[中房研協(xié)]“七普”人口數(shù)據(jù)深刻影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向

??熱點聚焦

5月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布第七次人口普查數(shù)據(jù)，包括全國總人口、分地區(qū)人口、城鎮(zhèn)化率、人口年齡結構、性別構成、受教育情況等多個指標。根據(jù)第七次全國人口普查結果，我國全國人口共14.1178億人，和2010年（第六次全國人口普查數(shù)據(jù)）的13.3972億人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。

??本次人口普查意義重大，人口普查數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)的城鎮(zhèn)化、高素質(zhì)化、及老齡化等特點，均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，通過對人口結構變化的分析可以讓我們理清未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，從而積極應對人口發(fā)展可能出現(xiàn)的機遇、風險及挑戰(zhàn)。

??熱點評析

??人口紅利漸退，加快推動經(jīng)濟轉型進程

??在第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆透露，根據(jù)初步匯總數(shù)據(jù)，2020年我國出生人口為1200萬人，對比16年到19年期間，每年的出生人口減少了300萬到600萬，年輕人生育意愿普遍偏低。出生人口數(shù)量下滑，人口紅利逐漸消退，雖然數(shù)據(jù)顯示人口總量還在增長，但增長速度已經(jīng)開始放緩。

??從勞動人口數(shù)量來看，2010 年到2020 年，15-59 歲的勞動人口數(shù)量占比由2010 年的70.14% 下降到了目前的63.35%，這意味著勞動人口減少了近6,700 萬人。在未來的經(jīng)濟發(fā)展中，勞動人口供應不足，人口紅利優(yōu)勢已經(jīng)難以為繼，勞動密集型產(chǎn)業(yè)將逐漸被技術密集型產(chǎn)業(yè)替代，科技創(chuàng)新及高端制造業(yè)將成為我國未來的重點發(fā)展方向。同時，過去十年，中國大力發(fā)展高等教育，為中國的經(jīng)濟轉型提供了人才保障。

??隨著人口紅利的逐漸消失，預計房地產(chǎn)市場也將進入一個相對穩(wěn)定、寬松的環(huán)境。目前為了控制房價的上漲，我國政府在貸款、購房、稅收等方面都進行了限制，整體政策環(huán)境偏向收緊，但隨著新生人口數(shù)量下降，購房需求逐步減少，政策也將逐步做出精細化調(diào)整。

??城鎮(zhèn)化率不斷提高，城市群建設加速前進

??從2010 年至2020 年，我國的城鎮(zhèn)化率從49.7% 上升至63.9%，平均每年有超過2,000萬的人口從農(nóng)村進入到城市。大批農(nóng)村人口進入到城市將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，在此前提下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將成為未來我國經(jīng)濟發(fā)展的動力來源。從地域分布特征來看，在過去十年中，中國的人口呈現(xiàn)向東部聚集的趨勢。從人口占比來看，東部地區(qū)人口占比較2010年上升了2.15個百分點，至39.93%，絕對值增加了近4,594 萬人；而東北區(qū)域的人口較十年前下降了1.2個百分點，絕對值減少約1,357萬人。

??人口的遷移與區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展及活躍度息息相關，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同催生了人口流動的分化。東部長三角、粵港澳等區(qū)域由于經(jīng)濟更加發(fā)達和更具活力吸引了更多的人口聚集，城市群的發(fā)展也相對更加成熟。人口的遷移與流動帶來了地域性住房需求的增長。未來房地產(chǎn)的增量市場，也將圍繞著兩個地區(qū)和周邊城市群展開，未來，中國的城市群建設將繼續(xù)加速推進。

??養(yǎng)老需求的急速上升促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

??本次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲以上的老齡人口達到2.64億人，占比為18.7%。其中，65歲及以上人口占比為13.5%，較十年前上漲了5.44個百分點。聯(lián)合國規(guī)定，65 歲以上老人占總人口的7% 的地區(qū)即被視為老齡化社會，按照這一標準，我國目前已經(jīng)進入到老齡化社會，且人口年齡結構的變化在未來十到二十年將更加突出。預計到2035年，中國65歲以上人口將超過3億人，占總人口比重達20.6%。

??與老年人口數(shù)量不斷攀升相對的，是我國養(yǎng)老設施的短缺，2019 年，中國每千人老年人養(yǎng)老床位數(shù)為30.5 張，遠低于發(fā)達國家50 張的水平，養(yǎng)老設施缺口巨大。隨著養(yǎng)老需求的增長，加之第一批中產(chǎn)階級退休在即，中高端養(yǎng)老需求將迎來爆發(fā)式增長，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場規(guī)模也將進一步擴大，房地產(chǎn)開發(fā)商與醫(yī)療機構的合作將市場進一步細分，在未來將成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎。