[中房研協(xié)]2022年1月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??二手住宅相關(guān)政策

??本月，二手住宅相關(guān)政策主要圍繞人才支持政策、放寬公積金貸款條件及完善老舊小區(qū)改造具體實(shí)施方案的角度進(jìn)行。保定市出臺人才扶持政策，提出購買包括二手住房在內(nèi)的家庭首套住房，依學(xué)歷給予購房補(bǔ)貼；馬鞍山市發(fā)布高層次人才住房公積金貸款支持政策，符合條件的人才在馬鞍山首次購買普通商品住房及二手住房時，可申請最高額度60萬元的住房公積金貸款；北京、上海、東莞提出推進(jìn)老舊小區(qū)的相關(guān)計劃及具體支持措施，利好涉及老舊小區(qū)的二手房交易；青島出臺存量房屋交易合同網(wǎng)簽備案的相關(guān)辦法，規(guī)范存量房屋交易過程。整體來看，政策環(huán)境相對穩(wěn)定。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1    成交量整體呈現(xiàn)下跌

??1月，受部分城市突發(fā)疫情的影響，典型城市二手住宅成交面積合計718.3萬平方米，較上月減少-21.5%，絕對額減少197.3萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，僅廣州環(huán)比微增2.1%，其他典型城市成交量均有明顯下滑；從同比數(shù)據(jù)來看，由于去年同期疫情影響，基數(shù)較低，成都同比有大幅上漲，其余典型城市成交量較去年同期均有所減少。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為123.2萬平方米，環(huán)比下跌16.5%，較去年同期減少66.8%；北京成交面積108.4萬平方米，環(huán)比減少22.0%，同比減少31.9%；其余城市成交量均在92萬平方米以下。成都、重慶、廣州、武漢、南京成交量分布在55萬至92萬平方米之間；其余城市成交量均未超過39萬平方米，其中，成交量最低的為青島，為13.9萬平方米，環(huán)比減少16.1%，同比減少73.2%。

??2.2    廈門、深圳、青島成交套數(shù)不及2000套

??1月，十三個典型城市二手住宅共成交7.9萬套，僅廣州微增，其余典型城市成交套數(shù)環(huán)比均有所減少；成都、深圳同比上漲，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。具體來看，上海成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.5萬套，環(huán)比減少16.0%，較去年同期減少66.1%；北京成交套數(shù)為1.2萬套，環(huán)比減少23.1%，同比減少32.1%；成都、重慶、廣州、南京、武漢、天津成交套數(shù)分布在0.45萬-1.0萬套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.3萬套，其中，青島成交套數(shù)最少，為0.14萬套，環(huán)比減少16.7%，較去年同期下降74.3%。

??2.3    二手住宅銷售價格下跌城市個數(shù)減少

??2.3.1   成都二手住宅價格環(huán)比漲幅居首

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，1月，成都、上海等五個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，天津、南京等八個城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，成都環(huán)比漲幅0.8%，漲幅居首；上海、重慶環(huán)比上漲0.6%，漲幅并列第二；北京、廈門環(huán)比分別上漲0.5%、0.2%；廣州、鄭州、青島環(huán)比下跌0.2%；其余城市跌幅分布在0.3%-0.7%之間；天津環(huán)比下跌0.7%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.0%；其次上海、重慶、廣州同比分別上漲5.8%、4.7%、4.1%；其他城市同比漲幅均在3.6%以下，漲幅最小的為鄭州，同比上漲0.5%；深圳二手住宅價格同比下跌1.5%。

??從定基指數(shù)的角度來看，除天津、鄭州外，其余典型城市二手住宅價格均高于2020年月均價格，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格12.1個百分點(diǎn)，上海、廣州分別高于基期價格10.5%、10.3%；成都、深圳、重慶、南京均高于基期價格5個百分點(diǎn)以上；其余城市價格漲幅分布在0.1%-4.7%之間；天津、鄭州二手房銷售價格分別低于基期價格0.8%、0.7%，分別位列典型城市末兩位。

??2.3.2  北京、成都大戶型價格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，1月，成都、上海、重慶、北京三種戶型價格均呈現(xiàn)明顯上漲，其余典型城市各戶型價格整體呈現(xiàn)下跌。具體來看，成都90平方米以下戶型價格較上月增加0.8%，上海、重慶小戶型價格上漲0.6%，北京、廣州、廈門環(huán)比分別上漲0.3%、0.1%、0.1%，其余城市小戶型價格均有所下滑；90-144平方米戶型中，成都、上海環(huán)比分別增長0.8%、0.7%，重慶、廈門、北京漲幅在0.4%-0.6%之間，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，北京、成都環(huán)比漲幅突出，分別上漲1.1%、0.9%，上海、重慶環(huán)比漲幅均為0.5%，廈門大戶型價格與上月持平，其余城市大戶型價格均有不同程度的下滑。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交總量環(huán)比減少逾兩成

??1月，典型城市新建商品住宅成交面積為940.6萬平方米，環(huán)比下跌26.6%，絕對額較上月減少340.8萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.76倍，具體來看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.0倍；重慶、廈門、廣州二手房成交面積分別是新房成交面積的1.36倍、1.04倍、1.03倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達(dá)到156.0萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.59倍；上海新房成交面積為129.2萬平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.95倍；南京、武漢、青島、廣州等十個城市成交量分布在40萬平方米至100萬平方米之間，廈門新房成交面積最少，為17.2萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.99倍，絕對額較新房成交套數(shù)少0.11萬套。

??3.2     北京、成都新房價格領(lǐng)漲

??1月，北京、成都等八個典型城市新房銷售價格環(huán)比上漲，天津、廈門等五個城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來看，北京、成都環(huán)比指數(shù)較上月提升1個百分點(diǎn)，并列典型城市首位；重慶環(huán)比增加0.9%；上海、廣州、深圳、武漢環(huán)比漲幅分布在0.3%-0.6%之間；南京微增0.1%；合肥、鄭州、青島、廈門跌幅分布在0.1%-0.4%，天津較上月下跌0.7%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有不同程度的提高，其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.3%；北京、廣州同比分別上漲5.5%、4.5%；其余城市同比漲幅均不高于4.2%；同比漲幅位于末位的是天津，較去年同期增長1.3%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高11.0個百分點(diǎn)；廣州定基價格指數(shù)位列第二，高于基期9.2個百分點(diǎn)；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于基期價格2.2%、1.2%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，多數(shù)典型城市三種戶型價格均有上漲，具體來看，成都、北京、重慶等9個城市90平方米以下戶型價格明顯上漲，成都漲幅最大為1.1%，南京、武漢、合肥微增0.1%；鄭州小戶型價格與上月持平；青島、廈門、天津小戶型價格有所下滑。90-144平方米戶型中，成都、重慶、北京、深圳漲幅分布在0.6%-1.0%之間，其余城市漲幅均不高于0.5%；合肥、鄭州、廈門、青島、天津中等戶型價格呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，北京、廣州漲幅突出，分別上漲1.3%、1.0%，成都、重慶、上海漲幅分布在0.8%-0.9%；其余城市漲幅均在0.4%以下；南京大戶型價格與上月持平；其余城市大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

??總 結(jié)

??本月政策環(huán)境較為穩(wěn)定，二手住宅政策主要從人才扶持政策、放寬公積金貸款條件、推進(jìn)老舊小區(qū)改造等角度進(jìn)行。保定市、馬鞍山市均出臺人才扶持政策，保定提出依學(xué)歷發(fā)放購房補(bǔ)貼，馬鞍山市發(fā)布高層次人才住房公積金貸款支持政策；北京、上海、東莞提出老舊小區(qū)改造計劃及具體實(shí)施方案，利好涉及老舊小區(qū)的二手房交易；青島出臺存量房屋交易合同網(wǎng)簽備案的相關(guān)辦法，規(guī)范交易過程，提高服務(wù)效能。

??從成交量來看，1月，受部分城市疫情反復(fù)及元旦、春節(jié)假期的影響，典型城市二手住宅成交面積環(huán)比下跌逾兩成，僅廣州小幅上漲，其余城市成交量較上月均有不同程度的回落，其中，北京、上海、深圳三個一線城市環(huán)比跌幅在一成到四成之間。從同比數(shù)據(jù)來看，典型城市整體成交量仍低于去年同期，北京同比減少超過三成，上海、廣州、深圳低于去年同期五至七成；受疫情的影響，成都去年同期基數(shù)較低，本月同比增加逾兩倍。同期新房市場成交總量環(huán)比減少26.6%，上海、深圳新房成交量環(huán)比上漲，其余典型城市新房成交量明顯回落?？傮w來看，1月二手房成交面積是新房成交面積的0.76倍。

??從價格方面來看，由于近期信貸環(huán)境相對寬松，1月二手住宅銷售價格降勢減弱，環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少，多個城市二手住宅市場出現(xiàn)量跌價升；同比仍高于去年同期，但同比漲幅總體回落。從具體城市來看，成都、上海、重慶、北京漲幅突出，廈門環(huán)比微增，其余典型城市二手房價格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下跌，天津二手房銷售價格環(huán)比跌幅居首。整體而言，房價下跌的態(tài)勢有望得到遏制。