[克而瑞]庫存月報 | 成交企穩(wěn)后庫存降至6億平、去化周期落至21個月（2022年6月）

??6月供需集中放量，多方利好帶動成交穩(wěn)步復(fù)蘇，狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化周期2022年來“二連降”，降至20.86個月，廣義庫存延續(xù)38億平高位波動。預(yù)判7月成交同比降幅仍有持續(xù)收窄趨勢，狹義庫存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會延續(xù)降勢。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算，統(tǒng)計城市地域范圍除市本級之外還包含下轄縣市。

??2022年6月恰逢業(yè)績沖刺，房企推盤熱情較高，供貨量穩(wěn)中有增；政策刺激、優(yōu)質(zhì)項目熱銷、延遲備案、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等因素疊加使得6月成交環(huán)增44%，總體供不應(yīng)求帶動狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化周期則“一降再降”，延續(xù)高位回落，由2022年5月末的23.29個月降至20.86個月。廣義庫存高位微增至38億平，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

??目前來看，庫存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫存基數(shù)較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。

??待售面積

??待售面積微降至5.48億平

??商業(yè)、辦公持平上月，去化壓力猶存

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積54784萬平方米，較上月下降649萬平方米，同比增長7%，因6月樓市成交集中放量，商品房待售面積仍處于下行通道，但總體仍算是2019年以來階段性高位。

??具體來看，住宅待售面積較上月減少561萬平方米，環(huán)比回落2%，同比上漲13.5%。辦公、商業(yè)待售面積基本與上月持平，辦公同比上漲4%，漲幅有收窄趨勢；商業(yè)同比小幅回落3%，不及去年同期。目前來看住宅市場復(fù)蘇帶動其庫存穩(wěn)中有降，商業(yè)、辦公受疫情不確定影響，向好程度有限，考量其基數(shù)較大，未來去化壓力猶存。

??狹義庫存

??狹義庫存降至6.01億平

??去化周期“一降再降”至20.86個月

??2022年6月，狹義庫存延續(xù)小幅回落態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年6月百城商品住宅庫存量達到了60137萬平方米，較上月下降561萬平方米，同比增長4%。6月恰逢房企業(yè)績沖刺季，推盤積極性穩(wěn)步回升，供應(yīng)環(huán)比漲幅近4成，因政策刺激、優(yōu)質(zhì)項目熱銷、延遲備案、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等因素疊加購房者信心有所恢復(fù)，成交環(huán)比上升44%，整體呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”，因而狹義庫存小幅微降,去化周期自2022年以來首度出現(xiàn)回落，由2022年5月末的23.29個月降至20.86個月。

??不同能級城市庫存量較上月均保持回落態(tài)勢，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為11%和10%。一線主要因供應(yīng)集中放量，而三四線主要因庫存基數(shù)較大，短期成交復(fù)蘇利好有限，同比漲幅在不同能級城市中居首。

去化周期來看，一線回落最為顯著，因上海、北京疫情負(fù)面影響消退，去化周期降至17.98個月，環(huán)比降幅達12%，二、三線城市如是，環(huán)比降幅不及一線，其中二線降至18.99個月，目前庫存風(fēng)險相對可控，三四線6月末去化周期仍在2年以上，顯著高于百城平均，庫存去化壓力猶存。

??庫存消化周期

??泰州、鹽城等狹義庫存同比增6成

??東北二線去化周期超35個月 

??聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽6月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫存基數(shù)不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，泰州、三明、鹽城、揚州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比漲幅均在60%以上。

      而從去化周期來看，我們篩選了6月庫存去化周期TOP20城市，除了北海、寶雞、欽州等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有惠州、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二三線城市諸如哈爾濱、呼和浩特、長春、煙臺、大連、蘭州去化周期超30個月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??廣義庫存

??二輪集中土拍致廣義庫存微增至38億平

??一線同比降3%居各能級之首

??廣義庫存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢，2022年6月末達377882萬平方米，較上月微增0.18%，同比下降1%。目前來看，狹義庫存雖穩(wěn)中有降，但是因?qū)幉?、南京、成都等城市二輪土拍繼續(xù)推進，6月份土地市場供應(yīng)量較5月份繼續(xù)上升，房企開工意愿一般，6月單月新開工面積僅為14795萬平方米，環(huán)比增24%但同比跌45%，仍處于階段性低位，結(jié)合我們克而瑞自行統(tǒng)計的24個城市2022年上半年新開工和竣工項目個數(shù)的數(shù)據(jù)，可以看出，目前房企整體新開工熱情是不及去年同期的，新開工項目個數(shù)同比下降77%，主力都在保交付，因而竣工項目個數(shù)同比增長了28%。

??不同能級城市表現(xiàn)不一：一線城市環(huán)比微增1%，同比下降3%，基本不存在庫存積壓情況；二線與上月和去年同期基本持平，庫存風(fēng)險可控；三四線最為平穩(wěn)，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為1%和0.22%。具體來看，

??一線城市中上海、廣州、深圳基本與上月持平，北京環(huán)比大增10%，主要源于月初迎來二輪土拍，由于熱點地塊頻出，成交地塊中有四宗地觸及地價上限，因而成交總建面達76.28萬平方米，涉宅用地成交規(guī)模較上月環(huán)比大增，帶動未開工地塊量穩(wěn)中有增；同比來看，北京、上海、廣州均不及去年同期，僅深圳同比上漲17%，漲幅在四個一線城市中居首。

??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、石家莊、株洲、煙臺6月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。合肥因集中土拍致未開工地塊量攀升，廣義庫存環(huán)比上漲14%，不過相較于2021年同期，漲跌參半：鎮(zhèn)江、南通、保定、云浮同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。而部分城市諸如石獅、汕頭、湖州、江陰、鄭州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??綜上，6月供需集中放量，多方利好帶動成交穩(wěn)步復(fù)蘇，狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化周期2022年來“二連降”，降至20.86個月，廣義庫存延續(xù)38億平高位波動。

??分能級來看，分化趨勢依舊：一線因北京、上海疫情得以階段性控制，狹義庫存微降，去化周期縮短至17.98個月，廣義庫存環(huán)比微增1%，同比回落3%，庫存風(fēng)險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，成交輪動復(fù)蘇，去化周期降至18.99個月。三四線庫存高企，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

??預(yù)判2022年7月，我們認(rèn)為，整體供求或?qū)⒏呶换芈?，但隨著寬松政策持續(xù)發(fā)酵，去年同期基數(shù)較低等影響，成交同比降幅仍有持續(xù)收窄趨勢，基于這樣的大背景，狹義庫存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會延續(xù)降勢。

??一線城市大概率率先復(fù)蘇，而后市場熱度將逐步由東南沿海向內(nèi)陸城市傳導(dǎo)，預(yù)計核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。不過對于基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??附表1：百城2022年6月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）

??…略…

??附表2：百城2022年6月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）

??…略…

??附表3：百城2022年6月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）

??…略…