[克而瑞]棚改退潮后山東半島城市分化研判

??山東乃是全國棚改第一大省，2017年棚改計劃開工量高達76萬套，成為房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的催化劑。不過，2019年以來山東棚改規(guī)模持續(xù)縮水，2021年棚改計劃開工量低至12萬套，累計跌幅達84%。而在棚改退潮后，山東省房地產(chǎn)市場如何走向？各城市市場又將如何演變？

??01

??構建“一群兩心三圈”

??提升沿黃地區(qū)龍頭作用

??……略……

??1、山東半島城市群規(guī)劃層層遞進，“十四五”新定位構建“一群兩心三圈”

??2005年，山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃經(jīng)山東省政府批準并報備國家發(fā)改委后，山東半島城市群正式成立。此后，城市群發(fā)展規(guī)劃層層遞進，2007年，《山東半島城市群總體規(guī)劃（2006-2020）》發(fā)布，此時的山東半島城市群只涵蓋濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8個城市。2017年2月，山東省政府印發(fā)《關于山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)的批復》，將山東全省所有地級市納入城市群覆蓋范圍，并提出到2030年的遠景目標，即山東半島城市群綜合競爭力保持全國先進位次，城市群總人口達到1.06億左右，城鎮(zhèn)人口8000萬左右，全面建成發(fā)展活力足、一體化程度高、核心競爭力強的現(xiàn)代化國家（更多政策，請查閱中房網(wǎng) wjn340.cn）級城市群。

??2021年2月，《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》發(fā)布，賦予山東半島城市群新定位。山東半島城市群被劃入包含長江中游、山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、哈長、遼中南、北部灣和關中平原8個地區(qū)在內(nèi)的“組群”中。

??“十四五”規(guī)劃中，也明確提出要發(fā)展壯大山東半島城市群，并將其列在同類別城市群——粵閩浙沿海城市群、中原城市群、關中平原城市群、北部灣城市群之前，充分彰顯山東半島城市群戰(zhàn)略地位。

??根據(jù)最新規(guī)劃，山東將加快構建“一群兩心三圈”總體布局。“一群”即山東半島城市群；“兩心”即濟南建設國家中心城市、青島建設全球海洋中心城市；“三圈”意指省會、膠東、魯南都市圈，做強省會經(jīng)濟圈，以濟南為中心，輻射帶動淄博、泰安、聊城、德州、濱州、東營六市一體發(fā)展，提升膠東經(jīng)濟圈，以青島為龍頭，輻射帶動煙臺、威海、濰坊、日照四市，振興魯南經(jīng)濟圈，推動臨沂、棗莊、濟寧、菏澤四市強化城市功能。

??2、發(fā)揮山東半島城市群龍頭作用，引領沿黃地區(qū)經(jīng)濟高質量發(fā)展

??……略……

??02

??膠東與魯西差距懸殊
但棚改收尾與旅居低迷并行

??

……略……1、經(jīng)濟：省域排名第三，膠東半島是命脈，魯西地區(qū)發(fā)展滯后……略……2、人口：高度向濟南、青島聚集，菏澤百萬計人口凈流出據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，山東全省常住人口規(guī)模達到10153萬，位列31個省區(qū)市第二，僅次于廣東省。與六普數(shù)據(jù)相比，山東十年間人口增長573萬，核心在于二胎放開、生育率提升，新生和幼年人口顯著增長，2020年山東0-14歲人口占比達18.78%，較2010年增長3.04個百分點。山東人口高度向青島、濟南兩大核心城市聚集。作為省內(nèi)經(jīng)濟中心，加上近年來出臺大量落戶及人才引進政策，青島持續(xù)吸引外來人口流入，2020年常住人口首度跨過千萬大關，達1007萬人，占全省人口比重9.92%，較2010年提高0.82個百分點。省會濟南人口吸附力持續(xù)提升，2020年常住人口920萬人，占全省人口比重由六普的8.47%提高至七普的9.06%。

??反觀魯西地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不暢、人口不斷外流。早年間，山東有“經(jīng)濟看膠東，人口在魯西”的說法，魯西地區(qū)土壤肥沃、農(nóng)業(yè)發(fā)達，適宜人口聚居生活。截至2020年，聊城、德州、泰安常住人口規(guī)模都在500萬人以上。但近些年，魯西各市占全省人口比重卻在持續(xù)下降，典型如泰安，占比較六普下降0.35個百分點至5.39%，核心在于產(chǎn)業(yè)轉型升級陣痛，本地就業(yè)機會減少，適齡勞動人口被迫向省內(nèi)乃至省外核心城市遷移。

??以常住戶籍人口比推測人口遷移情況，山東省共有9個城市本地人口凈流出，魯西地區(qū)城市獨占六席，2019年凈流出人口總計超過300萬人。其中，菏澤人口外流現(xiàn)象最為嚴重，2019年凈流出人口約148萬人，常住戶籍人口比低至0.86。

??3、收入：青島領跑，德州、菏澤皆低于3萬全省墊底……略……4、棚改：規(guī)模多年居全國之首后銳減84%，威海、日照等已清零山東棚改規(guī)模連續(xù)多年穩(wěn)居全國首位，2016年，山東棚改計劃開工量便達到48萬套，占全國總規(guī)模的8%。2017、2018年，山東棚改持續(xù)發(fā)力，計劃開工量都在70萬套左右，全國占比分別為12.7%和9.6%。2018年，山東取消棚改貨幣化安置補貼，改為鼓勵實物安置。2019年，隨著全國棚改退潮，山東棚改也偃旗息鼓，當年棚改計劃開工量降至21萬套，同比驟降近七成。此后棚改規(guī)模逐年遞減，2020年跌至14.3萬套，2021年進一步回落至12.4萬套，較歷史高峰期跌幅多達84%。

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