[克而瑞]土地周報(bào) | 三城土拍拉動成交量價(jià)環(huán)比上升,溢價(jià)率仍延續(xù)低位運(yùn)行(7.11-7.17)

2022-07-20 12:24:54

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-07-20
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2022年第29周

??7月11日-7月17日,迎來南京、成都及長沙次輪集中土拍,三城均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓,其中南京、成都次輪土拍成交金額均在400億元以上。在此影響下,重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比均呈大漲趨勢。不過,由于三城出讓地塊仍以底價(jià)成交為主,溢價(jià)率因此也仍延續(xù)低位運(yùn)行,并未較上周回升。

??土地政策

??青島將嚴(yán)格管理宅地捆綁出讓

??西安加強(qiáng)購地資金審查

??7月12日,青島第三批次集中供地推介會召開。會上,青島不僅公布了第三批次擬出讓地塊,同時(shí)還提出將嚴(yán)格管理商品住宅設(shè)置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條件以及與工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、科研用地搭配出讓,禁止違規(guī)設(shè)置使用外資等條件。由此,青島第三批次集中供應(yīng)地塊中涉及產(chǎn)業(yè)引入或捆綁出讓的地塊或?qū)⑦M(jìn)一步減少。此外,西安于《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》中提出將確保購地資金合規(guī),對于使用非自有資金競買的,將取消競得資格。

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??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市二輪供地潮接近尾聲

??供應(yīng)建面因此環(huán)比持續(xù)低位運(yùn)行

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),重點(diǎn)監(jiān)測城市總建筑面積為472萬平方米,同環(huán)比仍均呈下降趨勢。供應(yīng)面積持續(xù)下跌,主要是由于重點(diǎn)城市次輪供地潮接近尾聲所致,截止本周,22城中18個(gè)城市均已公布了次輪出讓地塊。各能級城市中,一線城市本周無土地掛牌;二線城市中僅西安的供應(yīng)量相對較高,總建面達(dá)133萬平方米,供地主力區(qū)域位于西咸新區(qū),其余城市供應(yīng)量較少;三四線城市中,金華、溫州等城市的供應(yīng)量相對較高,均超過了50萬平方米,其中金華市區(qū)于本周推出了年內(nèi)第三批次集中供應(yīng)地塊,涉及6宗地,總建筑面積為56.5萬平方米。

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??土地成交

??南京、成都、長沙次輪土拍收官

??成交量價(jià)得以環(huán)比上行

??成交方面。南京、成都及長沙等城市集中土拍的影響下,重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比均呈上升趨勢。具體而言,CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1509萬平方米,環(huán)比大增106%,同比也有47%的漲幅。成交金額也隨之上升至1440億元,同環(huán)比亦呈大增趨勢。在南京、成都及長沙均有優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動下,平均樓板價(jià)也因此上漲至9543元/平方米,環(huán)比大漲87%。

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??各能級城市表現(xiàn)各異。一線城市本周僅廣州成交一宗大體量商辦用地,建面為81萬平方米,由廣州城投底價(jià)競得。二線城市中,成都、南京及長沙三個(gè)進(jìn)行土拍的城市成交規(guī)??壳埃山惑w量均在300萬平方米以上;在此帶動下,二線城市的成交規(guī)模也環(huán)比大漲至1000萬平方米以上,成為本周絕對成交主力。三四線城市土地市場活躍度較低,大部分城市均有1幅或2幅地出讓,成交規(guī)模位于低位。

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??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊入市占比大降

??溢價(jià)、流拍等熱度指標(biāo)表現(xiàn)不及上周

??本周迎來南京、成都及長沙等城市集中土拍,其中成都、南京在供地質(zhì)量提升、住宅限價(jià)放松等利好下,次輪土拍熱度較首輪穩(wěn)中回升,土地流拍現(xiàn)象均較首輪明顯好轉(zhuǎn),各僅有2幅地塊遭遇流拍。長沙熱度則有所下滑,次輪溢價(jià)率較首輪微降,并且3幅地塊還因無人競價(jià)而撤牌或流拍。

??雖然南京、成都及長沙土拍熱度不一,但三城均呈現(xiàn)出明顯的冷熱分化:僅熱點(diǎn)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地競爭熱度較高,其余區(qū)域的土地則多以底價(jià)成交。因此,重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價(jià)率仍延續(xù)低位運(yùn)行,本周達(dá)3%。

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??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)純宅地更受房企青睞

??南京河西4幅地全部搖號成交

??總價(jià)榜單方面,本周成交總價(jià)TOP5地塊中除南京建鄴河西G29地塊外,其余均為商住綜合體項(xiàng)目,房企拿地意愿不高,因而最終多為底價(jià)成交。如本周成交總價(jià)的最高佛山南海大瀝聚豪地塊,商業(yè)占比接近四成,因而最終底價(jià)成交,成交總價(jià)為62.17億元,由保利發(fā)展競得。

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??相比綜合體項(xiàng)目的低熱度,位置優(yōu)越的純住宅用地則備受房企青睞。如單價(jià)榜中南京入榜的5宗地,全部溢價(jià)成交,其中建鄴河西四宗宅地更是吸引了10家以上的房企參拍,最終全部觸及上限價(jià)、搖號成交。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??越秀幸運(yùn)搖中南京河西G28地塊

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??地塊分析:

??7月12日,南京第二輪集中土拍開拍。在加大優(yōu)質(zhì)土地出讓、提升住宅限價(jià)等利好下,南京第二輪土拍表現(xiàn)明顯趨穩(wěn),流拍率較首次大幅降低,企業(yè)參拍積極性也有所提升。最終,44宗地中2宗流拍,余下42宗地全部順利成交,共收金近727億元,是南京集中土拍以來成交金額最高的一輪。

       不過,與首輪一樣,南京次輪土拍也呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢,競拍焦點(diǎn)集中于建鄴河西4宗宅地及百家湖地塊,這5幅地均為觸頂搖號成交。以建鄴河西G28號地塊為例,地塊位于建鄴河西中板塊,區(qū)位優(yōu)越,周邊配套也比較完善:項(xiàng)目靠近地鐵10號線中勝站,一路之隔即是龍湖天街,并且周邊還有學(xué)校在建。目前,項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目不多,臨近的頤和源璟最新開盤均價(jià)為57704元/平方米,略高于項(xiàng)目上的住宅毛坯限價(jià),不過項(xiàng)目周邊二手房掛牌價(jià)格基本都在6.5萬以上,有一定的倒掛空間,加之區(qū)位優(yōu)越,河西板塊的項(xiàng)目去化表現(xiàn)也都比較好。因此,地塊在經(jīng)過31輪競價(jià)后便觸及上限價(jià),最終由越秀搖中,成交總價(jià)為27億元,平均樓面價(jià)達(dá)40806元/平方米。

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