[克而瑞]樓市月報(bào)｜10月供需環(huán)比再降，11月“筑底”或?qū)⒀永m(xù)

??房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)筑底行情，短時(shí)間來(lái)看不會(huì)有明顯起色。

??10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比大降43%，成交再度下挫，同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降14%，同比跌幅達(dá)28%。二手房市場(chǎng)延續(xù)上月低迷行情，京寧蘇佛莞等核心城市環(huán)比跌幅均超15%。

??核心要點(diǎn)

??新增供應(yīng)：10月整體供應(yīng)量下滑至年內(nèi)次低點(diǎn)，僅高于2月，同環(huán)比跌幅均超4成。一線連續(xù)2個(gè)月放量后本月迎來(lái)顯著回調(diào)，僅杭州、成都、寧波、福州等局部二線城市環(huán)比持增。

??成交：10月整體市場(chǎng)再次“探底”，30城環(huán)比再降14%，同比下降28%，1-10月累計(jì)同比跌幅達(dá)40%，當(dāng)月成交創(chuàng)3年同期新低。一線大幅回調(diào)，同環(huán)比跌幅均在四成以上。二三線跌多漲少，僅兩類城市逆勢(shì)上揚(yáng)，一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來(lái)補(bǔ)漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環(huán)比持增，但同比仍顯著不及去年同期。

??項(xiàng)目去化：31城去化率由上月37%微增至38%，各城市環(huán)比跌多漲少，上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調(diào)；前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。福州、無(wú)錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個(gè)熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，實(shí)際調(diào)研來(lái)看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??庫(kù)存：10月30城中八成以上城市供求比下降，庫(kù)存壓力略有緩解，不過(guò)大連、武漢、昆明、廈門、無(wú)錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長(zhǎng)達(dá)2年以上，去化壓力猶存。

??二手住宅：10月13城環(huán)比下降14%，同比上漲36%，前10月累計(jì)同比仍下降27%。一線成交規(guī)?；芈渥顬轱@著；二線環(huán)比下降7%，南京、蘇州等前期熱點(diǎn)城市環(huán)比持降。三四線城市中強(qiáng)三線如佛山和東莞環(huán)比回落，弱四線如舟山、資陽(yáng)和寶雞則環(huán)比回升。

??后市展望

??政策利好出盡+營(yíng)銷力度收回，11月“筑底”行情延續(xù)，滬杭等去化壓力猶存

??“金九銀十”成色不佳，展望下月，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)筑底行情，短時(shí)間來(lái)看不會(huì)有明顯起色。主要是基于以下幾點(diǎn)：一是萬(wàn)眾矚目的二十大落幕，與房地產(chǎn)直接相關(guān)內(nèi)容少之甚少，除了重申“房主不炒”之外，更多強(qiáng)調(diào)租售并舉，對(duì)于短期樓市提振作用有限；地方紓困政策進(jìn)入疲軟期，相較9月發(fā)布頻次明顯回落。二是房企積極應(yīng)對(duì)，國(guó)慶期間營(yíng)銷動(dòng)作頻頻，效果僅是“曇花一現(xiàn)”，隨著后續(xù)折扣力度變?yōu)槌Ｒ?guī)，市場(chǎng)成交增長(zhǎng)持續(xù)性較差。三是究其根本，當(dāng)前居民購(gòu)房信心不足，經(jīng)濟(jì)疲軟，失業(yè)率高企的客觀環(huán)境使得居民普遍對(duì)未來(lái)月供能力持擔(dān)憂態(tài)度，也會(huì)客觀上延緩購(gòu)房行為。

??就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)還將減少，各城市分化格局還將延續(xù)。上海、杭州、合肥等前期高熱城市行情亦有轉(zhuǎn)淡跡象，隨著次核心片區(qū)供應(yīng)集中放量，搶房現(xiàn)象不復(fù)存在。上海積分搖號(hào)項(xiàng)目個(gè)數(shù)顯著下降，甚至部分項(xiàng)目出現(xiàn)了50%的棄購(gòu)率。事實(shí)上，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷抑制了改善置換需求的釋放，后續(xù)成交增長(zhǎng)動(dòng)力明顯不足。而對(duì)于弱二線和廣大基本面較差的三四線城市而言，前幾年成交的持續(xù)放量明顯透支了未來(lái)的需求空間，成交規(guī)模和房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)全面回調(diào)行情。

??01

??新增供應(yīng)

??同環(huán)比降超四成

??僅杭州成都等二線顯著上升

??10月整體供應(yīng)量下滑至年內(nèi)次低點(diǎn)，僅高于2月。30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)1133萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，低于8月、4月，同比也下降40%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市供應(yīng)環(huán)比下降最為顯著，環(huán)比降61%至184萬(wàn)平方米。其中上海供應(yīng)規(guī)模高位回落，環(huán)比降59%至52萬(wàn)平方米，但前10月累計(jì)供應(yīng)仍同比上漲35%。本月上海新增供應(yīng)主要位于外環(huán)外區(qū)域，如龍光天耀、虹橋璀璨公館等。

??二三線城市新增供應(yīng)也如期回落。26個(gè)重點(diǎn)城市整體預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)不足1000萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比下降39%。僅杭州、成都、寧波、無(wú)錫、福州本月供應(yīng)繼續(xù)放量，杭州、成都主要源于前期成交相對(duì)良好，新房存量較低、去化壓力可控，房企推盤積極性較高。寧波、無(wú)錫、福州等迎來(lái)階段性放量，從前十月累計(jì)供應(yīng)量來(lái)看，較去年同期仍處腰斬狀態(tài)。

??部分核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加推入市將對(duì)新房成交表現(xiàn)起到一定支撐作用。以杭州為例，本月超三成新增供應(yīng)位于中環(huán)以內(nèi)。杭州一圈層和二圈層優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如曉月和風(fēng)、楓萃云軒等均新推大量貨量入市。

??02

??新房成交

??國(guó)慶營(yíng)銷常態(tài)后熱度轉(zhuǎn)降

??10月環(huán)比再降14%

??2022年10月，整體市場(chǎng)再次“探底”，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，10月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1414萬(wàn)平方米，環(huán)比再降14%，同比下降28%，1-10月累計(jì)同比跌幅達(dá)40%，繼“金九”爽約之后，“銀十”再度缺席。從周度變化規(guī)律來(lái)看，因十一黃金周房企加強(qiáng)了營(yíng)銷力度帶動(dòng)一波走量，而后增長(zhǎng)持續(xù)性不足，尤其是受到疫情反復(fù)和營(yíng)銷力度轉(zhuǎn)弱的雙重影響，整體10月成交呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢(shì)。

??將2020-2022年3年以來(lái)不同月份成交面積橫向?qū)Ρ?，可以看出，今年整體行情表現(xiàn)可謂“大不如前”，創(chuàng)3年以來(lái)新低。即便與2021年下半年“急轉(zhuǎn)直下”的行情相對(duì)比，整體市場(chǎng)成交量仍有一定差距，市場(chǎng)復(fù)蘇程度不及預(yù)期。

??一線大幅回調(diào)，10月總成交為199萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%，同比下降31%。究其原因，一方面供應(yīng)經(jīng)歷了前兩個(gè)月集中放量，本月疲軟，環(huán)比大降6成以上。另一方面，前期熱點(diǎn)城市諸如上海、北京等市場(chǎng)也有轉(zhuǎn)淡征兆，以上海為例，環(huán)外推盤占比上升拉動(dòng)開盤去化率由上月73%降至29%，且積分搖號(hào)項(xiàng)目數(shù)量逐月遞減，甚至為數(shù)不多的高分項(xiàng)目也迎來(lái)50%以上的棄購(gòu)率，由此可見，市場(chǎng)正逐步由賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，熱度有轉(zhuǎn)降征兆。廣深整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1214萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，同比降28%。各城市環(huán)比跌多漲少，顯著回落的包括前期熱點(diǎn)城市合肥、南京、西安等，同樣前期集中放量的青島、南寧、徐州等本月環(huán)比降幅也在20%以上。而逆勢(shì)上揚(yáng)城市大體分為以下幾類：一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來(lái)補(bǔ)漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環(huán)比持增，主要得益于十一國(guó)慶黃金周房企營(yíng)銷動(dòng)作頻頻，短期內(nèi)以價(jià)換量效果顯著，但后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能明顯不足，10月同比仍顯著不及去年同期。

??03

??項(xiàng)目去化

??整體持平、滬杭轉(zhuǎn)降

??武漢南京等多數(shù)去化率低于30%

??以項(xiàng)目開盤去化率走勢(shì)來(lái)看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率由9月的37%微增至10月的38%，僅上升1個(gè)百分點(diǎn)，基本與上月持平。細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后升”的過(guò)山車走勢(shì)，9月末10月初去化率穩(wěn)中有降，一度跌至15%，而后續(xù)伴隨部分城市核心區(qū)域供應(yīng)放量，適銷對(duì)路產(chǎn)品集中入市結(jié)構(gòu)性拉升了市場(chǎng)熱度，至第44周（10.24-10.30）去化穩(wěn)步回升至50%。

??聚焦到單個(gè)城市，10月各城市環(huán)比跌多漲少，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調(diào)，主要源于一方面非熱點(diǎn)區(qū)域推盤量顯著上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均去化率水平；另一方面熱點(diǎn)樓盤搶房現(xiàn)象略有緩解，部分搖號(hào)樓盤出現(xiàn)了棄購(gòu)現(xiàn)象。二是前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。三是福州、無(wú)錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個(gè)熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，實(shí)際調(diào)研來(lái)看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??04

??庫(kù)存

??供應(yīng)縮量致庫(kù)存微降

??6成以上城市去化周期超20個(gè)月

??10月整體30個(gè)重點(diǎn)城市因供應(yīng)縮減而表現(xiàn)出供小于求的狀態(tài)。具體來(lái)看，八成以上城市供求比下降，僅寧波、無(wú)錫、杭州、南京、鄭州、東莞和海口仍是供過(guò)于求。需要注意的是，由于前期新增供應(yīng)尚未完全去化，因此30個(gè)重點(diǎn)城市雖短期供小于求，但中期來(lái)看樓市仍存在待售積壓?jiǎn)栴}。

??30個(gè)重點(diǎn)城市中21城商品住宅消化周期超過(guò)18個(gè)月。大連、武漢、昆明、廈門、無(wú)錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長(zhǎng)達(dá)2年以上；一線城市中北京和廣州消化周期也已超過(guò)18個(gè)月。從同比來(lái)看，西安、寧波等10月末庫(kù)存同比上漲超20%，也處于歷史較高水平。

??總的來(lái)看，雖然新房供應(yīng)縮量后短期樓市供求壓力有所緩解，但由于成交表現(xiàn)較差、積壓庫(kù)存較高，多數(shù)城市當(dāng)前仍在面臨嚴(yán)峻的消化難題。

??05

??二手住房

??13城環(huán)降14%

??寧蘇佛莞等核心城市降幅超15%

??10月二手房市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步縮量，13個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)僅成交379萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%。由于2021年同期深圳、青島、東莞等均處于低基數(shù)，10月同比上漲36%。但前10月累計(jì)同比仍下降27%。

??具體來(lái)看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降22%。其中北京環(huán)比下降26%，十一黃金周下滑顯著，而后成交開始回升，周度成交3000套左右，因而整體成交同比上漲26%，顯著好于去年同期。深圳環(huán)比上升6%，因二手房指導(dǎo)價(jià)沒有調(diào)整，整體市場(chǎng)成交趨于停滯。值得注意的是，深圳高端豪宅二手房掛牌價(jià)已較2021年高點(diǎn)下降約20%。

??二線和三四線城市成交規(guī)模分別環(huán)比下降7%和16%。熱點(diǎn)城市諸如南京、蘇州等成交環(huán)比均有不同程度回落，以蘇州為例，10月成交環(huán)比下降18%，已連續(xù)3個(gè)月規(guī)?；芈洹Ｖ档米⒁獾氖?，蘇州二手房市場(chǎng)房東降價(jià)拋售情況普遍，一方面蘇州二手房掛牌量持續(xù)上升，10月新增掛牌超3000套；另一方面成交均價(jià)降價(jià)顯著，環(huán)比降幅超5%，市場(chǎng)向買方傾斜。