楊科偉、李詩(shī)昀2021-06-16 09:01:46
??6.12-6.14迎來(lái)端午節(jié)小長(zhǎng)假,文化和旅游部數(shù)據(jù)顯示,端午假期全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游8913.6萬(wàn)人次,恢復(fù)至疫前同期的98.7%。與旅游業(yè)持續(xù)升溫不同的是,端午樓市卻平淡收?qǐng)觯?7個(gè)重點(diǎn)城市新房成交同比降43%,相較2019年也僅增12%,增幅相比之前清明、五一等假期顯著收窄。
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??37城成交同比降43%
??一線熱度不減、三四線低迷、二線分化
??2021年端午節(jié)(6.12-6.14),全國(guó)37個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積159萬(wàn)平方米,相較2020年端午節(jié)下降43%,同比大幅下降主要由于去年6月包括端午期間,疫后購(gòu)房需求集中釋放,導(dǎo)致成交基數(shù)偏高,剔除基數(shù)影響,相較2019年端午節(jié),成交仍保持穩(wěn)中有增,增幅達(dá)12%。
??一線城市樓市熱度不減,成交穩(wěn)中有增,4個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)26.1萬(wàn)平方米,按可比口徑,同比增9%,較2019年增13%。上海端午成交顯著放量,同比增18%,較2019年增長(zhǎng)兩倍有余,廣州受疫情反復(fù)影響,成交同比降28%,深圳受制于供應(yīng)縮量,成交同比持平,較2019年降45%。
??二線城市樓市平穩(wěn)與分化并存,成交整體企穩(wěn),12個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)97.7萬(wàn)平方米,高基數(shù)效應(yīng)下同比降36%,較2019年仍增31%。重慶、武漢、成都成交持續(xù)高位運(yùn)行,端午三天新房成交面積皆在20萬(wàn)平方米左右,表現(xiàn)優(yōu)于2019、2020年,但杭州、南京、西安等城市成交明顯回調(diào),假期期間成交不足4萬(wàn)平方米,同比降幅超兩成,亦明顯不及2019年同期。
??三四線城市樓市相較低迷,成交持續(xù)走弱,21個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)34.8萬(wàn)平方米,同比降65%,較2019年降20%。同比來(lái)看,僅珠海、莆田、肇慶等5城成交略高于去年同期,其余16城成交皆顯著回落,尤其是溫州、東莞、惠州等城市,成交跌幅超七成,當(dāng)然,這其中也不乏供給端因素影響,典型如嘉興,端午期間僅成交0.2萬(wàn)平方米,皆因市場(chǎng)過(guò)于火熱,新房近乎斷供。
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??四大因素拖累端午樓市
??預(yù)計(jì)6月供求企穩(wěn)回升
??三季度供求皆面臨回調(diào)壓力
??綜上所述,端午樓市平淡收?qǐng)?,成交同比降四成,剔除高基?shù)影響后,相較2019年端午也僅增長(zhǎng)12%。究其原因有四:
??其一,購(gòu)房需求提前釋放,不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“紅五月”,杭州、廈門最具代表性,5月成交創(chuàng)近年來(lái)新高,重慶也迎來(lái)2020年以來(lái)成交高峰;
??其二,信貸規(guī)模管理、用途監(jiān)管持續(xù)趨緊,典型如廣州、深圳,6月監(jiān)管部門約談多家金融機(jī)構(gòu),全面叫停并嚴(yán)查贖樓貸、過(guò)橋貸,防止經(jīng)營(yíng)性信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域;
??其三,疫情反復(fù),廣州、佛山等地新房成交皆受此影響;
??其四,供給不足拖累成交,實(shí)際市場(chǎng)火熱,數(shù)據(jù)表現(xiàn)失真,典型如嘉興,端午假期新房成交不足1萬(wàn)平方米,實(shí)則市場(chǎng)供給緊俏核心區(qū)域一房難求。
??預(yù)判后市,6月適逢年中業(yè)績(jī)搶收關(guān)鍵期,房企推貨積極性提升,供應(yīng)將明顯放量,例如上海,6月僅上半月供應(yīng)已超過(guò)100萬(wàn)平方米,超過(guò)2021年前5月月均水平。供應(yīng)驅(qū)動(dòng)疊加營(yíng)銷發(fā)力,成交仍有進(jìn)一步上升空間。
??進(jìn)入三季度,集中供地影響將進(jìn)一步顯現(xiàn),考慮到一季度多數(shù)集中供地城市宅地零供應(yīng),以6個(gè)月拿地到首次開(kāi)盤周期推算,三季度核心一二線城市新房供應(yīng)將面臨較大壓力,個(gè)別城市將迎來(lái)供應(yīng)空窗期,疊加7、8月時(shí)值傳統(tǒng)淡季,房企供貨積極性下降,未來(lái)新房供應(yīng)縮水是大概率事件。
??受制于供應(yīng),加上熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí),信貸管控持續(xù)趨緊,成交亦面臨回落壓力。與此同時(shí),城市市場(chǎng)分化依舊,杭州、廈門等樓市熱度不減,市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好,成交整體仍將保持高位,但南寧、昆明等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持低溫運(yùn)行,成交低迷局面難有明顯改觀。