[中房研協(xié)]9月市場(chǎng)繼續(xù)回調(diào) 核心指標(biāo)短期難以走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間

??商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)漲幅繼續(xù)回調(diào)，單月同比連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)

??1—9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1—9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%；比2019年1—9月份增長(zhǎng)20.9%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。

??1-9月商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，較1-8月分別減少4.6個(gè)和6.2個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)格的政策指導(dǎo)下，市場(chǎng)信心不足，整體市場(chǎng)降溫趨勢(shì)不改。

??9月房地產(chǎn)政策仍然以“維穩(wěn)”為主，本月底央行召開的房地產(chǎn)金融座談會(huì)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。金融政策對(duì)企業(yè)資金面造成的壓力，有望逐步得到緩解。隨著市場(chǎng)的不斷降溫，行業(yè)主要訴求為在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下調(diào)控政策能夠適當(dāng)放松。

??9月商品房銷售面積較上月有所回升，但明顯低于往年同期水平。9月銷售面積16139萬平方米，同比下降13.2%，較2019年9月下降6.9%。9月為傳統(tǒng)銷售旺季，今年由于多方因素造成市場(chǎng)相對(duì)冷清。近期部分房企違約爆雷事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，將導(dǎo)致未來市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)下行。金融信貸政策能否有所放松是行業(yè)企穩(wěn)與否的關(guān)鍵。

??分類物業(yè)銷售看,住宅同比漲幅最高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房趨于與去年同期持平。各物業(yè)類型兩項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅均持續(xù)收窄，銷售金額的回調(diào)幅度更大，住宅回落幅度最明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅處于相對(duì)較高區(qū)間，東北地區(qū)則出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。各地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，銷售面積回調(diào)幅度趨近，東部和中部地區(qū)銷售金額回調(diào)幅度空間更大也更明顯。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回落，單月低于去年同期

??1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1—9月份增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%。

??1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅回落至個(gè)位數(shù)，較1-8月減少2.1個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資開始轉(zhuǎn)向，同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商業(yè)項(xiàng)目的投資環(huán)境需要得到進(jìn)一步改善。在住宅投資上也存在壓力，企業(yè)拿地動(dòng)力和項(xiàng)目開工進(jìn)度都明顯受到信貸融資環(huán)境影響。

??月度數(shù)據(jù)方面，9月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額14508億元，環(huán)比增加10.2%，同比減少3.5%?？v向看，年內(nèi)開發(fā)投資單月同比持續(xù)回落，9月首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。三道紅線政策要求下，踩線企業(yè)不得不收縮債務(wù)規(guī)模，提前歸還融資貸款，導(dǎo)致現(xiàn)金流極其緊張。金融機(jī)構(gòu)收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款，直接導(dǎo)致了企業(yè)在土地購置和項(xiàng)目施工、開工上的投資力度明顯降低。

??從物業(yè)類別投資上看，僅住宅投資同比增長(zhǎng)，與上月相比漲幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??從地區(qū)來看，中部地區(qū)領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲14.3%，與上月相比漲幅回調(diào)幅度也是最大，收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，其次西部地區(qū)收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)以59381億元高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月份，房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%；辦公樓新開工面積3847萬平方米，下降20.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工10778萬平方米，下降17.5%。

??1-9月，商品房新開工面積跌幅持續(xù)擴(kuò)大，較1-8月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅擴(kuò)大，辦公樓跌幅略有收窄。9月房屋新開工面積17442萬平方米，較上月增長(zhǎng)5.4%，較去年同期少13.5%，較2019年9月減少15.2%。

??新開工面積持續(xù)下滑，一方面是商品房銷售和投資進(jìn)入?yún)^(qū)間，企業(yè)新開工意愿不強(qiáng)；另一方面在金融政策限制下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，新開工項(xiàng)目得不到合理的貸款支持，導(dǎo)致部分企業(yè)項(xiàng)目暫緩開工或停工停建。隨著市場(chǎng)和信貸政策的調(diào)整，項(xiàng)目未來將獲得較好的金融支持，促進(jìn)新開工規(guī)模逐步恢復(fù)。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落

??1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%；比2019年1—9月份增長(zhǎng)16.0%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%；個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。

??1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的53.3%；自籌資金占31.2%，占比較上月提高了0.9個(gè)百分點(diǎn)。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售市場(chǎng)的不景氣產(chǎn)生直接影響。9月銀行對(duì)企業(yè)放貸仍未放松，國(guó)內(nèi)貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大，較1-8月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。四季度房地產(chǎn)信貸政策可能迎來“糾偏”，房貸投放“平穩(wěn)有序”，額度也將更加充足，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力將得到一定程度緩解。

??土地購置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，土地成交均價(jià)漲幅擴(kuò)大

??1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價(jià)款9347億元，增長(zhǎng)0.3%；土地成交均價(jià)6808元/平方米，上漲9.7%。

??1-9月土地購置面積保持負(fù)增長(zhǎng)，跌幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款重回上漲區(qū)間；土地價(jià)格逐月上漲，同比漲幅擴(kuò)大。9月重點(diǎn)城市第二批集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊集中成交也一定程度拉高了土地成交均價(jià)，但在土拍規(guī)則限制下，整體溢價(jià)率處于低位。土地市場(chǎng)低熱之下，現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企，可以把握住較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。

??商品房待售面積持續(xù)減少

??9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少61萬平方米。

??9月末商品房待售面積較上月末繼續(xù)小幅減少，同比增加1.4%。其中住宅待待售面積與去年同期持平，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別同比減少2.8%和1.7%。