[克而瑞]武漢、青島、天津等去化“反轉(zhuǎn)”，復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

??眾所周知，2022年6月樓市成交集中放量，百城環(huán)比大增42%，50城開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)中有增至37%，去化率環(huán)比上升城市由5月的14個(gè)增長(zhǎng)至達(dá)23個(gè)。

??目前7月已然過(guò)半，我們發(fā)現(xiàn)部分城市諸如杭州、西安、青島、武漢、天津等均出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”行情，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率較6月均有了不同程度的下滑，究竟是短期的結(jié)構(gòu)性調(diào)整亦或是市場(chǎng)下行的信號(hào)？熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇持續(xù)性如何？我們將通過(guò)下文一一解析。

??7月周均成交同環(huán)比回落3成

??杭州、青島等去化顯著“反轉(zhuǎn)”先升后降

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市2022年7月前兩周（2022年7月4日-2022年7月17日，下同）周均成交僅244.8萬(wàn)平方米，較2022年6月周均環(huán)比下降27%，較2021年7月周均同比下降33%，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落。

??而從項(xiàng)目去化等微觀數(shù)據(jù)來(lái)看也印證了此觀點(diǎn)，重點(diǎn)14城中有9城2022年7月前兩周開(kāi)盤(pán)去化率較6月有了不同程度的下滑，其中杭州、西安、青島、長(zhǎng)沙跌幅顯著，達(dá)到了30個(gè)百分點(diǎn)以上,創(chuàng)近3個(gè)月以來(lái)新低。

??值得關(guān)注的是，杭州、西安、青島、武漢、天津等5城去化率均出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”行情，由6月環(huán)比增長(zhǎng)至7月中旬回落，環(huán)比降幅均超5個(gè)百分點(diǎn)，但回落原因卻并不相同，大體可分為以下三類：

??一是短期市場(chǎng)熱度較高，因城市邊緣區(qū)域集中供貨拉低了平均去化率的城市，以杭州、西安為典型代表；二是武漢深陷斷供停工風(fēng)波，市場(chǎng)復(fù)歸低迷，亟需強(qiáng)有力的刺激性政策出臺(tái)恢復(fù)市場(chǎng)信心。三是青島、天津等弱二線城市市場(chǎng)觀望情緒濃厚，6月或因集中備案、數(shù)據(jù)調(diào)節(jié)等原因造成短期去化率拉升，中長(zhǎng)期后勁明顯不足。

??杭州、西安等核心區(qū)倒掛盤(pán)供應(yīng)短缺

??外圍項(xiàng)目滯銷拉低平均去化率

??首先，針對(duì)于杭州、西安等城市，短期市場(chǎng)熱度依舊較高，不過(guò)這類城市的主要問(wèn)題在于核心區(qū)域供應(yīng)稀缺，高端改善購(gòu)買力充裕，一二手倒掛搶房；遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存高企，剛需疲軟，去化承壓；這也使得這些城市去化率極易受到推盤(pán)結(jié)構(gòu)性影響，在6月核心區(qū)域核心板塊項(xiàng)目集中加推后，步入7月，城市外圍區(qū)域供貨節(jié)奏明顯加快，從而使得去化率“急轉(zhuǎn)直下”，較6月環(huán)比降幅均在40個(gè)百分點(diǎn)以上。

??以杭州為例，6月開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)84%，主要源于核心區(qū)域核心板塊項(xiàng)目集中加推，譬如上城區(qū)的望江新城板塊、余杭區(qū)的未來(lái)科技城板塊、蕭山區(qū)的錢江世紀(jì)城板塊、拱墅區(qū)的運(yùn)河新城板塊等，去化率在8成以上項(xiàng)目便達(dá)到了11個(gè)，而步入7月以來(lái)，房企推盤(pán)積極性明顯減弱，整體推貨區(qū)域也主要集中在富陽(yáng)、臨平等外圍區(qū)域，僅有臨安區(qū)錦北板塊的越秀陌上花開(kāi)項(xiàng)目去化率達(dá)到82%，余下多數(shù)項(xiàng)目去化率不足2成，使得整體杭州7月上半月開(kāi)盤(pán)去化率僅為30%。

??西安如是，浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)、高新區(qū)均有新盤(pán)加推，但是多數(shù)樓盤(pán)去化率都在3成左右，而高新區(qū)科技路板塊的南飛鴻·十年城項(xiàng)目推售套數(shù)達(dá)462套，占西安7月上旬推盤(pán)量的四成以上，但去化率僅為11%，結(jié)構(gòu)性影響使得西安7月上半月去化率僅為22%。

??值得關(guān)注的是，近期因項(xiàng)目斷貸停工等問(wèn)題將中西部城市推向了風(fēng)口浪尖，西安也不例外，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截止7月月中西安停工項(xiàng)目有34個(gè)之多，涉及停工總建面達(dá)399.8萬(wàn)平，3.6萬(wàn)套，潛在風(fēng)險(xiǎn)依舊巨大，一定程度也影響了新盤(pán)成交積極性，不過(guò)從其斷供項(xiàng)目來(lái)看，僅有12個(gè)，由此可見(jiàn)，在目前供不應(yīng)求的競(jìng)爭(zhēng)格局下，客戶的主要訴求依舊在于保交付，而非要斷供退房。

??武漢斷供、停工項(xiàng)目量位列全國(guó)TOP3

??亟待利好政策穩(wěn)固市場(chǎng)信心

??其次，武漢依托利好政策密集疊加，6月去化率均有邊際復(fù)蘇跡象，不過(guò)7月以來(lái)整體市場(chǎng)熱度均有不同程度的回落，武漢去化率均回落至3成以下，鄭州基本也保持在33%的低位波動(dòng)。

       究其原因，市場(chǎng)熱度的回落與近期斷供潮來(lái)臨密切相關(guān)，武漢無(wú)論從斷貸項(xiàng)目個(gè)數(shù)，還是停工項(xiàng)目所涉總建面和套數(shù)均屬全國(guó)前列。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止7月月中，武漢斷供項(xiàng)目有達(dá)11個(gè)，位列所有城市TOP3，停工項(xiàng)目也達(dá)到了23個(gè)，潛在“斷供”風(fēng)險(xiǎn)依舊巨大。

       受此影響，客戶來(lái)訪量節(jié)節(jié)回落，購(gòu)房信心明顯不足：從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，自7月斷供項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)后，項(xiàng)目來(lái)訪量數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐周回落，2022年29周（7.10-7.17）客戶到訪量降至2.2萬(wàn)組，客戶購(gòu)房積極性不高：一方面武漢樓市尚屬筑底階段，庫(kù)存高企背景下復(fù)蘇趨勢(shì)尚不明朗；另一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，收入壓縮也使得居民面對(duì)住房決策更為保守。

??對(duì)于武漢這類市場(chǎng)而言，目前更多的需要政府紓困政策的持續(xù)加持，保交付、穩(wěn)房?jī)r(jià)，恢復(fù)市場(chǎng)信心尤為重要，只有穩(wěn)住了樓市的基本面，才能逐步以時(shí)間換空間，獲得后續(xù)增長(zhǎng)的可能性。

??青島、天津等“看得多買得少”

??需求短期透支后復(fù)蘇動(dòng)能顯著不足

??而針對(duì)于青島、天津等弱二線城市而言，6月的集中放量更像是短期的“回光返照”，整體項(xiàng)目去化率走勢(shì)在6月短暫沖高之后，7月再度回落，目前兩城項(xiàng)目去化率均不足20%，處于階段性低位。

       這兩個(gè)城市的共性特性在于前期需求透支嚴(yán)重，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的大背景之下，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期普遍悲觀，均面臨購(gòu)買力的階段性瓶頸，青島6月因政府?dāng)?shù)據(jù)調(diào)節(jié)等問(wèn)題備受詬病，7月以來(lái)復(fù)歸正常，從我們開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目去化率基本都在2成左右，居民觀望情緒濃厚，少數(shù)項(xiàng)目諸如青特金茂中歐國(guó)際城·濱江悅7月初推盤(pán)72套，僅去化2套，去化率不足5%。

       再如天津，經(jīng)歷了6月樓市集中放量之后，7月去化率回落至17%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，從客戶來(lái)訪量和轉(zhuǎn)化率數(shù)據(jù)也不難看出整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，“看得多買的少”，2022年29周（7.10-7.17）客戶到訪量突破2萬(wàn)組，但轉(zhuǎn)化率迎來(lái)“三連降”，持續(xù)走低至5.3%。而從單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，基本都在3成以下，宜禾南灣、金地閱千峯等項(xiàng)目滯銷，去化率均不足10%。

??7月成交大概率回落

??僅杭州、西安核心區(qū)域供應(yīng)短缺

??短期存回暖可能

??從當(dāng)前各城市成交表現(xiàn)來(lái)預(yù)判7月行情，市場(chǎng)階段性回落是大概率事件：一方面7月本就是傳統(tǒng)銷售淡季，經(jīng)歷了6月的集中業(yè)績(jī)沖刺，7月房企推盤(pán)積極性也并不會(huì)太高；另一方面，隨著項(xiàng)目斷貸停工等問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，一定程度上也加劇了市場(chǎng)的觀望情緒，無(wú)錢的買不起，有錢的不想買，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍有待后續(xù)政策出臺(tái)。

??而聚焦于上文所述的去化反轉(zhuǎn)類城市，我們認(rèn)為，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇的持續(xù)性也不盡相同：

??首先，對(duì)于核心區(qū)域倒掛項(xiàng)目供應(yīng)短缺致去化回落類城市諸如杭州、西安，市場(chǎng)短期熱度依舊較高，只要核心區(qū)域供應(yīng)量保持充足，未來(lái)成交還是有一定的釋放空間。

??其次，對(duì)于武漢等短期斷貸停工問(wèn)題頻出的中部城市，目前“恢復(fù)口碑”尤為重要，房企和政府應(yīng)聯(lián)手保交付、穩(wěn)房?jī)r(jià)，逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心。對(duì)于這類城市而言，如若斷貸停工問(wèn)題得不到妥善解決，整體市場(chǎng)難言實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

??最后，對(duì)于青島、天津等弱二線城市而言，6月短期市場(chǎng)熱度回升或?qū)⒊蔀椤皶一ㄒ滑F(xiàn)”，后續(xù)復(fù)蘇動(dòng)能不足，或?qū)⒀永m(xù)低位盤(pán)整甚至小幅下行，對(duì)于這類城市而言，主要還是要依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，以時(shí)間換空間，逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心，從而恢復(fù)城市樓市自身的良性循環(huán)。