[克而瑞]十城完成首輪集中供地，限價約束下溢價率高位回落（2021年5月）

??2021年5月，北京、杭州等十個城市在月內(nèi)完成了首輪集中土拍，土地成交規(guī)模也因此較上月大幅增長，平均地價也受一二線城市成交占比提升影響進(jìn)一步?jīng)_高。市場熱度方面，雖然北京、杭州、南京等地土拍競爭激烈，封頂溢價、土拍搖號現(xiàn)象依舊頻出，但在各地限地價的土拍規(guī)則下，溢價率水平還是較上月出現(xiàn)了回落。

??另一方面，就供應(yīng)情況來看。繼武漢在5月25日推出首批集中出讓地塊明細(xì)后，至此22個城市首批集中供地清單均已出爐。另外，長春和廈門也在本月公告了第二批次集中出讓地塊，成為最先公布第二批集中供地的城市。

??01??市場走勢

??土地供求一跌一漲

??京杭高價地集中出讓拉動平均地價再創(chuàng)新高

??供應(yīng)方面。由于首批集中供地高峰集中在4月份，5月集中供地城市明顯減少，土地掛牌量較4月明顯下降，也不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積22871萬平方米，環(huán)比下降18%，同比也下降了23%。各能級城市中，除一線城市土地供應(yīng)量環(huán)比大增外，二三線城市的掛牌量環(huán)比均呈下降趨勢。集中供地的重點(diǎn)城市中，成都、合肥、上海、武漢均于本月推出了首批集中出讓土地，至此22個城市首批供地清單均已出爐；此外，長春和廈門也于本月推出了第二批集中出讓的地塊，將于6月份開拍。

??成交方面，月內(nèi)北京、杭州、南京、濟(jì)南、天津等10個城市完成首批集中供地，本月土地市場成交規(guī)模得以較4月明顯增加。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交建筑面積也增至17492萬平方米，環(huán)比增幅高達(dá)30%，但與去年同期相比則下降了兩成。各能級城市市場表現(xiàn)各異。具體來看，受北京和深圳首批集中供地量相對較少影響，一線城市成交規(guī)模同環(huán)比均明顯下降，降幅高達(dá)44%；二線城市由于有杭州、南京、天津等8個城市首批集中供地成交，且杭州、南京和天津成交規(guī)模均在500萬平方米以上，拉動成交規(guī)模環(huán)比大漲六成；三四線城市成交規(guī)模環(huán)比大增26%，但仍不及去年同期，同比降幅近四成。

??價格方面，受北京、杭州、南京、天津等重點(diǎn)一二線城市成交占比大幅提升影響，本月平均樓板價明顯沖高，升至4905元/平方米，環(huán)比上月大漲20%，再創(chuàng)2019年以來新高。分能級城市來看，在京深高價地成交的帶動下，一線城市平均地價為28139元/平方米，環(huán)比大漲，同比也增長了60%；二線城市平均地價也較上月明顯走高，成交樓板價達(dá)8100元/平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上；三四線城市的平均地價則較上月出現(xiàn)回調(diào)，環(huán)比下降24%至2388元/平方米，不過同比仍然上漲了近三成。

??02??市場熱度

??土拍限價致溢價率高位回落

??集中供地下土地流拍現(xiàn)象并未惡化

??市場熱度方面。由于本月集中土拍的重點(diǎn)城市出讓地塊基本均采取限地價的方式，加之熱點(diǎn)三線城市成交量顯著減少影響，本月溢價率較上月明顯回調(diào)，環(huán)比大降9個百分點(diǎn)至16.4%。

??各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率均不敵上月。具體來看，一線城市本月溢價率降至7.9%，主要是由于作為成交主力的北京溢價空間限制較嚴(yán)所致，在出讓的30宗地中，9成以上的地塊溢價率上限僅在15%，部分地塊溢價率上限僅有3%，極大地壓低了一線城市本月成交溢價率。二線城市也因集中拍地的重點(diǎn)城市土拍限價影響，溢價率環(huán)比上月下降至17.5%，不過集中土拍的杭州、南京、寧波、廈門等城市有多宗地觸及總價上限，實(shí)際土拍熱度并不低。受紹興、金華、南通等熱點(diǎn)城市加強(qiáng)調(diào)控、控制供地節(jié)奏影響，三四線城市溢價率也回落至20%以下，環(huán)比上月大幅下降10個百分點(diǎn)以上。

??雖然本月為重點(diǎn)城市集中拍地高峰期，但由于優(yōu)質(zhì)宅地出讓占比增加，土地流拍現(xiàn)象并未較上月惡化。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，流拍率小幅微降至10%，處在合理水平。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市的下轄郊縣仍為流拍主力，包括徐州邳州、韶關(guān)新豐、淮安金湖等，均有多宗土地遭遇流拍。此外，集中拍地的天津、濟(jì)南和福州等城市也均有土地遭遇流拍，但流拍地塊或?yàn)槔壋鲎尩纳套∮玫兀驗(yàn)榈乩砦恢闷У恼?，或?yàn)樽赓U、安置等保障性住宅用地，對此類地塊房企拿地意愿不高，因此慘遭流拍。

??03??重點(diǎn)地塊

??優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘

??京杭寧甬多宗地封頂成

??5月份，集中供地的重點(diǎn)城市迎來了拍地潮，共有10個城市在本月完成了首輪集中土拍，包括北京、深圳、杭州、南京、寧波、廈門、福州等諸多熱點(diǎn)城市。由于是首輪供地，這些城市也推出了諸多優(yōu)質(zhì)用地入市，如北京中心城區(qū)海淀、朝陽共有12宗地入市出讓，杭州未來科技城、錢江世紀(jì)城等熱點(diǎn)板塊也有諸多優(yōu)質(zhì)宅地出讓，吸引了多家房企的競爭。最終，這些地塊以上限價成交，如入圍總價和單價TOP10的地塊中僅有4宗地未及總價上限。

??就各城市土拍表現(xiàn)來看，雖然杭州、南京等城市土拍熱度均不低，但關(guān)注度最高的城市還是北京。在本次土拍中，北京創(chuàng)新提出了“新三競”規(guī)則，加強(qiáng)對地價、房價的控制。盡管如此，北京的首輪土拍仍然吸引了多家頭部房企的參與，如萬科、中海等更是報名了多宗土地的競拍。最終，30宗地全部成功出讓，10宗進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，土拍競爭十分激烈。從拿地房企來看，融創(chuàng)成為最大贏家，在北京本輪土拍中成功拿下4宗地，包括最受關(guān)注的樹村南北優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價均在6.8萬元/平方米。

??總結(jié)：2021年5月，重點(diǎn)城市首輪集中土拍高峰期來臨，共有10個重點(diǎn)城市在本月完成了首輪集中土拍。雖然地價因城市成交結(jié)構(gòu)改變而出現(xiàn)上漲，但在嚴(yán)格的控價機(jī)制下，本月溢價率較上月出現(xiàn)了明顯回落，土地市場整體熱度在供應(yīng)量大增及調(diào)控機(jī)制進(jìn)一步收緊的雙重影響下得到了一定的控制。

??不過，熱點(diǎn)城市的土拍競爭仍然十分激烈，“封頂+競自持（配建）”儼然是北京、杭州、南京、寧波等多個城市的土拍常態(tài)。激烈競爭下，地塊的拿地成本亦在不斷上升，尤其是自持不設(shè)上限的杭州，部分地塊自持比例高達(dá)40%，極大地壓縮了項(xiàng)目利潤空間，部分地塊已經(jīng)出現(xiàn)了盈利隱憂。建議在接下來的拍地中還是要避免盲目追高，警惕拿地成本攀升帶來的虧損風(fēng)險。