，且內部分化明顯。中海等綠檔房企去年下半年拿地較積極，總土儲同比上漲13%，而恒大、融創(chuàng)等在控規(guī)模、降負債、優(yōu)化土儲結構之下總土儲貨值有所減少。

??TOP11-20、21-30兩個梯隊總土儲貨值同比漲幅在10%以內，梯隊內金地、綠城等總土儲貨值同比漲幅在15%左右，這與企業(yè)近一年拿地積極不無關系，2020年兩家房企拿地銷售比分別為0.56和0.7。

??此外50強以后房企總土儲提升最為明顯，一方面是基數低，一方面是在深耕戰(zhàn)略下部分房企地緣優(yōu)勢顯著。其中德信、眾安等企業(yè)貨值漲幅均較大。

??百強房企各梯隊的總土儲占比來看，強者恒強的趨勢未變。其中10強房企總土儲貨值占比達到39%，雖較2019年占比下降4個百分點，但仍保持較高話語權，前20強房企總土儲貨值占百強比例則高達56%。

??此外，總土儲貨值TOP20企業(yè)中，有16家房企同時位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，也足以證明規(guī)模房企在土地儲備上的優(yōu)勢。

??3

??百強總土儲去化周期3.39年

??七成房企降至4年以下

??在2020年房企緊投資、促銷售的戰(zhàn)略下，百強房企整體去化周期降至3.39年，同比下降11%。從百強各房企的去化周期來看，已有43家房企去化周期縮短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年內，回歸至較為安全范圍，也符合目前較多企業(yè)提高周轉率的經營目標；去化周期在5年以上的百強房企僅剩14家。

??2020年末，各梯隊的去化周期同比均表現(xiàn)為下降，尤其TOP1-10、TOP11-20和TOP21-30強的去化周期降幅明顯，21-30強房企的去化周期僅有3.07年，其中榮盛更是去化周期在2年左右。30強以后房企的去化周期相對保持穩(wěn)定，變化幅度不大。

??結合百強房企2020年末總貨值與去化周期的情況來看，主要可將房企劃分為4類：

??第一類為總土儲貨值較高、且去化周期相對較長的企業(yè)，例如遠洋、雅居樂等，此類房企的土地儲備足夠支撐4年以上的開發(fā)，規(guī)模增長有保障，且在投資方面主動選擇權更高；

??第二類為土儲貨值總量不高，但是去化周期也相對較長的企業(yè)，如協(xié)信等，此類企業(yè)可能面臨項目滯銷的困境，今后的工作應該更加側重銷售端，提升項目的周轉效率；

??第三類企業(yè)的土儲貨值總量較高，同時去化周期相對較短，以大型規(guī)模房企為主，包括恒大、招商、華潤、旭輝等龍頭房企，既具備規(guī)模優(yōu)勢、又能夠快速銷售和周轉，優(yōu)勢明顯；

??第四類企業(yè)的總土儲貨值和去化周期都相對較低，例如一些區(qū)域型房企。對于去化周期不足2年的房企來說，在保證財務穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全的情況下，需要補充土儲以維持開發(fā)。

??4

??土儲充裕且優(yōu)質是遠洋、越秀等

??企業(yè)規(guī)模進階的有力支撐

??對比房企2020年總土儲貨值排名和全口徑銷售排名來看，百強中有近40家企業(yè)總土儲貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，“糧草”充足是這些房企規(guī)模進階的有力支保障。反而言之，百強中總土儲相對薄弱的企業(yè)需要警惕未來供貨不足的風險?？梢灶A見的是，在當前周期變動節(jié)奏較快的行情下，未來投資、銷售競爭激烈程度將大幅提升。

??具體而言，在千億房企中雅居樂、遠洋、中國鐵建等總土儲貨值儲排名高于銷售（全口徑）排名，由于處在規(guī)模高、競爭激烈的梯隊中，總土儲貨值提升對于未來銷售加成效應會更加顯著，保證一定去化率之下，規(guī)模有望再上臺階。

??部分聚焦大本營、區(qū)域深耕的房企如越秀、力高、首創(chuàng)、珠江投資等，總土儲排名較銷售排名高13位以上，手握充裕優(yōu)質的土儲，只要合理掌控運營節(jié)奏、把握開發(fā)周期，未來銷售業(yè)績仍有較大提升空間。尤其是珠江投資，總土儲貨值排名遠遠高于銷售。在投資定位核心城市、核心區(qū)位基礎上，90%的土儲位于北上廣深。隨著粵港澳大灣區(qū)紅利持續(xù)釋放、一線城市資產價值不斷攀升，大量優(yōu)質土儲也為珠江投資的業(yè)績增長打下堅實基礎。

??此外，諸如龍記泰信、眾安房產百強外房企在積極納儲之下，2020年總土儲貨值排在TOP100以內，足以支撐未來銷售跨入百強門檻。

??而九龍倉、綠都等百強房企土儲相對較弱，尚未進入土儲貨值TOP100,若不及時調整投資節(jié)奏和力度，銷售業(yè)績也會被后來者居上。

??5

??一二線貨值比重提升至55%，

??中西部成百強最大貨倉

??截止至2020年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比進一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個百分點和3個百分點，百強回歸一二線效果顯著。

??區(qū)域層面，得益于中西部二線城市保持較高的土地供應量，中西部土儲占比達到33%，較2019年末小幅提升2個百分點，是百強房企的最重要貨倉。此外長三角、珠三角各占24%，環(huán)渤海土儲比例相對較低，僅有18%。

??從城市層面來看，百強房企囤地建面TOP20的城市中有17個一二線城市，3個三四線城市，與2019年末土儲建面TOP20城市能級分布一致。一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲TOP5，武漢總土儲建面超7000萬平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進入土儲TOP20城市，但較2020年上半年末土儲總量來看，百強房企在這三個城市的土儲總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??6

??投資博弈性加碼

??聚焦深耕、合作共贏是破局之道

??整體來看，在經過了2020年下半年投資極其謹慎之后，由于部分房企成功實現(xiàn)了“降檔”，財務穩(wěn)健性有所恢復，因此2021年的投資彈性空間加大，但從2020年上市房企的業(yè)績發(fā)布會上房企表態(tài)來看，由于外部調控因素不穩(wěn)定，房企投資態(tài)度仍分化顯著，其中半數房企表示將維持相對謹慎的投資態(tài)度。

??從投資布局來看，長三角是最受房企青睞的區(qū)域，大灣區(qū)和中西部其次，在22個核心城市進行兩集中供地的情況下，長三角和大灣區(qū)的三四線城市今年土地市場預計將持續(xù)受到關注。尤其是投資不斷趨同之下，未來比拼的不僅是總土儲的總量，也需要比拼土地儲備的優(yōu)質程度。

??值得一提的是，在22個重點城市以外，如南通等地市相對火熱的三四線城市也加入了“兩集中”行列，未來房企主要將通過把握投資節(jié)奏、分散化布局、多元化拿地三個方面來降低兩集中供地對房企投資帶來的影響。

??整體來看，在供應端、融資端調控頻出，銷售端仍然保持收緊的大背景下，房企仍應以“深耕、聚焦”“合作、共贏”作為破局之道。一方面持續(xù)深挖市場、提升品牌影響力，有助于房企控制成本、提升盈利空間；另一方面在房企土儲較多的“大本營”深耕拿地，房企對市場的研判更加準確，能夠降低投資風險。

??需要注意的是，土儲并非越多越好，在適合自身房企發(fā)展及符合市場大勢下的合適數量才能起到正面作用。土儲充裕夯實基礎下，未來需要在管控、運營等方面苦練內功，提高轉化率才是關鍵。