[克而瑞]“斷供停工”已影響成交，央國(guó)企新房、二手房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯

??截至7月19日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)累計(jì)約230個(gè)項(xiàng)目業(yè)主發(fā)布了強(qiáng)制停貸告知書，涉及25個(gè)省市自治區(qū)的82個(gè)城市。

??自6月30日江西景德鎮(zhèn)某項(xiàng)目業(yè)主首發(fā)“告知書”起已過(guò)半個(gè)月，經(jīng)一二手房交易數(shù)據(jù)驗(yàn)證，涉及停貸的城市當(dāng)前 “民企新房轉(zhuǎn)化率下降”和“二手房成交走俏”兩大短期購(gòu)房者應(yīng)激特征顯著。

??斷供停工影響開始顯現(xiàn)，新房成交環(huán)比兩連跌

??新開盤去化率、轉(zhuǎn)化率下降約20pcts

??選取30個(gè)涉及停貸的重點(diǎn)城市為例，7月兩周（7/4-7/17）新房成交規(guī)模環(huán)比兩連跌。第29周成交規(guī)模300.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%。第28周環(huán)比下降41%，一改此前環(huán)比連增8周格局。

??新開盤項(xiàng)目去化率和轉(zhuǎn)化率也遭遇了顯著下降。除了7月新房成交較6月自然回落因素外，從推盤量、認(rèn)購(gòu)量和到訪量數(shù)據(jù)來(lái)看，第29周去化率和轉(zhuǎn)化率分別降至23%和19%，較此前高點(diǎn)分別下降21pcts和19pcts。

??可見，停貸事件雖點(diǎn)狀出現(xiàn)但對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一定影響。短期內(nèi)存在較大應(yīng)激反應(yīng)，如延后購(gòu)房計(jì)劃重新觀望、不購(gòu)買一手新房而購(gòu)買二手期房等。

??“買舊不買新”購(gòu)買現(xiàn)房避險(xiǎn)

??部分城市新房成交環(huán)降4成而二手房環(huán)比升2成

??進(jìn)一步對(duì)比涉及停貸城市一二手房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，可以得到兩個(gè)短期特征：除有“倒掛熱”的部分城市外，絕大多數(shù)城市新房7月均大幅環(huán)降，一部分城市購(gòu)房需求受激轉(zhuǎn)向二手現(xiàn)房市場(chǎng)。

??典型城市新房成交環(huán)比大降，漯河、景德鎮(zhèn)降幅近4成。對(duì)比7月前兩周周均與6月周均，10個(gè)典型停貸城市新房規(guī)模環(huán)比下降41%。核心城市中北京、蘇州、南京、杭州等均有不同幅度的下降?！巴ＹJ”事件發(fā)生較早的景德鎮(zhèn)和漯河分別環(huán)比下降38%和43%。僅成都和深圳因“倒掛熱”項(xiàng)目如成都華僑城濱江壹號(hào)、深圳華潤(rùn)城等支撐，成交規(guī)模環(huán)比上漲。

??部分城市二手成交環(huán)增、新房成交環(huán)降。10個(gè)典型城市新房和二手房7月周均成交規(guī)模分別環(huán)比下降41%和上漲5%。北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮(zhèn)均出現(xiàn)“新房成交環(huán)比下降、二手房成交環(huán)比上漲”的現(xiàn)象，其中蘇州、漯河和景德鎮(zhèn)二手房環(huán)比漲幅超15%。

??可見，停貸事件下購(gòu)房者選擇不存在“交付”風(fēng)險(xiǎn)的二手現(xiàn)房，規(guī)避處在風(fēng)口浪尖的預(yù)售期房。

??“買國(guó)企不買民企”

??國(guó)企項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率上升11pcts

??民企項(xiàng)目開盤去化遇冷

??從近期涉及停貸城市新開盤項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企受到購(gòu)房者青睞，到訪量和轉(zhuǎn)化率均有上升；而民企新開盤項(xiàng)目則大多遇冷。

??對(duì)比來(lái)看，國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企新開盤項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率均由低位回升。第29周國(guó)央企新開盤項(xiàng)目平均轉(zhuǎn)化率已升至29%，優(yōu)質(zhì)民企略低為20%；二者分別較6月末不降反升11pcts和5pcts。相反民企新開盤項(xiàng)目則持續(xù)遭遇客戶流失，轉(zhuǎn)化率由高位下降17pcts至16%。

      具體來(lái)看續(xù)銷項(xiàng)目中，如南通遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾項(xiàng)目第29周客戶到訪量較第27周（6/25-7/1）降低23%。而南通中海翠湖溪岸來(lái)訪量則第28周較第26周（6/18-6/24）上漲11%。

??7月新房成交將有顯著下降

       中西部二線復(fù)蘇受阻而三四線影響相對(duì)有限

??歸根結(jié)底“停貸”事件仍是圍繞當(dāng)前備受關(guān)注的“保交付”問(wèn)題。短期內(nèi)“停貸”事件對(duì)涉事城市新房市場(chǎng)造成了一定消極影響。購(gòu)房者選擇“國(guó)央企”和“現(xiàn)房”以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)銀行業(yè)也將重啟對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)貸款的審慎態(tài)度。

??中西部二線新增“斷貸停工”事件的隱患最大，樓市復(fù)蘇將再度受阻。當(dāng)前全國(guó)主要廣義庫(kù)存主要存在于中西部二線城市，后續(xù)龐大未開工宅地存量存在較大隱患。同時(shí)“斷貸停工”事件的發(fā)酵也再次打消了上述此類城市樓市來(lái)之不易的回暖勢(shì)頭。

??三四線城市在2021年后由于長(zhǎng)期市場(chǎng)下行已不再是房企開發(fā)重心，一方面廣義存量占比相對(duì)較低，未來(lái)新增開發(fā)住宅項(xiàng)目體量有限；另一方面當(dāng)前在售項(xiàng)目因滯銷導(dǎo)致銷售周期拉長(zhǎng)，多已是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。因此三四線城市后續(xù)新增“斷貸停工”事件概率較低，對(duì)樓市銷售規(guī)模的進(jìn)一步影響也相對(duì)有限。

??因此我們認(rèn)為全國(guó)7月新房成交規(guī)模將造成較大環(huán)比沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇顯著下降。