[克而瑞]“人口持續(xù)流入而市場下行”城市之 鄭州2021年能否迎來翻盤機(jī)會(huì)？

??（二）短周期：成交規(guī)?！半p駝峰”、波動(dòng)加劇無盤整，房價(jià)2年一次小幅回調(diào)（本節(jié)有刪減）

??鄭州樓市短周期成交規(guī)模價(jià)均以3年為一輪周期，期間成交規(guī)模較為穩(wěn)定地形成“雙駝峰”構(gòu)型，平均持續(xù)27個(gè)月內(nèi)規(guī)模兩次沖高筑頂；成交均價(jià)則間隔47個(gè)月出現(xiàn)回調(diào)節(jié)點(diǎn)，回調(diào)幅度較高點(diǎn)下降6%。

??1、成交規(guī)模：3年一周期，“雙駝峰”特征顯著，2015年后波動(dòng)加劇無盤整

??鄭州商品住宅成交面積月度變化與上文年度趨勢(shì)相吻合，2014年以前月均成交面積為60萬平方米，經(jīng)過2016年市場規(guī)模跳增后至2020年穩(wěn)定于100萬平方米。從周期波動(dòng)上來看則可分為3年一個(gè)周期，周期內(nèi)受季節(jié)、政策、供求等影響存在若干上行、下行以及盤整短周期。我們認(rèn)為具有以下特征：

??2015年以前（即上文“第一平臺(tái)期”）鄭州樓市存在盤整期，后隨著市場發(fā)展而消失。如上文所說，2015年以前鄭州房地產(chǎn)市場處于相對(duì)初期階段。這一期間商品住宅月成交規(guī)模在環(huán)比急升急降間夾雜著較為平緩的盤整期，通常持續(xù)10個(gè)月左右。這主要是由于以內(nèi)生剛需供求調(diào)節(jié)的初級(jí)市場在大漲大跌后需要一段購房需求積攢、修復(fù)的時(shí)間。2016年后隨著購房者住房消費(fèi)受激發(fā)，樓市節(jié)奏明顯加快，上下行周期直接相連，再無盤整期。

??“雙駝峰”構(gòu)型穩(wěn)定，持續(xù)時(shí)間27個(gè)月上下。鄭州商品住宅成交面積周期性出現(xiàn)“雙駝峰”構(gòu)型，供求關(guān)系兩相對(duì)抗下呈現(xiàn)“M”型兩次高點(diǎn)。這主要由于鄭州市場供需體量在短期相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)歷一部分購房需求釋放后，存在1-2個(gè)月停滯期，隨著市場供求回復(fù)平衡、購房者相對(duì)理性時(shí)，另一部分購房需求入市并出現(xiàn)反彈，形成第二次成交高峰。值得注意的是，2015年-2017年樓市“躍升期”內(nèi)受市場熱度催發(fā)，購房需求集中釋放打破了市場供求平衡，“雙駝峰”構(gòu)筑失敗。另外隨著2020年1月起新房月成交規(guī)模再次進(jìn)入上行期，我們認(rèn)為當(dāng)前處于新一輪“雙駝峰”構(gòu)型第一次筑頂期。

      2、房價(jià)：緩步上行期后迎來小幅回調(diào)，間隔47個(gè)月房價(jià)回調(diào)6%（本節(jié)有刪減）

     （三）區(qū)域聚焦：航空港區(qū)6年成交面積占比增8pts，鄭東新區(qū)屬房價(jià)高地（略）

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??影響周期變動(dòng)因素：

??房價(jià)、地王影響短期居民購房預(yù)期

??中長期受限于收入（本節(jié)有刪減）

??影響商品住宅短期（1年內(nèi)）和中長期（3-5年）成交規(guī)模的因素略有不同，短期（1年內(nèi)）主要與土地地價(jià)、新房房價(jià)等密切相關(guān)，而中長期（3-5年）主要取決于居民收入增長情況，歸根結(jié)底還是與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等等密切相關(guān)，以下我們選擇了影響鄭州成交規(guī)模變動(dòng)的主要因素，逐一進(jìn)行分析。

??（一）短期：購房者價(jià)格敏感度高，房價(jià)回調(diào)、地王頻現(xiàn)均帶來銷售“拐點(diǎn)”

??鄭州樓市以剛需購房者為主，其短期樓市規(guī)模與一二級(jí)市場成交價(jià)格密切相關(guān)。具體來說一方面新房房價(jià)大幅回調(diào)將刺激銷售規(guī)模放量；另一方面土地高價(jià)地出讓將促進(jìn)新房市場迎來短期拐點(diǎn)。

??1、購房者剛需屬性顯著，短期內(nèi)“降價(jià)促銷”大概率帶來成交放量

??2020年鄭州110平方米以下商品住宅成交面積占整體55%，當(dāng)前樓市仍是以剛需購房為主導(dǎo)。因此受購買力制約影響，鄭州購房者對(duì)房價(jià)變動(dòng)敏感。對(duì)短期房地產(chǎn)變化而言，鄭州房價(jià)回調(diào)均會(huì)顯著刺激成交規(guī)模放量。

??結(jié)合鄭州商品住宅成交面積和成交均價(jià)同比變動(dòng)來看，2009年、2012年、2020年鄭州房價(jià)均迎來較長時(shí)間回落，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)最大降幅達(dá)10%。相對(duì)應(yīng)的，商品住宅月成交面積適時(shí)由底部快速回升，在房價(jià)同比負(fù)增長期間紛紛進(jìn)入規(guī)模上行期。

??典型如2020年初鄭州住宅成交規(guī)模已自2019年中起連月下行，至2020年2月在樓市、疫情雙壓下規(guī)模萎縮至低點(diǎn)。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價(jià)房增多，市場信心不足，為縮短去化周期，提高目標(biāo)完成率，房企加大以價(jià)換量力度。至2019年7月鄭州迎來全域降價(jià)，其中惠濟(jì)區(qū)房價(jià)降幅超2000元/平方米。至2020年初疫后鄭州全市商品住宅成交均價(jià)已降至低點(diǎn)，同比降幅達(dá)10%，后房價(jià)步入價(jià)格修復(fù)期剛需購房者紛紛入市置業(yè)，以主城區(qū)為主的成交放量帶動(dòng)規(guī)模提升。

??2、地王是新房市場轉(zhuǎn)向風(fēng)向標(biāo)，住宅成交拐點(diǎn)與高價(jià)地王如影隨形

??鄭州樓市短期另一顯著特征是地王出讓往往引發(fā)新房市場轉(zhuǎn)向，土地市場對(duì)新房市場傳導(dǎo)作用極快，每逢新房成交拐點(diǎn)，必有土地地王出現(xiàn)。

??隨著城市價(jià)值提升，2015年起鄭州土拍市場高價(jià)地王密集出現(xiàn)，因此我們選取2015年起鄭州年內(nèi)成交樓板價(jià)TOP5地塊出讓時(shí)間與商品住宅成交面積相印證，可得：

??新房成交處于上升期時(shí)，地王出讓適逢新房成交向下拐點(diǎn)。新房市場處于上升期時(shí)，高價(jià)地王出讓引發(fā)市場過熱，政府為穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期將收緊調(diào)控，因此往往適逢新房市場面臨下行拐點(diǎn)。如2016年6月至8月萬科、金茂、融創(chuàng)、榮盛在鄭東新區(qū)、金水區(qū)競得多宗地王，屢創(chuàng)區(qū)域土拍地價(jià)記錄，其中金茂和融創(chuàng)競得的鄭政東出（2016）13號(hào)和14號(hào)地塊成交樓板價(jià)均超過3.6萬元/平方米。與此同時(shí)鄭州新房迎來下行拐點(diǎn)。2016年6月至10月土拍熔斷機(jī)制和新房限購、限貸政策紛紛上馬，新房成交規(guī)模進(jìn)入下行期。

??新房成交處于下行期時(shí)，地王出讓引發(fā)新房成交止跌回升。新房市場處于下行期時(shí)，高地價(jià)地王出讓給予區(qū)域板塊房價(jià)上漲預(yù)期，在二手地作用下將快速形成共識(shí)，可以撬動(dòng)下行期購房者持幣觀望的心態(tài)，促使購房者調(diào)整預(yù)期入市置業(yè)，從而引發(fā)新房成交規(guī)模上行。如2019年11月至2020年2月鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)密集出讓6宗高價(jià)地王，受預(yù)期引導(dǎo)新房成交規(guī)模結(jié)束11個(gè)月下行期進(jìn)入上行期。另2020年9月保利競得經(jīng)開區(qū)一宗地塊，成交樓板價(jià)達(dá)9977元/平方米，次月新房成交規(guī)模環(huán)比增速由緩轉(zhuǎn)急，樓市獲得新一輪上升動(dòng)能。

??（二）中長期（3-5年）：居民購買力不足、經(jīng)濟(jì)增速放緩致成交規(guī)模難上臺(tái)階（略）

??1、居民收入增速放緩限制成交放量，傳統(tǒng)制造業(yè)低工資，剛需購買力不足（略）

??2、經(jīng)濟(jì)疲軟是主因，低端制造向高新技術(shù)過渡拖累GDP增速一降再降（略）

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??前景判斷結(jié)論：今年內(nèi)預(yù)期量價(jià)階段回升

??3-5年平臺(tái)期量穩(wěn)價(jià)緩增（本節(jié)有刪減）

??上文我們梳理了鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)和影響鄭州樓市短期和中長期變動(dòng)的關(guān)鍵性因素，究竟鄭州在短期和中長期成交規(guī)模價(jià)會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的變動(dòng)特征呢？

??（一）短期（1年）預(yù)判：2021年階段回升、量價(jià)微增，但成交規(guī)模難破2016年高點(diǎn)（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：2021年預(yù)期“雙駝峰”再現(xiàn)，全年穩(wěn)中有增至1250-1500萬平（本節(jié)有刪減）

??我們認(rèn)為，供應(yīng)預(yù)期會(huì)在1500萬平方米高位持穩(wěn)，一方面1-2年算是房企從拍地到項(xiàng)目入市的較為普遍的開發(fā)節(jié)奏，2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲(chǔ)備了充足的貨量，另一方面，考量到鄭州市場在2020年相對(duì)低迷的走勢(shì)，房企推盤意愿并不會(huì)太高，供應(yīng)大幅放量的可能性并不是很大。以供求比1-1.2來給出樂觀預(yù)期和悲觀預(yù)期，可以推斷2021年鄭州全年商品住宅成交面積預(yù)期在1250-1500萬平方米，較今年保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??2、房價(jià)：2021年房、地價(jià)“雙限”維持，房價(jià)預(yù)期小幅微增至1.4萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預(yù)判：平穩(wěn)波動(dòng)期，年均成交1300萬平，房價(jià)“見頂”

??短期內(nèi)，我們認(rèn)為，經(jīng)歷了2020年的低迷走勢(shì)，2021年整體鄭州樓市還是有望企穩(wěn)回升，成交面積有望在1250-1500萬平方米；房價(jià)則有望增至1.4萬元/平方米，中長期來看，鄭州樓市的成長空間又是怎樣的呢？ 

??1、成交規(guī)模：收入增速放緩，成交增長乏力，年成交預(yù)期1300-1400萬平

??預(yù)判3-5年鄭州商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，很難跨越2016年1693萬平方米的成交高點(diǎn)，大概率在1300-1400萬平方米之間波動(dòng)。

??首先依據(jù)上文對(duì)鄭州長周期預(yù)判，2004-2014年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于583萬平方米，經(jīng)歷了2015-2017年一輪跳升回調(diào)，2018年至今成交規(guī)模中樞基本持穩(wěn)在1300萬平方米，依據(jù)上一輪平臺(tái)期基本在10年左右的推論，2021-2025年還是有望保持在年均成交規(guī)模1300萬平方米這一中樞，因而我們大體可以得出年成交規(guī)?；緯?huì)按照“兩升一降”走勢(shì)延續(xù)到2025年。

??其次，從上文鄭州中長周期的影響因素來看，成交能否放量的關(guān)鍵因素并不在于供應(yīng)，而是受限于居民購買力，鄭州作為省會(huì)城市，人口基數(shù)尚可，2019年常住人口達(dá)到了1035.2萬人，比上年增加21.6萬人，增長2.1%。加之2015年以來人才政策不斷升級(jí)，全方位多層次提供優(yōu)質(zhì)條件，吸引人才來鄭，助力鄭州高質(zhì)量快速發(fā)展，2020年鄭州人才凈流入率已達(dá)到7.7%。

??我們通過實(shí)地調(diào)研也了解到，鄭州目前剛需基數(shù)龐大，短期內(nèi)難以釋放一方面是基于自身收入有限，很難與市區(qū)的高房價(jià)相匹配，另一方面，市場轉(zhuǎn)淡行情下，房企打折促銷，“低首付”等營銷手段不斷，客戶觀望情緒還是比較濃厚的。因而中長期來看，成交規(guī)模能否釋放還是與居民收入情況、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基本面數(shù)據(jù)密切相關(guān)。

??居民收入方面，我們列示了鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增速和商品住宅成交面積相關(guān)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)存在一定的錯(cuò)位對(duì)應(yīng)關(guān)系，收入增速上行（下行）成交規(guī)模增長的促進(jìn)（阻礙）作用存在2年左右的時(shí)滯，即2005年城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增速對(duì)應(yīng)2007年商品住宅成交面積之后，二者的變動(dòng)方向基本保持同步，我們驗(yàn)證了2006年以來的樣本數(shù)據(jù)，可以看出，僅有2013年、2014年和2016年受中央“去庫存”，棚改貨幣化政策號(hào)召，居民購買力有了潛在增長，二者變動(dòng)方向存在一定的背離，此外，其他區(qū)間均保持一致。

??當(dāng)前城鎮(zhèn)居民可支配收入增速已然放緩，后期能否增長主要還是取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的效果，考量到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益還將有很長一段孵化期，后期整體居民整體收入增長或?qū)⒚媾R一定的瓶頸，因而，我們給出相對(duì)中性的預(yù)判，5年之內(nèi)基本上有望保持在1300-1400萬平方米之間波動(dòng)，大概率不會(huì)突破2016年1693萬平方米的成交高點(diǎn)。

??2、房價(jià)：高端需求乏力，房價(jià)年增幅預(yù)期2-3%，5年內(nèi)難破1.6萬元/平

??預(yù)判3-5年鄭州商品住宅的成交均價(jià)，我們認(rèn)為，1.6萬元/平方米屬于購房者中期“天花板”，難以逾越，年增幅基本保持在2-3%左右。

??首先依據(jù)上文對(duì)鄭州長周期預(yù)判，整體房價(jià)呈現(xiàn)出“階梯式”爬升，增幅放緩趨勢(shì)，2021年預(yù)期小幅微增至1.4萬元/平方米，2022年或?qū)⒂瓉硪徊ǚ€(wěn)步攀升，破1.5萬元/平方米，而后進(jìn)入又一輪慢增長期，預(yù)期2023年-2025年整體房價(jià)處于1.5-1.6萬元/平方米，高位持穩(wěn)。

??結(jié)合當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段，剛需屬性明顯，房價(jià)的增長也會(huì)受到居民購買力的客觀限制，目前來看，鄭州居民購買力存在一定的“見頂”征兆，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

??一是成交結(jié)構(gòu)方面，高端需求增長乏力，高性價(jià)比剛改戶型備受購房者青睞?？v觀2004年以來鄭州不同面積段成交占比，90平以下因戶型功能性缺失，基本退出成交主力，相較而言，90-120平三房因性價(jià)比和功能性兼?zhèn)洌瑵M足了剛需剛改客群“一步到位”的置業(yè)需求，因而成交占比穩(wěn)步上升。值得關(guān)注的是，160平以上大面積段戶型成交占比穩(wěn)步回落，高端需求明顯不足，主要源于富人階層相對(duì)固定，基數(shù)較小，且基本名下均有多套房產(chǎn)，因而對(duì)大面積戶型需求相對(duì)有限。

??二是金融機(jī)構(gòu)存貸比不斷提升，目前已達(dá)階段性高點(diǎn)，居民后期購房“加杠桿”明顯受限。因鄭州缺乏住戶部門存貸款余額數(shù)據(jù)披露，我們列示了金融機(jī)構(gòu)存貸款余額的相關(guān)數(shù)據(jù)，從下圖中我們不難看出，2015年前金融機(jī)構(gòu)存貸比基本穩(wěn)定，不超過80%，步入2015年以來開啟了快速上升模式，2020年金融機(jī)構(gòu)貸款余額首次超過存款余額，存貸比達(dá)108%，這也側(cè)面展現(xiàn)出金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，房市存在價(jià)格泡沫等問題。不得不說，當(dāng)前中央收緊居民信貸端，尤其是房貸端意圖明顯，后期若非首套剛需，買房也會(huì)越來越難，預(yù)期鄭州居民購買力也很難支撐房價(jià)的持續(xù)增長。

       三是當(dāng)前城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比為12.95年且有小幅上行趨勢(shì)，整體房價(jià)水平還是略微高于剛需居民購買力的。不得不說，后期購房壓力能否緩解主要取決于居民收入的增長幅度，不過產(chǎn)業(yè)從培育到孵化，到最后產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)居民收入增長還是有一個(gè)漫長的過程，且鄭州有很大一部分剛需購房客群很難受到新興產(chǎn)業(yè)利好惠及，因而3-5年內(nèi)鄭州房價(jià)沖高還是有一定的難度。