[克而瑞]行業(yè)透視 |? 房企預(yù)售受限資金占比分化

??各地出現(xiàn)適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管的跡象，房企流動(dòng)性緊張問(wèn)題能否得到一定程度的緩和？

??2021年下半年，隨著部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。受此影響，政策底線轉(zhuǎn)向保交樓，各地加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步加劇了房企流動(dòng)性緊張。2022年隨著全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)的出臺(tái)，修正此前過(guò)嚴(yán)的資金監(jiān)管，各地均出現(xiàn)適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管的跡象。在此背景下，房企流動(dòng)性緊張問(wèn)題能否得到一定程度的緩和？

??加預(yù)售監(jiān)管資金后受限制現(xiàn)金占比達(dá)29%

??整體房企流動(dòng)性更趨緊張

??預(yù)售資金雖然歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，但與其他一般自有資金性質(zhì)完全不同。原則上，房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。實(shí)際在過(guò)去的發(fā)展過(guò)程中，預(yù)售資金對(duì)撬動(dòng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。但是，2021年隨著部分房企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，西安、天津、石家莊等 36 省市相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，要求全部購(gòu)房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實(shí)行全額、全程監(jiān)管。在此背景下，預(yù)售資金可提取比例降低、提取難度加大，不僅限制了企業(yè)的發(fā)展，更是進(jìn)一步加大了償債壓力。

??在財(cái)務(wù)報(bào)表中，預(yù)售監(jiān)管資金是否算作受限制現(xiàn)金，目前各家房企未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。我們監(jiān)測(cè)了88家重點(diǎn)上市房企數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)有47家房企未明確披露，僅有41家房企在財(cái)務(wù)附注中披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金。而在披露預(yù)售監(jiān)管資金的41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)。

??通過(guò)比較這41家房企與未披露房企的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)41家房企的受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，占比幾乎是未披露房企的兩倍；同比增加了5個(gè)百分點(diǎn)，增速也更快。部分企業(yè)受限現(xiàn)金占比甚至超過(guò)了70%，最典型的如合景泰富，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅增加影響，受限制現(xiàn)金從2020年的39億元增加至217億元，占現(xiàn)金持有總額的比重也從9%增加至74%，非受限現(xiàn)金短債比從1.61降至0.38，流動(dòng)性壓力驟然加劇。由此可見(jiàn)，預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響到房企的現(xiàn)金支配力，從而進(jìn)一步影響短期的償債壓力。

??房企資金分化顯著

??預(yù)售監(jiān)管政策放寬效果有限

??2022年為了維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)回暖，利好政策頻出，預(yù)售資金監(jiān)管也出現(xiàn)適度放寬的跡象。2月全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法制定出臺(tái)，從全國(guó)層面對(duì)預(yù)售資金監(jiān)督作出了統(tǒng)一安排。新規(guī)明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房企提取使用。這對(duì)于此前部分地區(qū)在執(zhí)行過(guò)程中過(guò)于嚴(yán)格的做法，在一定程度上起到了糾偏效果。

??此后，煙臺(tái)、南京、徐州、長(zhǎng)春等多個(gè)城市出臺(tái)了優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施，如允許房企以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、適度降低項(xiàng)目資本金監(jiān)管比例，或調(diào)整支取重點(diǎn)監(jiān)管資金方式等等。但整體來(lái)看，這些放松的城市主要針對(duì)的是此前監(jiān)管過(guò)嚴(yán)，且大多只是微調(diào)。

??一般而言，項(xiàng)目銷售未交付之前，對(duì)應(yīng)的銷售回款體現(xiàn)在房企資產(chǎn)負(fù)債表的合同負(fù)債（即預(yù)售款項(xiàng)）里，如果預(yù)售資金受限比較多，那么其與合同負(fù)債的占比也將更高。而目前41家重點(diǎn)房企含預(yù)售監(jiān)管的受限制現(xiàn)金占合同負(fù)債比例平均值并不高，約為10%；但企業(yè)之間分化明顯，中海、龍湖、旭輝的優(yōu)質(zhì)企業(yè)該比例達(dá)到16%以上；而部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)比例甚至低于5%，存在資金透支的情況。在此情況下，疊加銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，此輪各地預(yù)售監(jiān)管政策調(diào)整，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企有一定的利好，但是對(duì)于原本資金就比較緊張的房企并沒(méi)有多大的作用，對(duì)房企流動(dòng)性釋放效果仍相對(duì)有限。

??總的來(lái)看，2022年各城市出現(xiàn)的放寬預(yù)售資金監(jiān)管跡象，大多只是對(duì)此前過(guò)嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險(xiǎn)出清未完成，銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響，將進(jìn)一步加大房企之間的分化，對(duì)整體流動(dòng)性釋放預(yù)計(jì)效果有限。要解決當(dāng)下問(wèn)題，還是在于要支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的合理融資需求，加大出險(xiǎn)房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進(jìn)一步適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策，更重要的是市場(chǎng)信心的建立，促進(jìn)房企銷售回款。