[克而瑞]人口持續(xù)流入而市場下行城市系列研究 ——南寧樓市短中周期量價研判

??導(dǎo)讀

??南寧樓市前景判斷：2021年預(yù)期量跌價增，3-5年成交規(guī)模難破2019年高點。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??南寧，作為廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市，面向東盟的核心城市，同時也是西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。2019年末常住人口734.48萬人，城區(qū)常住人口449.23萬人，城鎮(zhèn)化率63.7%，戶籍人口781.97萬人，常住戶籍人口比為0.94，仍屬于人口流出型城市。近幾年來，隨著廣西“強首府”戰(zhàn)略提出，加之各地縣城市高鐵通車，南寧常住人口穩(wěn)步增長，“虹吸”效應(yīng)顯著， 2019年全市比上年增加9.07萬人，市轄區(qū)常住人口比上年增加7.47萬人。

??與之形成鮮明對比的是，2019年下半年以來南寧樓市下行壓力加劇，尤其是疫情之后，住宅成交均價明漲實降，地王賠本賺吆喝，價格戰(zhàn)、低首付等以價換量的策略層出不窮，究竟成交的回落是短期市場波動使然還是本身缺乏上行動力呢？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

??01

??樓市持續(xù)頹勢與常住人口
??持續(xù)增長背離
??2019年至今樓地市下行加劇

??……本節(jié)有刪減……

??（一）“強首府”戰(zhàn)略與人才新政加持下，2013年以來常住人口增量持續(xù)擴大（本節(jié)有刪減）

??（二）2019年下半年以來市場下行，疫情“雪上加霜”，價格戰(zhàn)愈演愈烈（本節(jié)有刪減）

??當前項目開盤普遍高開低走，以價換量相對普遍，降幅在9折左右。相較而言，五象新區(qū)因規(guī)劃面積較大，政府又過度依賴土地財政，短期內(nèi)區(qū)域價值嚴重透支，五象東等遠期規(guī)劃利好的板塊項目扎堆，去化依舊艱難。受疫情影響樓市下行，為托市政府取消“雙合同”，將精裝款和毛坯款納入同一合同，變相拉低首付門檻。

??受困于此，房企間價格戰(zhàn)“愈演愈烈”，恒大、碧桂園等頭部房企為搶收回款不斷拉低區(qū)域房價底線，中小房企去化壓力加劇，加之購房者觀望情緒濃重，市場去化壓力極為嚴峻。房企配合推出首付分期策略以價換量，“促銷戰(zhàn)”、“價格戰(zhàn)”手段頻出，如彰泰紅洋房至高優(yōu)惠45萬；龍光玖玥府首付分期5萬起，成交還送家電和一年的物業(yè)費。

??02

??發(fā)展階段特征：2012年以來量價齊升
??2019年創(chuàng)新高后下行加劇

??……本節(jié)有刪減……

??（一）大周期：年成交規(guī)模躍升至1000萬平持穩(wěn)，房價同比增速波動下行（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：呈“穩(wěn)-升-穩(wěn)”結(jié)構(gòu)波動上行，2019年升至1150萬平后顯著回調(diào)

??細究市場，在平臺波動期市場并不如表面來的平靜，2006-2011年，市場成交規(guī)模整體表現(xiàn)出箱體震蕩的走勢，年成交量在340-690萬平方米之間浮動。其中2011年市場成交量探底，截至年底成交量僅340萬平方米，較之2009年全年690萬平方米的階段高點有一倍之差，可謂“明穩(wěn)實陡”。

??2012-2016年，南寧樓市邁向穩(wěn)步爬升階段，市場規(guī)模逐年遞增，截至2016年末，年成交量沖高至960萬平方米，距離“千萬俱樂部”僅一步之遙，相較2011年末的340萬平方米規(guī)模，5年內(nèi)增長了620萬平方米，且每年增速在8%以上，其中2013年增長最為迅速，單年增速高達44%。

??2017-2020年間市場恢復(fù)平靜，4年間平均成交量在1000萬平方米左右波動，上下波動不超過200萬平方米。其中2019年市場成交規(guī)模創(chuàng)歷年來新高，全年成交量攀升至1150萬平方米，規(guī)模首次突破“千萬級”，2020年伴隨著新增供應(yīng)大量入市，整體供求關(guān)系嚴重失衡，南寧樓市開始顯著回調(diào)，全年成交量收至948萬平方米，同比下降18%，是為階段低點，不過整體而言相較2006-2011年動蕩的平臺期更為健康穩(wěn)定。

??2、房價：“階梯式”攀升至1.25萬元/平，2018年以來房價同比增速持續(xù)走低（略）

??（二）小周期：成交量“平臺-增長-新平臺”5年輪換，房價處在6年增長期內(nèi)（本節(jié)有刪減）

??短周期上南寧新房成交量價在由若干平臺期和增長期構(gòu)成，當前處于成交量的平臺期和成交均價的增長期。省內(nèi)投資客進入市場后的影響在月度尺度下更為突出。

??1、成交規(guī)模：平臺期、增長期5年輪換，規(guī)模上下行交錯、夾雜短期盤整

??細分至月度走勢，南寧商品住宅成交量經(jīng)歷兩次盤整期和一次增長期，與年度走勢整體一致。2006年1月至2011年12月為平臺期，隨后市場進入旺季規(guī)模增長直至2016年12月中止，后進入新一輪平臺期至今。

??從時間間隔來看，南寧商品住宅成交規(guī)模“平臺期”和“增長期”以5年為一個周期。周期長度相對適中、規(guī)模變化相對平緩，符合南寧以市內(nèi)剛需與省內(nèi)投資構(gòu)成的客戶畫像相符。

??平臺期圍繞規(guī)模中樞上下波動，中樞略有下移；增長期規(guī)模階梯上升，中樞直線增長。南寧樓市兩次平臺期商品住宅成交規(guī)模分別圍繞40萬平方米和80萬平方米基準上下波動，且平臺期后期中樞分別降至30萬平方米和70萬平方米，略有下移。增長期則成交規(guī)模呈顯著階梯上升勢，中樞由期初35萬平方米直線增長至80萬平方米。

??根據(jù)濾波后商品住宅成交面積高低點間波動幅度，將波動幅度小于10%的時間段定義為盤整，波動幅度大于5%則分別定義為上行、下行。我們認為在新房成交量上周期波動存在3個特征：

??一是，平臺期內(nèi)上下行圍繞規(guī)模中樞對稱波動，持續(xù)時間基本相同。以第一次平臺期為例，周期內(nèi)規(guī)模上行、下行持續(xù)時間平均11個月，波動幅度也基本相同，為50%左右。后隨著南寧樓市逐漸成熟，省內(nèi)改善投資性購房者的進入，至第二次平臺期（2017年以后）市場變化加快、波動變窄，周期內(nèi)上行、下行持續(xù)時間縮短至平均6個月，波動幅度也收窄至35%以內(nèi)。一年內(nèi)經(jīng)歷規(guī)模上行、下行波動已成常態(tài)。

??二是，兩次平臺期略有區(qū)別，2017年后出現(xiàn)2年規(guī)模盤整。2006年起第一次平臺期南寧樓市是以市內(nèi)剛需為主的內(nèi)生性市場，因此周期內(nèi)上下行幅度相當且圍繞規(guī)模固定中樞；2017年起第二次平臺期樓市已轉(zhuǎn)變?yōu)閵A雜省內(nèi)改善的混合性市場，經(jīng)過增長期一輪需求放量后市場出現(xiàn)2年規(guī)模盤整，期間市內(nèi)剛需客群修復(fù)，平均震蕩幅度4%。樓市橫盤下投資性購房需求撤場，市場回歸傳統(tǒng)平臺期周期內(nèi)下行幅度略大且規(guī)模中樞略有下移。

??三是，增長期內(nèi)規(guī)模盤整歷時短暫，多為上行蓄勢。增長期內(nèi)成交規(guī)模出現(xiàn)的盤整在特征上，一方面持續(xù)時間短于4個月，普遍較短，這主要是因為南寧樓市供求結(jié)構(gòu)使然，銷售橫盤、規(guī)模持穩(wěn)現(xiàn)象少見。另一方面，盤整多出現(xiàn)在兩次規(guī)模上行之間，多為一次上行后供應(yīng)貨量和需求客群的積攢，為下一次上行蓄勢。

??總的來說，南寧新房成交平臺期與增長期交錯，期內(nèi)上下行和盤整各具特點。以規(guī)模上行和規(guī)模下行為主，持續(xù)時間與波動幅度相同；短期的規(guī)模盤整則以為供求蓄勢為主。2021年一季度南寧新房市場處于平臺期，成交規(guī)模較高點下行。

??2、房價：“階梯式”上行，6年增長、3年平臺，長期上行與短期盤整交替（略）

??03

??影響周期變動因素
??土拍集中五象引導(dǎo)居民購房重心轉(zhuǎn)移
??中長期受限于收入

??……本節(jié)有刪減……

??（一）短期（1年）：政策寬調(diào)控對市場影響較小，樓地市區(qū)域輪動致成交由升轉(zhuǎn)降（本節(jié)有刪減）

??1、依托土地財政，樓市調(diào)控相對寬松，對樓市成交規(guī)模負面影響較小

??南寧調(diào)控政策相對寬松、變化較少，對房地產(chǎn)市場干預(yù)有限。南寧近六年涉及樓市政策主要以公積金貸款額度、比例和適用范圍調(diào)整為主。調(diào)控政策方面無限購、限售，2017年后增加限價政策并實行毛坯、精裝“雙合同”制，也于2020年初恢復(fù)實行“一合同”制。此外在調(diào)控口徑上保持一貫收口，以支持剛需性購房為主，整體方向變化較少。

??究其原因，一方面是南寧樓市地市尚未出現(xiàn)大熱情況，收緊的調(diào)控政策缺乏出臺動因；另一方面是政府土地財政依賴度極高，收緊的調(diào)控政策缺乏出臺動力。

??國有土地使用權(quán)出讓占政府財政六成。2020年當年政府性基金預(yù)算收入同比增長17.58%，增長的主要原因是國有土地使用權(quán)出讓收入增加。2020年國有土地使用權(quán)出讓收入由2015年195億元增長至619億元，占當年政府財政收入的61%（國有土地使用出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預(yù)算收入）），占比較2015年擴大了24pts。2021年土地財政依賴度仍有58%。

??由此，寬松且一貫的調(diào)控政策下南寧房地產(chǎn)市場長線繁榮。從土地市場來看，土地出讓規(guī)模和價格連年上升。至2020年南寧市六區(qū)涉宅用地成交建筑面積達1192萬平方米，成交平均樓板價達4257元/平方米，量、價均較2010年翻番。

??總而言之，財政收入對土地出讓的高度依賴間接使得對樓市調(diào)控政策寬松化，不受限制下市場量價長線繁榮。2、良慶區(qū)新房成交逾300萬方“跑量擔當”，青秀區(qū)房價超全市27%“價格支撐” （本節(jié)有刪減）

??3、政府土拍重心由老城轉(zhuǎn)向良慶五象新區(qū)，“地王”拉動青秀地價頻升（本節(jié)有刪減）

??（二）中長期（3-5年）：棚改縮量、投資客“退場”、居民收入增速放緩導(dǎo)致成交下行（本節(jié)有刪減）

??1、棚改貨幣化安置、五象新區(qū)規(guī)劃落地刺激內(nèi)（自?。┩猓ㄍ顿Y）需求依次釋放

??縱觀南寧歷年來商品住宅成交面積變化，2012-2016年為高速增長期，年成交量波動上行，一度沖高至960萬方，而在此階段，成交背后驅(qū)動力主要源于內(nèi)生——即剛需、改善等自住需求的集中釋放：一方面南寧常住人口基本保持每年增量基本保持在5-7萬人，甚至略低于其戶籍人口增量，外來人口流入現(xiàn)象并不明顯；另一方面，2014年以來恰逢中央大力號召“去庫存”，南寧政府響應(yīng)國家號召，整體棚改量節(jié)節(jié)攀升，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，2014-2016年南寧棚改實際開工套數(shù)達到了4.4萬套，目標完成率高達106%。

??彼時南寧大力倡導(dǎo)貨幣化安置，從其住建部公布相關(guān)數(shù)據(jù)，南寧2014年實施棚戶區(qū)改造1.07萬戶，通過貨幣化安置4874戶（貨幣補償3439戶，群眾自主支配貨幣補償安置1012戶，購買商品房安置423戶），貨幣化安置比例幾乎過半。且2015年4月末，南寧發(fā)布的《南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償并在征收決定確定的簽約期限內(nèi)簽約，且放棄購買安置小區(qū)房屋的，可以按照被征收房屋應(yīng)得的補償外，給予增加20%的貨幣補償。通過該辦法，南寧市引導(dǎo)和鼓勵被征收居民自主選擇貨幣補償后自行購房安置。不得不說，該政策的實施不僅擴充了居民購買力，而且使得大量拆遷戶涌入南寧商品房市場，從而帶動商品住宅成交量的節(jié)節(jié)攀升。

??而2016年-2018年南寧商品住宅市場實則進入了高位持穩(wěn)，蓄勢待發(fā)階段，2019年又走出了一輪跳增行情，這一輪成交驅(qū)動因素與上一輪略有不同，棚改“退場”后，“外來投機”需求開始接棒“內(nèi)生自住”需求，使得整體市場波動性加劇。投資客入場并非“無風(fēng)起浪”，利好事件為五象新區(qū)規(guī)劃落地和廣西高鐵全面通車。

??五象新區(qū)北起邕江，南至那馬組團，西自水塘江，東至八尺江以東包括整個邕寧老城，規(guī)劃面積175平方公里，規(guī)劃人口150萬人。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)是南寧建設(shè)區(qū)域性國際化新城，實現(xiàn)“西建東擴”的第一步戰(zhàn)略區(qū)，是今后南寧向南發(fā)展的重點地區(qū)，是將來新的市級中心所在地，也是一個集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。

圖：南寧五象新區(qū)發(fā)展規(guī)劃示意圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC整理

??縱觀五象新區(qū)發(fā)展歷史，2006年，五象新區(qū)建設(shè)正式啟動；2010年，廣西體育中心開放；2013年，五象新區(qū)總部基地金融街金融保險項目宣布開工；彼時五象新區(qū)尚屬價值洼地，并未受到太多認可。不過隨著2014年五象大橋通車、2018年五象新區(qū)重點項目累計完成投資近1370億元，十二屆中國(南寧)國際園林博覽會舉辦，廣西文化藝術(shù)中心、廣西新媒體中心正式開放；一系列投資配套落地后，五象價值開始逐步受到廣西省地市關(guān)注，投資客絡(luò)繹不絕，五象房價也由此前的“8”字頭逐步破萬；2019年，自貿(mào)區(qū)立牌、地鐵3號線開通，“三館三街”林立，廣西國際壯醫(yī)醫(yī)院開業(yè)以及五象小學(xué)、南寧三中、南寧二十六中等教育資源匯聚，也使得五象新區(qū)成為僅次于南寧青秀區(qū)的“新貴”。

??除了五象新區(qū)的發(fā)展為廣西地市高凈值人群提供了投資機會之外，廣西高鐵的全面通車也使得地市到達省會南寧更為方便，投資客熱情相對高漲?？v觀廣西高鐵發(fā)展史，2013年是廣西鐵路建設(shè)的收獲之年，12月28日和30日，衡柳、柳南、南欽、欽防、欽北5條高速鐵路和玉鐵、黎欽兩條普速鐵路相繼開通運營，南廣鐵路黎梧段建成并開行普速貨物列車。2014年12月28日，貴廣南廣兩條高鐵相繼開通，兩廣動車終于相連。2015年12月11日，南昆客運專線南寧到百色段正式開通運營。2016年12月28日，南昆客運專線百色到昆明段正式開通運營。2017年，廣西14個地級市全部實現(xiàn)通高鐵。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年至2016年四年間，南寧鐵路局年旅客發(fā)送量分別為3693萬人次、5101萬人次、7450萬人次和8816萬人次，實現(xiàn)一年一個新臺階。2017年春運，南寧鐵路局累計運送旅客1228萬人次，同比增幅位居全路第三位，全年旅客發(fā)送量突破1億人次。

圖：南寧2017年高鐵規(guī)劃示意圖

??2、常住人口“見頂”、居民收入增長與“高房價”難匹配共同制約樓市成交持續(xù)放量（略）

??3、經(jīng)濟下行，產(chǎn)業(yè)匱乏吸血地市，單純依托“賣地”收入難免進入發(fā)展“惡性循環(huán)”（略）

??04

??前景判斷結(jié)論：2021年預(yù)期量跌價增
??3-5年成交規(guī)模難破2019年高點

??……本節(jié)有刪減……

??（一）短期（1年）預(yù)判：2021年下半年止跌轉(zhuǎn)增，全年預(yù)期量微跌價緩增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：2021年5月預(yù)期止跌轉(zhuǎn)增，全年有望高位持穩(wěn)800-1000萬平

??為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據(jù)上文得到的南寧當前“平臺期”規(guī)律，度過了小幅波動的盤整期，2020年以來市場進入了明顯的上下行交替周期，2020年8月至2021年4月已連續(xù)下行8個月，5月預(yù)期止跌轉(zhuǎn)增，上行趨勢有望延續(xù)到2021年年末，至此完成5年左右的平臺期輪動。

??若要預(yù)判2021年全年總量，我們認為還需結(jié)合商品住宅供應(yīng)等相關(guān)指標，一方面市場供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比南寧歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，2016年以來市場供求再上臺階之后，整體商品住宅供應(yīng)、成交高位持穩(wěn)，且年供求比基本保持在1-1.2之間波動，且有逐步擴大趨勢，因而可以將商品住宅供應(yīng)量作為判斷短期（1年內(nèi)）成交是否放量的重要依據(jù)。

??若要預(yù)判南寧商品住宅供應(yīng)量，我們還需聚焦南寧土地市場，從下圖中可以看出，南寧2009年以來的涉宅用地成交規(guī)模基本都高于商品住宅成交規(guī)模，整體庫存積壓情況還是比較嚴重的。2015年之后兩條曲線同頻波動趨勢更為明顯，不過值得關(guān)注的是，2020年二者出現(xiàn)顯著背離，主要基于疫情后市場下行加劇，房企推盤意愿不高，但政府依托土地財政意愿更為迫切，推地量有增無減，從而出現(xiàn)了宅地成交量和商品住宅供應(yīng)量的顯著背離。

??基于此，預(yù)判2021年鄭州商品住宅的供應(yīng)面積，我們認為，供應(yīng)預(yù)期會在1000萬平方米持穩(wěn)，雖然2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲備了充足的貨量，但是以目前相對低迷的市場走勢來看，房企推盤意愿并不會太高，供應(yīng)大幅放量的可能性并不是很大。

??以供求比1-1.2來給出樂觀預(yù)期和悲觀預(yù)期，可以推斷2021年南寧全年商品住宅成交面積預(yù)期在833-1000萬平方米，較2020年保持持續(xù)波動走勢。

??2、房價：2021年“限地價”政策持續(xù)，房價預(yù)期小幅微增至1.2-1.3萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預(yù)判：平穩(wěn)波動期，年均成交1000萬平，房價“見頂”（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：收入增速放緩，年成交預(yù)期1000萬平，難破2019年高點

??預(yù)判3-5年南寧商品住宅的成交面積，我們認為，很難跨越2019年1150萬平方米的成交高點，大概率在1000萬平方米之間波動。

首先依據(jù)上文對南寧長周期預(yù)判，2006-2011年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于471萬平方米，經(jīng)歷了2012-2016年一輪跳升，2017年至今成交規(guī)模中樞基本持穩(wěn)在1000萬平方米，依據(jù)一輪周期基本在5-6年的推論，2021年本輪平臺期結(jié)束后，2022-2025年還是有望保持在年均成交規(guī)模1000萬平方米這一中樞，并不會出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

??首先，雖然投資客“退場”，短期內(nèi)還是會對成交量增長產(chǎn)生不利影響，不過自治區(qū)政府2019年年底推出“強首府”戰(zhàn)略，制定了2025年600萬人，2035年1000萬人的常住人口目標，為達到此目標，2020年4-6月南寧政府陸續(xù)出臺人才新政，一方面推出“史上最低門檻落戶”政策，全面放開城鎮(zhèn)落戶條件，投靠親友可落戶，新落戶大學(xué)生“來去自由”，為有意在本市就業(yè)但尚未就業(yè)人員提供集體戶口等；另一方面人才獎勵至高可到100萬元，享受購房補貼，此舉對于廣西省內(nèi)諸市還是有一定的吸引力，對南寧購房需求還是會產(chǎn)生一定的支撐作用。

??其次，我們通過實地調(diào)研也了解到，南寧目前剛需基數(shù)龐大，短期內(nèi)難以釋放一方面是基于自身收入有限，很難與市區(qū)的高房價相匹配，另一方面，市場轉(zhuǎn)淡行情下，部分項目打折促銷，“低首付”等營銷手段不斷，客戶觀望情緒還是比較濃厚的。因而中長期來看，成交規(guī)模能否釋放還是與居民收入情況、城市經(jīng)濟發(fā)展等基本面數(shù)據(jù)密切相關(guān)。

??居民收入方面，我們列示了南寧城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資同比增速和商品住宅成交面積相關(guān)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)存在一定的錯位對應(yīng)關(guān)系，平均工資增速上行（下行）成交規(guī)模增長的促進（阻礙）作用存在2年左右的時滯，即2006年城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資同比增速對應(yīng)2008年商品住宅成交面積之后，二者的變動方向基本保持同步。驗證了2006年以來的樣本數(shù)據(jù)，可以看出，僅有2011年、2016年和2018年受中央棚改貨幣化政策號召，以及外來投資客擾動等因素影響，居民購買力有了潛在增長，二者變動方向存在一定的背離，此外，其他區(qū)間均保持一致。

??當前城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速已然放緩，后期能否增長主要還是取決于經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的效果，雖然南寧也在積極引進外部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入駐，同時“吸血”地市，引入柳鋼等重工企業(yè)，不過考量到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到產(chǎn)生經(jīng)濟收益還將有很長一段孵化期，后期整體居民整體收入增長或?qū)⒚媾R一定的瓶頸，因而，我們給出相對中性的預(yù)判，5年之內(nèi)基本上有望保持在1000萬平方米之間波動，大概率不會突破2019年1150萬平方米的成交高點。

??2、房價：購買力“見頂”，戶型小型化加劇，2025年預(yù)期增至1.5萬元/平（略）