[易居研究院]6月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量整體仍在復(fù)蘇初期

??點(diǎn)擊下載完整報(bào)告：2022年6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào)之

【熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)迎來明顯反彈，但整體仍在復(fù)蘇初期。6月易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，青島、成都、南京等二線城市表現(xiàn)搶眼?？紤]到去年下半年市場(chǎng)急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢(shì)。

??6月成都量能度創(chuàng)近9年新高，青島量能度強(qiáng)勢(shì)回升8成。6月成都二手住宅成交量能度高達(dá)162.5%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。青島的二手住宅成交量能度從上月的-55.3%強(qiáng)勁反彈至23.3%。主要原因是疫情結(jié)束后青島積壓的二手房需求集中釋放，6月成交量環(huán)比暴增260%。

??深圳6月量能度再次墊底，單月成交量?jī)H2274套。若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場(chǎng)活躍度可能年內(nèi)都將難有較大起色。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%。參考?xì)v史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及本輪周期中，二手住宅成交量?jī)r(jià)高點(diǎn)都明顯低于上一周期高點(diǎn)，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)迎來明顯反彈，

??但整體仍在復(fù)蘇初期

??2022年6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為7.4萬套，環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是4-5月北京、杭州、蘇州、無錫等城市受疫情影響較大，其二手住宅成交量偏低。6月隨著各地疫情結(jié)束，政策發(fā)力效果初顯，熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)迎來明顯反彈。其中，6月青島二手住宅成交表現(xiàn)尤為搶眼，單月暴增近4000套。剔除青島后的剩余13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量6月環(huán)比大增27.5%。

??較去年同期來看，6月市場(chǎng)整體尚處復(fù)蘇初期?？紤]到去年下半年市場(chǎng)急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢(shì)。尤其是核心一二線城市，二手住宅市場(chǎng)成交有望保持回暖趨勢(shì)。

??6月成都量能度創(chuàng)近9年新高，

??青島量能度強(qiáng)勢(shì)回升8成

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，6月14個(gè)熱點(diǎn)城市中，成都、青島量能度為正，其余12城依舊為負(fù)。其中，6月成都二手住宅成交量能度高達(dá)162.5%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。主要原因是成都前2年新房紅盤較多，二手房市場(chǎng)受新房市場(chǎng)的沖擊比較大。隨著新房紅盤減少以及今年以來大量房企暴雷，部分新房甚至停工等因素沖擊，購房者重新理性看待新房和二手房的市場(chǎng)關(guān)系。因此今年整個(gè)二季度成都二手住宅成交量較去年同期明顯增長(zhǎng)。

??6月青島的二手住宅成交量能度從上月的-55.3%強(qiáng)勁反彈至23.3%。大連、揚(yáng)州、蘇州量能度也較上月大幅回升，目前均已收窄至-5%以內(nèi)。深圳由于去年出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)至今未松動(dòng)，二手住宅市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，6月量能度再次墊底。

??青島積壓的二手房需求集中釋放，

??6月成交量環(huán)比暴增260%

??6月青島二手住宅成交5462套，較上月的1517套增長(zhǎng)260.1%，但與去年同期相比依舊下降7.0%。主要原因是今年1-5月青島由于疫情頻繁封區(qū)，市場(chǎng)成交受到了極大的限制，6月市場(chǎng)放開，前幾個(gè)月積壓的需求集中釋放。加上截至6月底青島西海岸新區(qū)的契稅打六折政策，進(jìn)一步推動(dòng)了購房者積極地在6月完成網(wǎng)簽。目前青島二手住宅市場(chǎng)僅表現(xiàn)出了成交量的大幅反彈，價(jià)格尚未受到明顯影響。需要注意的是，近期青島政府部門頻出利好新政：5月31日，青島西海岸放松親屬投靠落戶政策，同時(shí)，商辦用房可落戶。6月3日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布調(diào)整限購區(qū)域，青島市城陽區(qū)和高新區(qū)全面取消住房限購政策。此外，新政還大力支持合理的改善性住房需求，即在青島中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房。我們有理由推斷，下半年青島二手住宅成交量將迎來一定的回暖，但能否順利回升至榮枯線以上還要看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)恢復(fù)和市場(chǎng)信心修復(fù)情況。

??自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大關(guān)后，近1年里成交規(guī)模徘徊在2000套附近。6月深圳二手住宅成交2274套，較5月的2318套下滑-1.9%，較去年6月下滑11.7%。我們認(rèn)為，若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場(chǎng)活躍度可能年內(nèi)都將難有較大起色。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅

??自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共經(jīng)歷了3個(gè)階段低點(diǎn)，分別為2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲線下行為疫情影響下的異動(dòng)）。當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計(jì)下半年二手住宅成交量將復(fù)蘇。

??二手住宅價(jià)格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點(diǎn)和2018年的偏低位運(yùn)行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。6月二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%。參考?xì)v史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及本輪周期中，二手住宅成交量?jī)r(jià)高點(diǎn)都明顯低于上一周期高點(diǎn)，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大。