[中房研協(xié)]停貸是業(yè)主無奈之舉，“保交付”是解決問題的核心

??熱點聚焦

??近期，爛尾樓停貸風(fēng)波愈演愈烈，涉及城市已覆蓋河南、江西、山西、湖南、湖北、廣西、廣東、山東、四川、安徽、重慶等十余個省市。據(jù)網(wǎng)上流傳統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，全國已有超150個爛尾樓項目被業(yè)主宣布“強制停貸”。其中，河南就占據(jù)30余個。從牽涉開發(fā)商來看，多為恒大、富力、藍(lán)光、泰禾、綠地、融創(chuàng)、正榮、陽光城等已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險房企。

??熱點評析

??房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下，爛尾樓風(fēng)險仍在加劇

??自2021年起，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊尤其是房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管等金融政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式不可持續(xù)，加之疫情反復(fù)等因素對房地產(chǎn)銷售回款造成擾動，部分高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)房企風(fēng)險集中爆發(fā)，相繼出現(xiàn)債務(wù)危機甚至破產(chǎn)清算。其中，如恒大、藍(lán)光、泰禾、綠地、融創(chuàng)等百強房企也不例外。據(jù)人民法院公告網(wǎng)信息，2021年，全國有近400家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)文書。隨著房企的接連爆雷，爛尾樓項目也在急劇增加。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積的10%。其中，鄭州、長沙、重慶、武漢等地尚未交付問題項目總建面均超200萬平方米、總套數(shù)均超2萬套。

??進入2022年，房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)持續(xù)走弱。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，同比下降21.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。在房企融資方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計，2022年上半年，100家典型房企融資總量為4126億元，環(huán)比減少19%，同比減少49%。銷售及融資端雙雙承壓，無疑使房企困境進一步加劇。這也就意味著，在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中，爛尾樓等問題項目大概率仍在繼續(xù)增加，項目交付風(fēng)險短期或持續(xù)加劇。此外，從目前輿情發(fā)展來看，“強制停貸”正向社會性事件演變，如不及時妥善處置，不僅可能對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)向好的發(fā)展勢頭造成沖擊，甚至將引發(fā)信用危機和系統(tǒng)性金融風(fēng)險。對此，相關(guān)部門應(yīng)給予足夠的重視，并果斷采取措施。

?? 滿足業(yè)主“促復(fù)工、保交付”合理訴求是解決停貸風(fēng)波的核心

??爛尾樓等問題項目的出現(xiàn)，可能與房企經(jīng)營不善主動或被迫擺爛、銀行及監(jiān)管部門監(jiān)管不力導(dǎo)致商品房預(yù)售資金被違規(guī)挪用、商品房預(yù)售制度弊端顯現(xiàn)等多種因素有關(guān)，具體樓盤需要具體分析。從目前網(wǎng)上流傳的停貸公告來看，大部分業(yè)主是因為無法按期收房而選擇主動停貸。這也就意味著，“促復(fù)工、保交付”仍是預(yù)防和解決停貸風(fēng)波問題的核心。對此，我們認(rèn)為：

??就項目而言，針對已停工項目，政府要主動做好摸排工作，了解項目停工原因，積極盤活問題項目。針對具備開發(fā)能力但短期資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，可牽頭組織金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、施工方、供應(yīng)商及開發(fā)商等多方協(xié)調(diào)工作，穩(wěn)融資、緩債務(wù)，加快推動項目復(fù)工。針對已不具備開發(fā)能力、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大的企業(yè)，可鼓勵優(yōu)質(zhì)房企接盤，并在項目兼并購上給予融資貸款等適度支持。

??就房企而言，流動性壓力仍是擺在大多數(shù)房企面前的難題。這一方面要求政府及銀行業(yè)金融機構(gòu)落實支持房企合理融資需求相關(guān)舉措，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，推動房企融資環(huán)境改善，另一方面要在調(diào)控政策層面繼續(xù)發(fā)力，強化支持和保障剛性和改善性住房需求，激活房地產(chǎn)市場發(fā)展活力，提振市場信心。與此同時，房企自身也應(yīng)拒絕躺平、積極自救。

??就銀行及相關(guān)監(jiān)管部門而言，政府應(yīng)進一步強化其監(jiān)管責(zé)任，要求嚴(yán)格落實全國及地方商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，加大監(jiān)管力度和違法違規(guī)行為懲處力度。此外，對于銀行而言，在此過程中是否存在同時扮演“運動員”和“裁判員”，也將對監(jiān)管的規(guī)范性和公正性提出挑戰(zhàn)。

??就購房者而言，強制停貸多為無法按期收房甚至遙遙無期之下的無奈之舉。因此，要以建設(shè)性的態(tài)度解決而不是以征信“恐嚇”。除加快協(xié)助滿足業(yè)主“促復(fù)工、保交付”的合理訴求外，政府應(yīng)組織購房者與貸款銀行協(xié)商，對延期交付樓盤的業(yè)主住房貸款進行適當(dāng)延期還款處理等。