[克而瑞]浙江省三四線城市 (六十四)：衢州（含江山&龍游）

??調(diào)研感受

??■  疫情累積需求釋放疊加政府嚴(yán)控供地節(jié)奏下的“僧多粥少”為推高房?jī)r(jià)主因。

??■  區(qū)域市場(chǎng)分化，柯城西區(qū)最“吸金”，江山本地人“自嗨”推高房?jī)r(jià)，其他區(qū)域相對(duì)平緩。

??■  一套房首付最低二成，二套房首付最低三成，推出“高含金量”的人才引進(jìn)政策。

??■  限價(jià)前置到土拍前，信貸收緊疊加預(yù)售證管控，項(xiàng)目回款周期拉長(zhǎng)。   

??■  地緣性客群占比九成，在外從商者較多，返鄉(xiāng)置業(yè)期間流速翻倍。 

??■  人手2套房，置換改善需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)整體由剛需向剛改過(guò)。

??■  土拍高價(jià)地頻現(xiàn)，集中于柯城區(qū)和江山市，推高房?jī)r(jià)預(yù)期，政策調(diào)控穩(wěn)樓市。

??■  本土房企競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)勁，政府引入外來(lái)品牌房企打造“未來(lái)社區(qū)”。 

??01

??城市稟賦

??人口流出型城市、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人均收入省內(nèi)靠后

??生態(tài)富民發(fā)展定位

??衢州地處浙江省西部，南、北、西面與福建、安徽、江西三省相交，東部與省內(nèi)金華、麗水接壤，市域面積8844平方公里。下轄柯城和衢江兩區(qū)、縣級(jí)市江山，以及龍游、常山、開(kāi)化三縣。

??衢州市歷年常駐人口數(shù)保持穩(wěn)定，截至2020年年末，衢州戶籍總?cè)丝?56.86萬(wàn)人，常住人口227.62萬(wàn)人，排名省內(nèi)第八；常住戶籍人口比0.89，為人口流出型城市。

??經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面，2020年衢州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1639.12億元，排名省內(nèi)倒數(shù)第三；人均可支配收入37935元，排名省內(nèi)倒數(shù)第二。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49300元，農(nóng)村居民人均可支配收入26290元。

??整體而言，衢州基于并不算核心的交通區(qū)位，以及生態(tài)富民的發(fā)展定位，其人口、經(jīng)濟(jì)等方面的發(fā)展在浙江省內(nèi)均相對(duì)靠后，但自身發(fā)展總體平穩(wěn)向上，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到61.3%。

??02

??政策環(huán)境

??限價(jià)前置，信貸收緊

??“高含金量”引進(jìn)人才

??衢州基本不限購(gòu)，主要跟隨浙江省調(diào)控節(jié)奏，在全市市域范圍內(nèi)“限購(gòu)”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整體相對(duì)寬松。貸款方面，衢州“認(rèn)貸不認(rèn)房”，名下無(wú)貸款或貸款已結(jié)清者便可以“首套房”資格購(gòu)房，首套房首付最低20%，二套首付最低也可30%。

??限價(jià)方面，原先在后端備案時(shí)限價(jià)，現(xiàn)在前置到土拍前，實(shí)行“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建”的公開(kāi)土地出讓方式，建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，主要出于穩(wěn)房?jī)r(jià)，對(duì)房企而言利潤(rùn)空間收窄。

??當(dāng)前信貸端收緊，首套房利率5.1%-5.25%，二套房利率上浮至5.25%-5.3%。房企方面，項(xiàng)目基本結(jié)頂才放款，同時(shí)預(yù)售證管控，除特殊約定外建筑面積3萬(wàn)平方米及以下的須一次性申請(qǐng)預(yù)售，項(xiàng)目回款周期被拉長(zhǎng)。

??此外值得注意的是，衢州推出“高含金量”的人才引進(jìn)政策，對(duì)引進(jìn)至衢州工作的部分本科以上的人才給予購(gòu)房補(bǔ)貼，其中碩士研究生及緊缺專業(yè)“雙一流”高校本科畢業(yè)生25萬(wàn)元，“雙一流”高校全日制碩士研究生50萬(wàn)元，博士研究生100萬(wàn)元。

??政策區(qū)域分化方面，衢州主城區(qū)柯城政策相對(duì)嚴(yán)格落實(shí)，一定程度上有助于穩(wěn)定樓市，其他區(qū)域政策跟風(fēng)升級(jí)調(diào)控，但態(tài)度大于實(shí)質(zhì)。

??03

??市場(chǎng)變化

??歷年不溫不火

??2021年年初需求集中釋放

??“僧多粥少”推高房?jī)r(jià)

??衢州（主城區(qū)）樓市歷年發(fā)展總體較為平穩(wěn)，2016-2019年供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡，使得成交均價(jià)維持在10000-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。2020年末至2021年伊始，基于疫情積蓄的購(gòu)房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量?jī)r(jià)齊升。

??聚焦月度數(shù)據(jù)，2020年上半年，受疫情影響市場(chǎng)整體供大于求，下半年6-8月出現(xiàn)一波需求釋放；衢州（主城區(qū)）最主要的房?jī)r(jià)上升期集中在2021年1-3月，一方面，基于后疫情時(shí)期下的累積需求的集中釋放，以及“就地過(guò)年”下部分返鄉(xiāng)置業(yè)延續(xù)至節(jié)后的錯(cuò)峰期；另一方面，今年以來(lái)市場(chǎng)一手房源供應(yīng)量較少，全市在售樓盤(pán)屈指可數(shù)，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求；此外，高價(jià)土拍地的頻現(xiàn)也推高了樓市預(yù)期。其中，2月新房成交均價(jià)超20000元/平方米，3月供求比僅0.42，4月隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，觀望情緒下房?jī)r(jià)小幅回落。

??04

??區(qū)域市場(chǎng)

??柯城西區(qū)政府主推

??江山市場(chǎng)本地投資客炒作

??其他區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)平緩

??衢州基本為內(nèi)生型市場(chǎng)，當(dāng)前整體可售貨源較少，各區(qū)域市場(chǎng)呈分化態(tài)勢(shì)，柯城和江山樓市熱度較高，但內(nèi)在邏輯不同，其他區(qū)域相對(duì)平淡。

??柯城西區(qū)主要由政府推動(dòng)，嚴(yán)控供地節(jié)奏、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)規(guī)劃疊加商務(wù)、生活、醫(yī)療等配套的傾斜，集中打造智慧新城，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)，具有一定產(chǎn)業(yè)支撐，逐步在當(dāng)?shù)貥?gòu)筑起“富人區(qū)”象征，順勢(shì)推高房?jī)r(jià)。同時(shí)，當(dāng)前該區(qū)已無(wú)在售一手普通住宅產(chǎn)品，總體局面“一房難求”，更是推高了市場(chǎng)熱度。限價(jià)政策下一手房均價(jià)24000-25000元/平方米，一二手房倒掛3000元/平方米左右；但基于地價(jià)較高，利潤(rùn)空間有限，房企多在西區(qū)沖規(guī)模?？鲁悄蠀^(qū)收益于未來(lái)社區(qū)的規(guī)劃，且臨近核心板塊，新房市場(chǎng)流速較快；但當(dāng)前均價(jià)仍處“洼地”，與西區(qū)存在近1萬(wàn)元/平方米的剪刀差，具備一定投資潛力。

??江山市場(chǎng)熱度主要由本地投資客推高，江山做木門(mén)、消防工程等的民企眾多，在外從商者返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象也較為普遍，當(dāng)?shù)厝送顿Y意識(shí)較強(qiáng)，城中房?jī)r(jià)推高至20000元/平方米出頭。尤其是2021年年初以來(lái)，幾乎月均漲幅1000元/平方米，漲勢(shì)迅猛。

??其他區(qū)域樓市相對(duì)平緩，其中衢江區(qū)近兩年房?jī)r(jià)由5000-6000元/平方米漲至16000-17000元/平方米，當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人偏好去柯城西區(qū)買(mǎi)房，當(dāng)前市場(chǎng)平穩(wěn)；龍游縣剛需項(xiàng)目均價(jià)12000-13000元/平方米，價(jià)格小幅上漲主要由于疫情積累需求的釋放，以本地客群為主，有少部分溫州外溢客戶。

??05

??項(xiàng)目去化柯城區(qū)認(rèn)籌/房源比3：1

江山返鄉(xiāng)置業(yè)期去化翻倍

??項(xiàng)目去化方面，衢州基于市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)一手房源靠關(guān)系購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象普遍，自去年底開(kāi)始部分項(xiàng)目采取公證介入購(gòu)房搖號(hào)措施。

??從不同區(qū)域板塊來(lái)看，柯城區(qū)板塊火熱疊加可售房源緊張，基本處于開(kāi)盤(pán)及售罄狀態(tài)。尤其是柯城西區(qū)，基于政府主推下市政配套及學(xué)區(qū)的加持，成為衢州有錢(qián)人的“狂歡場(chǎng)”，一房難求、買(mǎi)房靠關(guān)系現(xiàn)象普遍。在此背景下，開(kāi)發(fā)商普遍捆綁車(chē)位（15萬(wàn)/個(gè)）及儲(chǔ)藏室。其中綠城志城·鳳棲云廬2020年12月25日首開(kāi)312套房源，報(bào)名認(rèn)購(gòu)人數(shù)1110人，是房源總量的3倍有余。衢江區(qū)去化比柯城西區(qū)及南區(qū)略慢，當(dāng)前平均每天去化七八套，淡季四五套，五一及過(guò)年等返鄉(xiāng)熱潮期去化加快，當(dāng)前天陽(yáng)聯(lián)利·文瀾邸項(xiàng)目去化過(guò)半。此外部分剛需項(xiàng)目依托分銷帶客，成交占比高達(dá)40%。江山區(qū)基于在外從商者較多，返鄉(xiāng)置業(yè)顯現(xiàn)普遍，過(guò)年期間月均去化量可達(dá)平時(shí)的2-3倍，約占全年去化比例的15%-20%。此外龍游縣及其他區(qū)域去化相對(duì)緩慢，部分高端項(xiàng)目渠道分銷下去化效果依舊不理想。

??06

??客群結(jié)構(gòu)及置業(yè)偏好地緣性客群占比9成

??置換改善型需求上升

??衢州基于浙東長(zhǎng)三角區(qū)域的虹吸效應(yīng)，以及鄰省區(qū)域的省界隔閡，整體偏向內(nèi)生型市場(chǎng)，購(gòu)房者以地緣性客群為主，包括在當(dāng)?shù)毓ぷ魃罹用?，及生于本土在外從業(yè)的返鄉(xiāng)置業(yè)客群，總體本地客群占比達(dá)9成，近年來(lái)進(jìn)入少量外來(lái)投資客。

??置業(yè)偏好方面，當(dāng)?shù)厝速?gòu)房以置換需求居多，對(duì)改善型產(chǎn)品的需求上升，市場(chǎng)整體處于于由剛需向剛改過(guò)渡階段。當(dāng)前市場(chǎng)上，品牌房企的在售房源已基本售罄，當(dāng)?shù)厝藢?duì)品牌房企的新理念認(rèn)可度較高，看重產(chǎn)品及品質(zhì)。其中柯城西區(qū)板塊精裝項(xiàng)目較多，吸納了大部分高端改善型客群；而江山基于投資屬性，空置率高，產(chǎn)品以毛坯為主，暫無(wú)上市精裝產(chǎn)品，當(dāng)?shù)厝藢?duì)精裝產(chǎn)品無(wú)抗性、無(wú)偏好。

??07

??購(gòu)買(mǎi)能力購(gòu)買(mǎi)力兩極分化

??剛需客群200萬(wàn)為接受“天花板”

??衢州的工薪階層與個(gè)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)者收入差距較大，其中公職人員收入4000-5000元/月，工薪階層平均工資水平也位列此區(qū)間；而個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、創(chuàng)業(yè)者則收入較高，尤其像江山，從事木門(mén)、消防工程或者在外從商現(xiàn)象普遍，整體購(gòu)買(mǎi)力有支撐。

??收入差距致使住房購(gòu)買(mǎi)力兩極分化，剛需“天花板”為200萬(wàn)元，且首付及月供壓力均較大，首付壓力略大于月供壓力；而高端改善客群對(duì)于350-400萬(wàn)價(jià)位住房幾乎無(wú)壓力，不乏全款支付者。

??08

??土地市場(chǎng)政府嚴(yán)控供地節(jié)奏

??成交均價(jià)又上一梯度

??衢州近年來(lái)土地成交量成波動(dòng)態(tài)勢(shì)，主要與政府的供地節(jié)奏把控有關(guān)。其中2016-2018年土地市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2019年基于“穩(wěn)樓市”的政策背景，土地供應(yīng)及成交面積同步縮水幅度較大。2020年經(jīng)歷疫情“冷凍期”，土地市場(chǎng)二季度開(kāi)始回暖，下半年持續(xù)放量，根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年成交總建面較上年同期增長(zhǎng)109.3%。在政府對(duì)供地節(jié)奏的控制下，衢州涉宅土地成交均價(jià)呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，尤其是2021年以來(lái)，涉宅地塊成交均價(jià)突破8000元/平方米，土拍市場(chǎng)上“萬(wàn)元地塊”頻現(xiàn)，較前兩年5000-6000元/平方米的土拍均價(jià)又上一新梯度。

??2020年下半年以來(lái)，市場(chǎng)回暖伴隨受疫情影響積壓需求的釋放，土地市場(chǎng)熱度走高，成交均價(jià)突破10000/元的地塊頻現(xiàn)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2020年至今衢州土拍市場(chǎng)上均價(jià)突破萬(wàn)元的涉宅地塊達(dá)30幅，主要集中于柯城區(qū)及江山市。其中，成交均價(jià)16000/元以上的四塊地均位于柯城區(qū)，分別由綠城、貝林、志誠(chéng)及杭州建杭力合置業(yè)競(jìng)得，綠城于今年2月競(jìng)得柯城西區(qū)衢州智慧新城項(xiàng)目，成交均價(jià)達(dá)17088元/平方米，溢價(jià)率55.3%；而江山市個(gè)人拿地的情況較多。

??09

??房企競(jìng)爭(zhēng)本土房企實(shí)力強(qiáng)勁

綠城等外來(lái)品牌房企助力“未來(lái)社區(qū)”建設(shè)

??從衢州房企總體競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，本土房企與外來(lái)房企勢(shì)均力敵。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年衢州房企拿地TOP10中，衢州本土房企中的貝林、志誠(chéng)、華達(dá)、衢州市交通投資集團(tuán)均位列其中，表現(xiàn)突出；而外來(lái)房企中以浙系房企居多，包括建杭、綠城、天陽(yáng)、步陽(yáng)等。值得注意的是，鑒于當(dāng)前信貸端收緊，考慮放款及資金周轉(zhuǎn)變慢，繼而帶來(lái)融資成本壓力，外來(lái)房企拿地勢(shì)頭減弱，綠城、祥生、藍(lán)城、碧桂園等外來(lái)房企試水若干項(xiàng)目后暫停拿地；而衢州本地房企自由資金充裕，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，是當(dāng)前土拍市場(chǎng)上的主力軍，同時(shí)在與外來(lái)房企的合作項(xiàng)目中充當(dāng)疏通政企關(guān)系和財(cái)務(wù)投資的重要角色。

??當(dāng)前，外來(lái)房企的進(jìn)入更多是政府引進(jìn)。例如為響應(yīng)浙江省2019年提出的“未來(lái)社區(qū)”建設(shè)目標(biāo)，考慮未來(lái)社區(qū)建設(shè)在九大場(chǎng)景要求下對(duì)房企的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力提出較高要求，衢州政府引入外來(lái)品牌房企綠城中國(guó)，作為衢州首個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的主操盤(pán)方。

??10

??前景展望房源供不應(yīng)求疊加高價(jià)地推高房?jī)r(jià)預(yù)期

政策調(diào)控下預(yù)計(jì)平穩(wěn)發(fā)展

??整體來(lái)看，衢州以內(nèi)生型市場(chǎng)為主導(dǎo)，具有產(chǎn)業(yè)支撐，樓市相對(duì)健康，在當(dāng)?shù)卣诠┑丶罢呙娴暮侠碚{(diào)控下呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。基于當(dāng)前衢州市場(chǎng)整體在售房源供不應(yīng)求，疊加高價(jià)地頻現(xiàn)推高預(yù)期，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)還將小幅上揚(yáng)；但隨著限價(jià)政策的施行，成交均價(jià)受控，預(yù)計(jì)整體漲幅趨緩。

??分區(qū)域來(lái)看，柯城區(qū)基于主城區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)，吸附力較強(qiáng)，疊加市場(chǎng)在售貨源的稀缺，自去年四季度出臺(tái)政策以來(lái)，房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭不減。隨著近期土拍成交量的攀升，預(yù)計(jì)未來(lái)房源供給增加，市場(chǎng)熱度回歸理性。江山市場(chǎng)房?jī)r(jià)一度被投資客哄抬，于今年4月出臺(tái)調(diào)控新政后，觀望情緒下市場(chǎng)熱度小幅回落。但基于政策態(tài)度大于實(shí)質(zhì)，以及今年以來(lái)高價(jià)地的持續(xù)涌現(xiàn)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)看漲趨勢(shì)延續(xù)。