[克而瑞]廈門(mén)二輪土拍熱度不減，本土國(guó)企是市場(chǎng)絕對(duì)“王者”

??廈門(mén)兩輪集中供地共計(jì)成交16宗含宅地，4宗觸及最高限價(jià)

??外來(lái)房企進(jìn)駐壁壘高，本土國(guó)企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

??建發(fā)、中海兩輪三宗地領(lǐng)跑廈門(mén)土拍

??01

??“僧多粥少”二輪土拍熱度不減

??平均溢價(jià)率近24%

??22城首批集中供地尚未全部結(jié)束（還剩成都（尚未拍完）、上海、武漢3城），廈門(mén)第二輪集中拍地已接踵而至。

??廈門(mén)第二輪供地中，共有8家房企競(jìng)得11塊含宅地塊，成交總金額達(dá)344.05億元，平均溢價(jià)率為23.62%，平均樓板價(jià)為23676元/平方米。

??整體來(lái)看，兩輪供地結(jié)束后，廈門(mén)共成交16宗地，成交金額近534億元，成交建面達(dá)198萬(wàn)平方米。

??對(duì)比一、二輪土拍而言：

??首先，土拍熱度依舊火熱。與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比，第二輪供地中房企報(bào)名數(shù)量雖有減少，但競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。盡管11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價(jià)（地塊均采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣(mài)），但平均溢價(jià)率達(dá)到24%。

??其次，二批次土地供應(yīng)量最大，兩輪土地成交建面占去年住宅銷(xiāo)售85%。從已公布的集中供地計(jì)劃來(lái)看，二輪出讓11宗地在三個(gè)批次中最多且分布最廣。第一、二輪廈門(mén)土拍共成交198萬(wàn)平方米，接近2020年土地成交82%，與去年住宅銷(xiāo)售相比，占到85%。但長(zhǎng)期來(lái)看，僧多粥少、供不應(yīng)求的局面并未徹底扭轉(zhuǎn)。

??最后，本次成交11宗地塊均限高范圍和限制住宅套數(shù)。盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，且首輪拍地后住宅銷(xiāo)售相對(duì)火熱，然而高地價(jià)疊加限制條件，也縮減了后期房企盈利空間。

??02

??建發(fā)、中海兩輪三宗地廈門(mén)積極補(bǔ)倉(cāng)

??本土國(guó)企是廈門(mén)市場(chǎng)絕對(duì)“王者”

??本次大批量的供地在廈門(mén)實(shí)屬罕見(jiàn)，看似為首輪尚未拍到的房企以及外來(lái)房企提供了機(jī)會(huì)，但面對(duì)門(mén)檻高、生存壓力大、競(jìng)爭(zhēng)激烈等壁壘，本土國(guó)企依舊在兩輪土拍中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

??第二輪有新增土儲(chǔ)房企中，建發(fā)、中海延續(xù)了首輪積極補(bǔ)倉(cāng)的態(tài)勢(shì)，分別競(jìng)得2宗地。其中建發(fā)1-5月新增貨值已經(jīng)接近700億元，占到2020年全口徑金額54%，在廈門(mén)二輪積極補(bǔ)倉(cāng)，為今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下強(qiáng)心劑。

??此外，保利、金茂等首輪尚未在廈門(mén)有所斬獲的國(guó)企、央企，第二輪拍地中積極參與多宗地塊，分別以40億、49.7億獲得海滄和翔安地塊。

??前兩輪拍地中：

??第一，國(guó)企、央企是廈門(mén)土地市場(chǎng)的絕對(duì)“門(mén)檻與王者”，民企拿地困難重重。國(guó)企、央企共計(jì)在廈門(mén)獲得9宗地。尤其是本土國(guó)企，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)、特房等幾乎分噬了半數(shù)地塊。

??第二，建發(fā)、中海兩輪分別獲取3宗地成為最大贏家。此外中海、金茂積極補(bǔ)倉(cāng)也彌補(bǔ)了當(dāng)前住宅在售存量即將售罄的現(xiàn)狀。

??值得注意的是，廈門(mén)5月銷(xiāo)售金額（操盤(pán)）TOP10中，已經(jīng)有5家房企（建發(fā)、國(guó)貿(mào)、保利、聯(lián)發(fā)、廈門(mén)住宅集團(tuán)）在集中供地中有所斬獲，未來(lái)銷(xiāo)售份額將進(jìn)一步提升。

??PS:截止到目前，TOP30房企在集中供地城市攬地272宗，占全部地塊比重超四成。TOP50房企共有42家在集中供地中有所斬獲。